売却向けコラム

定年退職後は、年金だけで老後も問題なく暮らしていけるのか心配ですよね。
とくに近年は原油価格の高騰で物価が上昇しているため、老後資金の不安が大きいでしょう。
この記事では、持ち家に住み続けながらお金を借りることができるリバースモーゲージの仕組みやメリット・デメリットを解説します。

リバースモーゲージとは？不動産を担保にするローン

リバースモーゲージとは、持ち家を担保にお金を借りることができる高齢者向けの貸付制度のことです。
持ち家に住み続けながら老後の生活費用などを調達することができ、契約者が亡くなった後に持ち家を売却することで返済します。
そのため、持ち家を所有しているが預貯金が少なく、年金だけでは生活費が心配な高齢者向けのローンとなります。

リバースモーゲージの特徴とは？

リバースモーゲージは、取り扱っている社会福祉協議会や金融機関によっても異なりますが、主に以下の特徴があります。

●シニア世代が主な対象
●月々の返済は利息のみ
●亡くなった後に一括で返済する
●資金用途は主に老後の生活費や医療費
●資金の受け取り方法は3種類ある

リバースモーゲージは、一般的に55歳～80歳までのシニア世代が対象となります。
返済方法は金融機関によっても異なりますが、一般的には月々利息のみを返済し、契約者がお亡くなりになった後に元本を一括で返済する方法になります。
その際は、相続人が現金で返済するか、担保の不動産を売却して返済するか選ぶことも可能です。
リバースモーゲージで得た資金の用途は、老後の生活資金や医療費、子どもへの生前贈与、住宅ローンの残債の支払いなどさまざまです。
資金は、提供元によって一括でまとめて借りる方法と毎月一定額を年金方式で借りる方法、必要に応じて限度額まで借りる方法があります。

リバースモーゲージの審査基準とは？

前述のとおり、リバースモーゲージはシニア世代向けのローンのため、若い世代が利用することはできません。
また、通常の住宅ローンと違って契約者が亡くなった後に元利を一括で返済する仕組みのため、審査では担保となる不動産の価値がもっとも重要となります。
金融機関によっては一戸建てのみを対象としているところもあり、立地条件が良いところは評価が高いです。
そして、審査の際に給与所得の有無は問われず、自治体が運営するリバースモーゲージの場合は低所得者でも借りることができます。

不動産を担保にするリバースモーゲージのメリット

では、実際にリバースモーゲージを利用するメリットやどのような方に向いているのかも気になるところでしょう。
リバースモーゲージのメリットと向いている方は以下のとおりです。

リバースモーゲージのメリットとは？

主なメリットは、以下の3つです。

●持ち家に住み続けながらお金が借りられる
●高齢でも利用できる
●毎月の返済額を抑えられる

老後の生活費を得るために不動産を売却するとなると、新居を探したり引っ越しをしたりなどの手間がかかって大変でしょう。
その点、リバースモーゲージを利用すれば、不動産を担保に持ち家に住み続けながら借り入れができるメリットがあります。
また、通常のローンでは契約者の年収が審査され支払い能力が求められますが、リバースモーゲージは年金収入のみの高齢者でも利用できる点がメリットです。
月々の返済も利息のみのため、支出を抑えて老後の生活費を確保することができますね。
定年退職後も住宅ローンの支払いが残っている場合は、リバースモーゲージに借り換えすることで毎月の支出を減額することも可能ですよ。

リバースモーゲージが向いている方とは？

リバースモーゲージの利用は、以下に当てはまる方が向いているでしょう。

●老後の生活費が足りるか不安
●いざというときのための備えがほしい
●持ち家の相続人がいない
●老人ホームの入居費用を調達したい

貯蓄が少なく、年金収入だけで老後の生活費が足りるか心配な方は、リバースモーゲージを利用することで不動産を担保にまとまった資金が得られるため、安心でしょう。
また、医療費や介護費など、いざというときのために備えておきたい方にもリバースモーゲージはおすすめです。
相続人がいない方は不動産を残す必要もないため、リバースモーゲージを利用して老後の生活を充実させることができます。
老人ホームの入居費用は一般的に高いため、リバースモーゲージを利用して資金調達を考えている方もいらっしゃるでしょう。
リバースモーゲージを利用すれば、持ち家を残したまま老人ホームに入居することができるため、年に何度かは自宅に戻って家族と過ごすこともできます。

不動産を担保にするリバースモーゲージのデメリット

リバースモーゲージのメリットがわかったところで、利用するデメリットや注意点も気になるところでしょう。

リバースモーゲージのデメリット

リバースモーゲージのデメリットは以下の3つです。

●金利が上昇するリスクがある
●持ち家を相続人に相続できない
●存命中に一括返済となる可能性がある

リバースモーゲージは一般的に変動金利型のため、金利が上昇すると毎月の支払い額が増える可能性があります。
また、契約者が亡くなった後に担保の持ち家を売却して返済する仕組みのため、相続人が実家を相続できない点もデメリットです。
相続人と同居している場合は、契約者が亡くなった後に担保になっている自宅が売却されると相続人の住む家がなくなってしまいます。
そのため、相続人がいる場合はリバースモーゲージを契約する前にしっかりと話し合っておいたほうが良いでしょう。
担保にしている不動産の価値が下落した場合は、融資限度額が見直される可能性もあります。
もしも融資限度額が減額となり利用額が上回ってしまった場合は、存命中に差額分を途中で返済しなければならない点も大きなデメリットでしょう。

リバースモーゲージの注意点

リバースモーゲージを利用する際は、デメリットだけでなく以下の点にも注意が必要です。

●団体信用生命保険に加入できない
●利用できる地域が制限される
●存命中に契約期間が満了した場合は一括で返済しなければならない

リバースモーゲージは、住宅ローンのように契約者に何かあったときのための団体信用生命保険に加入することができません。
そのため、契約者が事故などで亡くなるまたは高度障害になっても保険金でローンを返済することはできない点にご留意ください。
また、リバースモーゲージでは担保となる不動産の条件が厳しく、対象地域が都市部などに制限されるケースも多いです。
契約者が長生きすることで、存命中に契約期間が満了する可能性がある点も考慮しておきましょう。
もし、存命中に契約期間が満了した場合は、そのときに元金と利息を一括で返済しなければいけなくなるケースもあります。
このように、リバースモーゲージにはさまざまなデメリットとリスク、注意点があるため、利用する際はしっかりと仕組みを理解したうえで計画を立てましょう。

まとめ

リバースモーゲージは、持ち家を担保にまとまった資金を調達でき、亡くなった後に持ち家を売却することで返済をおこなう高齢者向けのローンです。
持ち家に住み続けながらお金を借りることができるメリットがある一方で、不動産の価格が下落した場合は途中で返済しなければならないデメリットもあります。
そのため、リバースモーゲージを利用する場合は、デメリットとリスクを十分に理解したうえで検討することをおすすめします。