売却向けコラム

初めて不動産売却をする方は、確定申告が必要なのか不要なのか気になるところでしょう。
そこで今回は、不動産売却後に確定申告が必要かどうか確認する方法と忘れた場合のリスクやペナルティ、税金控除の特例について解説します。
これから不動産を売却予定の方は、ぜひ参考にご覧ください。

不動産売却後は確定申告不要？確認方法

不動産を売却後に売却益（譲渡所得）が発生した場合は、売却した年の翌年に税務署で譲渡所得税の確定申告が必要となります。
そのため、利益（課税譲渡所得）が発生していない場合は、基本的に確定申告は不要です。

課税譲渡所得の確認方法

課税譲渡所得は、以下の方法で計算します。

売却価格－（取得費＋譲渡費用）
上記計算で算出された金額が課税譲渡所得となり、0円やマイナス（譲渡損失）となる場合は基本的に確定申告不要です。
取得費とは、売却する不動産を購入するときにかかった費用のことです。
たとえば、以下の費用が取得費になります。

●不動産の購入代金
●不動産取得税
●購入時の売買契約書に貼り付けした印紙税
●購入時の仲介手数料
●所有権移転登記の登録免許税

上記費用は、購入時の売買契約書や領収書などで確認すると良いでしょう。
もし取得費が不明な場合は、売却代金の5％を取得費とすることができます。
譲渡費用は、不動産売却にかかった諸経費のことです。
たとえば、仲介手数料や測量費などが該当しますよ。

譲渡損失の場合は確定申告不要？

前述の計算式で譲渡損失が出た場合は、基本的に確定申告が不要です。
ただし、損失分を確定申告することで、給与所得などのほかの所得と損益通算することができます。
また、確定申告が不要となる場合でも税務署から問い合わせがくることがあります。
税務署は、所有権の移転登記を見て不動産売却があったことを把握することができるからです。
税務署から確定申告をしない理由を聞かれた場合は、課税譲渡所得が0円もしくは譲渡損失となったことを伝えましょう。
その際は、課税譲渡所得がないことを証明する書類を用意しておくと安心です。
証明する書類とは、たとえば売却時の売買契約書と購入時の売買契約書が挙げられます。
そのほか、仲介手数料や測量費の領収書なども取っておきましょう。

不動産売却後に不要だと思って確定申告を忘れた場合

では、うっかり確定申告を忘れた場合はどうなるのかも気になりますよね。
譲渡所得が発生したのに確定申告をおこなわなかった場合は、以下のようなリスクやペナルティがあります。

税務署の調査

前章でも述べたとおり、税務署は所有権移転登記の記録などから不動産取引があったことを知ることができます。
そのため、不動産売却で大金が動いたにもかかわらず確定申告がされなかった場合は、税務署に調査される可能性が高いです。
税務署の調査によって無申告であることが発覚すると、自分で申告した場合よりも課税額が増えることもありますのでご注意ください。

銀行の融資が受けられない

事業をしている方は、確定申告をおこなわないことで、いざというときに銀行の融資が受けられなくなる可能性があります。
事業主は、確定申告でその年の事業所得を確定し決算書を作成するため、確定申告を忘れた場合は正しい決算書が作成できないからです。
銀行は融資をするときに、決算書を確認して信頼できる事業かどうかを審査するため、決算書がないと審査に落ちたり、融資を打ち切られたりする可能性があります。

延滞税が課される

確定申告が必要にも関わらず忘れた場合、納税期限を過ぎた日数分の延滞税が課されます。
延滞税は、本来納めるべき譲渡所得税に対して一定の割合をかけた金額が課税されます。
延滞税の税率は、納税期限から2か月間は約7%、2か月以降は約14％です。
延滞期間が延びるほど高税率となるため、申告を忘れたと気づいたらすみやかに申告し納税しましょう。

無申告加算税が課される

確定申告を怠ったペナルティとして無申告加算税が課される恐れもあります。
無申告加算税の税率は、納付すべき税額に対して50万円までは15%、50万円を超える部分は20%です。
ただし、税務調査を受ける前に自己申告すれば、無申告加算税の税率を5％に軽減できます。
また、以下の3つの要件をすべて満たす場合は、無申告加算税を回避することができます。

1.本来の申告期限から1月以内に自主申告
2.期限後申告に係る納税額の全額を所定の期限までに納付
3.過去5年前までに、無申告加算税または重加算税を課されたことがなく、期限内申告をする意思があったと認められる場合の無申告加算税の不適用を受けていない

なお、上記2番目の所定の期限とは、申告書を提出した日となります。
期限を過ぎた場合は延滞税とともにペナルティとして課税されるため、なるべく加算されないようお気をつけください。

不動産売却の確定申告不要でも特例を受けるには申告要！

最後に、不動産売却の確定申告の際に使える税金の特例を、3つご紹介します。

特例①マイホームを売ったときの特例

マイホームを売却したときは、譲渡所得から最大3,000万円を特別控除することができます。
たとえば、譲渡所得が3,000万円未満だった場合は、3,000万円の特別控除の特例を活用することで譲渡所得が0となり税金がかかりません。
ただし、自分で計算して譲渡所得税が0円となった場合でも、特例を受けるには確定申告が必要です。
また、特例を受けるには、いくつかの要件を満たす必要があります。
特例を受けるための主な要件は、以下のとおりです。

●自分が住んでいた家屋や敷地であること
●住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
●災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
●家屋を解体した場合は、解体日から1年以内に売買契約、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
●家屋を解体してから売買契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場など事業用として使用していない
●売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係ではない

そのほか、売却した年や売却した年から数年内にそのほかの特例を活用していないことなどが要件として挙げられます。
併用できる特例とできない特例がさまざまありますので、詳しくは国税庁ホームページでご確認ください。

特例②軽減税率の特例

売却した不動産の所有期間が10年を超える場合は、前述の3,000万円特別控除の特例と併用して軽減税率の特例を受けることもできます。
軽減税率の特例が適用されると、通常20.315%の長期譲渡所得税の税率が14.21%まで軽減されます。
ただし、税率が軽減されるのは譲渡所得が6,000万円以下の部分までです。
軽減税率の特例を受ける場合もいくつかの要件を満たす必要がありますが、所有期間が10年を超えるという条件以外は、前述の3,000万円の特別控除と同様の要件になります。

特例③譲渡損失の繰越控除

前章でも述べたとおり、譲渡損失となった場合でも確定申告をおこなうことで、そのほかの所得と損益通算することができます。
また、損益通算をしてもなお損失が残る場合は、売却した年の翌年以後3年間は繰り越して控除することができます。
この特例を活用することで給与所得から源泉徴収された税金が還付される可能性もあるため、確定申告不要の場合でも申告することで還付される税金があるか要チェックです。

まとめ

不動産売却時に売却益が出た場合は、確定申告が必要です。
損失が出た場合は基本的に確定申告不要ですが、申告することで譲渡損失の繰越控除の特例を受けられる可能性があります。
そのほかにも不動産売却に関わる税金の特例はいくつかありますので、不動産売却を検討中の方は、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。