売却向けコラム

不動産売却をする際は、どのような税金がいくらぐらいかかるのかも気になりますよね。
この記事では、不動産売却でかかる税金の種類と内容、計算方法や節税に使える控除などを解説します。
これから不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

不動産売却の税金対策①かかる税金の種類

不動産を売却したときにかかる税金は、以下の4種類です。

①印紙税

印紙税は、不動産の売買契約を結ぶ際に、売買契約書にかかる税金です。
印紙税の金額は売買代金に応じて決まり、売買契約書に印紙を貼り付けることで納税します。
売買代金ごとの印紙税の金額は、以下のとおりです。

●100万円超500万円以下：1,000円
●500万円超1,000万円以下：5,000円
●1,000万円超5,000万円以下：10,000円
●5,000万円超1億円以下：30,000円
●1億円超5億円以下：60,000円

なお、上記は令和6年3月31日までの軽減措置を適用した場合の金額になります。
そして、売買契約を書面でおこなわずに電子契約で結んだ場合は、印紙税がかからないとされています。

②消費税

消費税は、個人対個人の不動産売買であれば不動産に対しての消費税はかかりません。
しかし、不動産売却を進めるうえで発生する以下の手数料については消費税が課税されます。

●不動産会社に支払う仲介手数料
●住宅ローンが残っている場合の一括繰り上げ返済手数料
●抵当権抹消登記を司法書士に依頼した場合の報酬費

③登録免許税

抵当権が付いている不動産を売却する際は抵当権抹消登記が必要となり、登記申請の際に登録免許税がかかります。
抵当権とは、住宅ローンを利用する際に借り入れ先の金融機関がローンの担保として住宅に設定した権利になります。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。
たとえば、一棟の建物と一筆の土地の抵当権を抹消する場合は、それぞれにつき抵当権抹消登記が必要なため、登録免許税は2,000円かかることになります。

④譲渡所得税

ここで言う譲渡所得税とは、所得税と復興特別所得税、住民税の総称になります。
譲渡所得税は、不動産を売却したときの利益である譲渡所得に対してかかり、税率は売却した不動産の所有期間によって以下のように異なります。

●所有期間5年超え：20.315%
●所有期間5年以下：39.63%

なお、復興特別所得税は2037年まで所得税×2.1％が加算されます。

不動産売却の税金対策②譲渡所得の計算方法

不動産を売却する前に、譲渡所得税がいくらぐらいかかるのか計算しておくことで税金対策となります。
譲渡所得税は不動産売却益である「譲渡所得」に対してかかるため、計算方法を把握しておくことで、税金の申告漏れあるいは払い過ぎを防ぐことができます。
譲渡所得の計算式は、以下のとおりです。

売却価格－(取得費＋譲渡費用)
買主から受け取った売却代金から不動産購入時や売却時にかかった諸経費を差し引き、残った金額が譲渡所得になります。
なお、ゼロやマイナスになった場合は譲渡所得が発生していないため、譲渡所得税はかかりません。
一定の要件に当てはまる場合は、税金の特例で譲渡所得から控除金額を差し引くこともできます。
税金の控除については、次章で解説します。
取得費と譲渡費用の計算方法は以下のとおりです。

取得費の計算方法

取得費は、不動産を取得するときにかかった以下の費用のことを指します。

●土地の購入代金
●建物の購入代金から減価償却費を控除した額
●不動産取得税
●不動産購入時の仲介手数料
●購入時にかかった印紙税や登録免許税

何十年も前に購入した不動産だったり相続した不動産だったりなどで取得費が分からない場合は、売却価格の5％相当を取得費として計算することができます。
建物の購入代金については、減価償却費を差し引く必要があります。
建物は土地と違って長く使用するほど劣化していき、資産価値が下がっていくからです。
減価償却費の計算式は以下のとおりです。

建物購入価格×0.9×償却率×経過年数
償却率は、建物の構造によって以下のように異なります。

●木造：0.031
●鉄骨造(3mm以下)：0.036
●鉄骨造(3mm超4mm以下)：0.025
●鉄骨造(4mm超)：0.020
●鉄筋コンクリート造/鉄骨鉄筋コンクリート造：0.015

なお、上記償却率は非事業用の場合になります。
賃貸物件などの事業用の場合は償却率が異なるため、詳しくは国税庁ホームページで確認しましょう。
経過年数は、築年数ではなく建物を購入して引き渡しを受けた日から売却して買主に引き渡した日までの所有期間になります。
たとえば、3,000万円で購入した木造住宅を10年間所有し、売却した場合の減価償却費は、以下の金額になります。

3,000万円×0.9×0.031×10年＝837万円
そのため、建物の取得費は3,000万円－837万円で2,163万円となります。

譲渡費用の計算方法

譲渡費用は、不動産を売却するときにかかった以下の費用のことを指します。

●不動産売却時の仲介手数料
●印紙税
●売却のために支払った建物の解体費用
●売却のために支払った立退料

譲渡所得を正確に計算するためにも、これら売却時にかかった費用の領収書などはしっかりと保管しておきましょう。

不動産売却の税金対策③控除について

不動産売却時にかかる譲渡所得税は、一定の要件に当てはまる場合に以下の3つの税金控除や特例を受けることで節税ができます。

①マイホームを売却した場合

売却した不動産がマイホームの場合は、譲渡所得から最大3,000万円を特別控除することができます。
そのため、譲渡所得が3,000万円以下だった場合は、3,000万円特別控除を利用することで譲渡所得税がかかりません。
なお、空き家の状態で売却した場合も適用可能ですが、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。

②所有期間が10年超えのマイホームを売却した場合

所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合は、譲渡所得税の税率を軽減することができます。
軽減されるのは譲渡所得の6,000万円以下の部分となり、通常20.315%かかる長期譲渡所得の税率が14.21%まで軽減されます。
この軽減税率の特例は、前述の3,000万円の特別控除と併用することも可能です。
なお、所有期間は、売却した年の1月1日時点で10年を超えているかどうかが基準となります。
売却した日で数えるわけではないため、ご注意ください。

③相続した空き家を売却した場合

相続や遺贈によって取得した不動産を売却した場合も、譲渡所得から最大3,000万円を特別控除することができます。
ただし、この特例を受けるためには相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。
特例の対象となるのは、相続開始の直前まで被相続人が居住していた家屋と敷地です。
特例を受けるための条件として、売却するまでの間に誰も居住していないことや家屋が耐震基準を満たしていることなどがあります。
そのほかの詳しい要件については、国税庁のホームページでご覧いただけます。
上記3つの特例を受けるためには、不動産売却した年の翌年に確定申告が必要となるため、忘れないようにご注意ください。
なお、不動産売却で損が出た場合でも、確定申告をおこなうことで給与所得等と損益通算ができ、節税することができます。

まとめ

不動産売却でかかる税金の種類は、譲渡所得税や印紙税、登録免許税や消費税の4種類です。
そのなかでも譲渡所得税は、取得費や譲渡費用をしっかりと計算することで税金の申告漏れや払い過ぎを防ぐことができます。
譲渡所得税は、税金の控除や特例の制度を利用することで節税することもできるため、ぜひこの記事を参考にしていただければ幸いです。