売却向けコラム

不動産を相続後は、どのような流れで売却すれば良いのか悩むところでしょう。
また「税金がいくらかかるのか」「どのような点に注意すれば良いか」も事前に把握しておきたいですよね。
そこで今回は、相続後に不動産売却する際の手続きの流れやかかる税金、注意点について解説します。

相続後に不動産売却する際の手続きの流れとは？

相続した不動産を売却するには、まずは相続手続きからおこなう必要があります。
この章では、相続手続きと不動産売却の手続きの流れを分けて解説します。

相続手続きの流れ

相続手続きは、以下の5段階に分かれます。

●①相続財産・相続人の確認
●②遺産分割協議
●③必要書類を用意
●④相続不動産の名義変更
●⑤相続税の申告・納付

まずは、相続財産と相続人を遺言書や被相続人（故人）の戸籍謄本などで確認しましょう。
遺言書は、自筆証書遺言であれば自宅か法務局に、公正証書遺言であれば公証役場に保管されています。
遺言書がない場合は、法定相続人全員で遺産分割協議が必要です。
遺産分割協議で不動産を相続する方が決まったら、次に必要書類を用意して相続した不動産の名義変更の手続きをおこないます。
必要書類は、以下のとおりです。

●法定相続人全員の戸籍謄本・印鑑証明書
●被相続人の出生時から死亡時まで戸籍謄本・住民票の除票
●遺言書または遺産分割協議書
●新しく名義人になる方の住民票
●固定資産評価証明書

最後に相続税が課される場合は、相続発生から10か月以内に相続税の申告と納付が必要です。
相続税は、相続財産が基礎控除額（3,000万円＋相続人の数×600万円）を超える場合にかかりますよ。

不動産売却の手続きの流れ

不動産を売却する際の手続きの流れは、以下のとおりです。

●①不動産会社に査定依頼
●②仲介を依頼する不動産会社と「媒介契約」を結ぶ
●③売却活動
●④買主と売買契約を結ぶ
●⑤売買代金の決済・引き渡し

早く不動産を売却したい場合のポイントは、媒介契約にあります。
媒介契約には3種類あり、それぞれ以下の特徴があります。

●一般媒介契約：複数の不動産会社と契約可能、自己発見取引も可能
●専任媒介契約：1社と専任で契約、自己発見取引も可能
●専属専任媒介契約：1社と専属で契約、自己発見取引は不可

自己発見取引とは、売主自らが買主を見つけた場合に直接取引が可能なことを指します。
一般媒介契約は、複数社と契約できる一方で、不動産会社は売主への販売状況の報告義務やレインズ（不動産流通標準情報システム）への登録義務がありません。
その点、専任媒介契約や専属媒介契約は、売主へ定期的に販売状況を報告する義務やほかの不動産会社と連携がとれるレインズへの登録義務があります。

そのため、不動産会社に売却活動を完全にお任せしてスムーズに手続きを進めたい場合は、専任媒介契約や専属専任媒介契約がおすすめですよ。

相続後の不動産売却にかかる税金や諸費用とは？

不動産を売却する際は、4種類の税金と仲介手数料がかかります。
それぞれの税額と計算方法、節税となる控除や特例は以下のとおりです。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税とは所得税、住民税、復興特別所得税の総称で、株式や不動産の売却利益（譲渡所得）に課される税金のことです。
そのため、不動産を売却した際に譲渡所得がなければ税金はかかりません。
譲渡所得の計算方法は、以下のとおりです。

売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費とは、不動産を取得したときにかかった費用のことです。
相続で取得した不動産は、被相続人がその不動産を購入したときの代金や仲介手数料などを基に計算します。
なお、相続税を納税した方で一定の要件に当てはまる場合は「取得費加算の特例」により、相続税の一部を取得費として加算できます。
また、相続した不動産が「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」の要件を満たす場合は、譲渡所得から最大3,000万円を控除することも可能です。
譲渡費用とは、不動産売却時にかかった仲介手数料などの費用のことです。
そして譲渡所得を計算した後は、所有期間に応じて以下の税率をかけましょう。

●所有期間5年超え：20.315％（所得税＋復興特別所得税15.315%、住民税5%）
●所有期間5年以下：39.63％（所得税＋復興特別所得税30.63％、住民税9％）

相続した不動産の所有期間は、被相続人の取得の時期から数えます。

印紙税と登録免許税

印紙税は、不動産の売買契約書にかかる税金です。
税額は売買代金に応じて異なり、目安としては1,000円～6万円です。
なお、2024年3月31日までに作成される売買契約書については、印紙税が軽減されますよ。
登録免許税は不動産登記の申請の際にかかる税金です。
不動産売却時に住宅ローンを完済する場合は「抵当権抹消登記」が必要となり、不動産1個につき1,000円の登録免許税がかかります。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は法律で売買代金に応じた上限額が定められており、各不動産会社は上限額の範囲内で手数料の金額を決めています。
たとえば、売買代金が400万円を超える場合の上限額の計算方法は、以下のとおりです。

売却金額×3% ＋ 60,000円 ＋ 消費税
なお、400万円以下の低廉な空き家の売却については、18万円＋消費税が仲介手数料の上限額となります。

相続後に不動産売却する際の注意点とは？

相続後に不動産売却する際の注意点は、以下のとおりです。

相続登記をおこなう際の注意点

相続した不動産は、被相続人の名義のまま売却することはできません。
そして、法改正により2024年4月1日からは相続登記が義務化されることになりました。
そのため、すぐに不動産売却をしない場合でも、相続の開始および所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記をする必要があります。
相続登記の義務化は改正前に発生した相続についても適用となるため、相続が発生した後は、すみやかに相続登記の手続きからすませましょう。

売買契約時の注意点

相続した不動産を売却する際は、契約不適合責任に注意が必要です。
不動産売却における契約不適合責任とは、引き渡した物件が「種類」「数量」「品質」に関して契約内容と異なる場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
たとえば「土地の面積や形状が契約内容と異なる」「引き渡し後に建物に雨漏りやシロアリ被害があることを知った」などの場合に、契約不適切責任に問われます。
契約不適合責任に問われた場合は、買主から代金の減額請求や損害賠償請求をされる可能性があるため、ご注意ください。
対策としては「売却前に建築の専門家による住宅診断を受ける」「契約不適合責任を負う期間や範囲を特約として明確に定め契約書に記載する」などが挙げられます。

遺産分割をおこなう際の注意点

複数人で1つの不動産を相続する場合は、遺産分割の方法についてしっかりと話し合っておきましょう。
不動産は現金と違って分けるのがむずかしいため、相続人同士でしっかりと遺産分割方法を話し合っておかないとのちにトラブルになりやすいからです。
とくに、不動産を売却して売却代金を分ける場合は、売却方法や売却価格について事前に合意を取りながら進めると良いでしょう。

まとめ

相続した不動産を売却する際は、遺産分割協議や相続登記をおこなってから売却活動をスタートしましょう。
不動産売却の際には、譲渡所得税や登録免許税などの税金がかかりますが、控除や特例を活用すれば節税することも可能です。
不動産を売却するにあたって何か心配事や困りごとがある方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。