売却向けコラム

不動産売却の注意点を契約時・離婚時・相続時の3つのケース別に解説

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不動産を売却する際の注意点は、売却方法や売却理由によって異なります。
この記事では、不動産売却における注意点を契約時や離婚時、相続時の3つに分けて解説します。
ぜひ参考にご覧ください。

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不動産売却の注意点①買取と仲介の契約の違い

不動産売却の注意点①買取と仲介の契約の違い

不動産を売却する際には「仲介」と「買取」の2種類の方法があります。
それぞれの契約面における違いと注意点は、以下のとおりです。

不動産仲介での売却

不動産売却をおこなう際は、一般的に不動産会社に仲介を依頼して売却します。
仲介を依頼された不動産会社は、インターネットやチラシなどで売却する物件の広告を出して買主を募ります。
買主が見つかった後は、不動産会社立ち会いのもと売買契約を結び、物件を引き渡します。
不動産仲介で売却する場合の注意点は、以下の3つです。

●仲介手数料がかかる
●広告や内見などの販売活動が必要になる
●時間がかかる可能性がある


不動産会社に仲介を依頼すると、売却代金のおよそ3%~5%の仲介手数料がかかります。
また、広告を出したり、内見希望者の対応をしたりなどの販売活動もしなければなりません。
売却成立までに平均3か月~6か月ほど時間がかかる点にも注意が必要です。

仲介での不動産売却は「売却を急いでいない」という方や「希望価格で売りたい」という方に向いている売却方法でしょう。

不動産買取での売却

不動産買取で売却する場合は、不動産会社が買主となります。
そのため、条件が合えば短期間で売却することができ、仲介手数料もかかりません。
そして不動産買取には「即時買取」と「買取保証」の2種類があります。
即時買取は、交渉が固まり次第すぐに契約できるため、5日~1週間ほどで売却することができます。
買取保証は、不動産会社に仲介を依頼して販売活動を一定期間おこない、期間内に売れなかった場合は不動産会社が買い取るという契約です。
不動産買取で売却する場合の注意点は以下の3つです。

●相場価格よりも1割~3割ほど安い
●買取不可な物件もある
●不用品の処分は別料金がかかる


不動産買取は早く売却できる反面、仲介で売却するよりも売却価格が安くなる傾向にあります。
また、物件によっては買取ができない場合もあります。
不用品の処分まで依頼する場合は、別途料金が発生したり、買取価格から処分費用が引かれたりすることもありますのでご注意ください。

買取での不動産売却は「近隣に知られずに売却したい」あるいは「早く不動産を現金化したい」という方に向いているでしょう。

不動産売却の注意点②離婚が原因の場合

不動産売却の注意点②離婚が原因の場合

離婚が原因で不動産売却をする場合は、以下の3つの手順と注意点をご確認ください。

①不動産名義を確認

基本的に不動産売却は、名義人がおこなう必要があります。
名義人が離婚相手だった場合は、相手方の承諾がないと売却ができないためご注意ください。
夫婦2人の共有名義の場合は、夫婦2人で不動産売却を進める必要があります。
自分の共有持分のみ売却することも可能ですが、買主を探すのはむずかしく、トラブルになりやすいためおすすめできません。
不動産の名義人は売買契約書や登記簿で確認できます。
なお、婚姻前に取得した不動産は夫婦共有の財産ではないため、財産分与の対象外となります。
ただし、婚姻前に購入した不動産でも婚姻後にローンを支払った分は財産分与の対象となるため、その点は理解しておきましょう。

②不動産の価値と住宅ローンの残高を確認

不動産の価値は、不動産会社に査定を出すことでわかります。
不動産の査定額は「今売りに出したらいくらぐらいで売れるか」の参考となります。
所有する不動産の価値がわかったら、次に住宅ローンの残高を確認しましょう。
住宅ローンの残高は、返済予定表か借り入れ先の金融機関で確認できます。
住宅ローンの残高が不動産の価値を下回る場合は、不動産売却後に利益が生じるため、財産分与の対象となります。
しかし、住宅ローンの残高が不動産の価値を上回る場合は、売却しても住宅ローンの支払いが残ってしまうため、財産分与の対象とはなりません。

③分配方法を協議

所有する不動産が財産分与の対象となる場合は、離婚前に分配方法を話し合いましょう。
もし、住宅ローンが残っている不動産で離婚後にどちらか一方が住み続ける場合には注意が必要です。
たとえば、住宅ローンの契約者が夫で離婚後に妻が住み続ける場合は、元夫がローンを滞納したときに家に住み続けられなくなるリスクがあります。
また、ローン契約者が夫で妻が連帯保証人の場合も、離婚後に元夫がローン滞納したときは、連帯保証人である元妻に請求がいくことになります。

そのため、住宅ローンが残っている不動産は売却して分配したほうが安心といえるでしょう。
なお、財産分与の請求ができる権利は離婚が成立した日から2年間までとなっているためご注意ください。
共有財産の分配方法が決定したあとは離婚協議書を公正証書化しておくと、もし相手方が支払いを怠ったときに強制執行できる場合があるため安心ですよ。

不動産売却の注意点③相続後に売却する場合

不動産売却の注意点③相続後に売却する場合

相続後に不動産売却する場合の手順と注意点は以下のとおりです。

①遺産分割協議をおこなう

相続人が複数いる場合や遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議をおこない、誰がどの遺産を相続するのか決める必要があります。
不動産の遺産分割については、以下の3つの方法があります。

●代償分割:特定の相続人が受け継ぐ代わりにそのほかの相続人に対価を支払う
●換価分割:不動産を売却し、売却代金を相続人の間で分け合う
●現物分割:不動産そのものを物理的に分ける


遺産分割方法が決まった後は、遺産分割協議書を作成しましょう。

②相続登記をおこなう

相続登記とは、不動産の名義を被相続人(故人)から相続人へ名義変更することを指します。
相続登記をおこなってからでないと不動産売却はできないため、ご注意ください。
相続登記をする際は、被相続人の戸籍(除籍)謄本や相続人全員の戸籍謄本(抄本)などの必要書類を用意します。
複数人が相続する場合は相続人全員の共有名義で相続登記をおこないます。
ただし、換価分割する場合は代表者の単独名義にしたほうが手続きはスムーズです。

③不動産の売却

複数人で相続した不動産を売却する際は、売却価格に注意が必要です。
売却後にトラブルにならないように、売却前に相続人全員で売却希望価格や売却価格の最低ラインを決めておきましょう。
また、相続税の納税のために不動産売却する場合は、納税期限にもご注意ください。
相続税の納税は、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内です。
不動産は売れるまでに平均3か月~半年ほどかかるため、相続後は早めに不動産売却をすることをおすすめします。
不動産売却後に売却利益が出た場合は譲渡所得税が発生します。
譲渡所得税は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて利益が出た場合に課される税金です。
なお、相続税を支払った方は一定の要件に当てはまる場合に、特例によって相続税額のうち一定金額を取得費に加算することができます。

まとめ

不動産会社に仲介を依頼して売却する場合と買取依頼をして売却する場合では、売却価格や売却期間に違いがあります。
早く売りたいなら買取依頼、希望価格で売りたいなら仲介での売却がおすすめですよ。
離婚が原因で不動産売却する場合は、不動産名義や住宅ローンがいくら残っているのかを確認してから離婚協議をすすめましょう。
相続した不動産を売却する場合は、遺産分割方法や売却価格をしっかりと相続人全員で話し合ってからおこなうことをおすすめします。

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