売却向けコラム

不動産売却を効果的なものにしようとすると、さまざまなことを考えて進めなければなりません。
そのなかの1つに「減価償却」がありますが、概要やどのように計算するのかをご存知でしょうか。
ここでは、不動産売却で重要となる減価償却について概要、計算方法、注意点をご紹介します。
不動産売却をご検討中の方は、ぜひご確認ください。

不動産売却における減価償却費の概要

不動産売却はさまざまな手続きをしていくものですが、そのなかで減価償却費が出てきます。
もし、減価償却費について知らないと効果的な不動産売却ができないかもしれません。
ここで不動産売却における減価償却費とはどのようなものであり、なぜ必要なのかを確認していきましょう。

減価償却費とは

まず、減価償却とは資産の価値を年ごとに減らす会計手続き手法のことを指します。
たとえば、300万円の自動車など費用が大きなものを購入する場合、一度にすべてを経費としてしまうと税上の負担が大きくなってしまいますよね。
そこで撮られる手続き手法が減価償却であり、減価償却では複数年にわたって計上をしていくのです。
上記の例であると、300万円の費用を毎年50万ずつにわけて計上をしていきます。
しかし、不動産売却における減価償却は少し意味合いが異なり、減価償却費は「経年（時間の経過）価値が下がった値段」になります。
そのため、不動産売却時に出てくる減価償却費は古くなったことによる価値の低下を表すと認識しておきましょう。

減価償却費の必要性とは

不動産売却は譲渡所得を得るため、確定申告をおこなわなければなりません。
そして、前述のような考えのもと、不動産は価値が下がっていくため全額を計上することができず、減価償却費分を差し引かなければならないのです。
確定申告とは得た所得を報告するものであるため、売却益が売却にかかった諸費用よりも高い場合は必ずおこなうため、しっかりと認識しておきましょう。
また、減価償却費はいつ、誰が計算をするのか気になった方もいらっしゃるかと思います。
減価償却費は実際に売却する際に税理士や不動産会社が計算しますが、事前に自分で計算しておくことも重要です。
もし、事前に確認していないと確定申告時などに不都合が起きる可能性があるため、次にご紹介する計算方法から計算できるようにしておきましょう。

不動産売却における減価償却費の計算方法

概要からわかるとおり、不動産売却をする場合は計算方法を知っておかなければなりません。
ここで具体的にどのような計算式で計算すると算出が可能なのか確認しておきましょう。
また、計算までの流れもご紹介するため、そちらについてもぜひご確認ください。

減価償却費は定額法で計算

減価償却の計算には定額法と定率法の2種類があります。
そして、不動産売却で用いる計算法は定額法です。
定額法は以下の式で計算されます。
減価償却費＝建物部分の取得費×0.9×償却率×経過年数
式中の0.9は残存価額を差し引くために入っています。
残存価額とは法定耐用年数を過ぎても建物に残る価値であり、減価償却費から差し引いているのです。
次にある償却率とは不動産の構造・材質によって異なる係数であり、不動産の強度を表しています。
材質・構造ごとによる償却率と耐用年数は以下のとおりです。

●鉄筋コンクリート造：償却率0.015、法定耐用年数70年
●軽量鉄骨造（肉厚3mm以下）：償却率0.036、法定耐用年数28年
●軽量鉄骨造（肉厚3mm超え4mm以下）：償却率0.025、法定耐用年数40年
●軽量鉄骨造（肉厚4mm超え）：償却率0.020、法定耐用年数51年
●木造：償却率0.031、法定耐用年数33年

売却を考えている不動産の材質・構造が不明な場合は購入パンフレットもしくは管理会社への問い合わせから確認していきましょう。
最後にある経過年数は築年数ではなく購入してから経った期間のことになります。
なお、計算する際は6か月以上の端数は切り上げをおこなうため、ご注意ください。

計算の流れ

減価償却費は前述の計算式で計算できますが、実際に計算をする際には左の項から1つずつ埋めていくことがおすすめです。
まず、一番初めの取得費は売買契約書もしくは固定資産税評価額から確認することができます。
しかし、取得費は建物自体の代金だけでなく、仲介手数料、登記費用、印紙税なども含まれるため、注意が必要です。
不明な場合は媒介契約を締結する不動産会社へ相談しておきましょう。
次の償却率は売却を考えている不動産の材質・構造がわかると一覧表から確認することが可能です。
3つ目の経過年数は前述のとおりですが、リフォームがある場合は別途計算をしなければなりません。
リフォームをおこなっている場合はリフォームした日からの経過年数を使って個別に計算するためご注意ください。
最後に定額法の式に代入していきます。
例として、取得費が5,000万円の鉄筋コンクリート造、購入日が平成20年4月1日で売却日が平成30年4月1日の場合を考えてみましょう。
まず、鉄筋コンクリート造であることから償却率は0.015、経過年数は10年となりますよね。
経過年数は端数が出ていないためそのまま計算式に代入することができます。
実際に代入した結果は以下のとおりです。
減価償却費＝5,000万円×0.9×0.015×10＝675万円

このように不動産の情報を調べることで計算がおこなえるため、まずは売却する不動産についてしっかりと調べていきましょう。

減価償却費の注意点

ここまで減価償却費とは何であるのかにくわえ、必要性や計算方法をご紹介しました。
しかし、減価償却費はいくつかの注意点を確認したうえで進めるべきものになります。
最後に注意点についても確認し、不動産売却がスムーズに進められるようにしておきましょう。

注意点①概算取得費

不動産の取得費が不明な場合、おおよその予想として概算取得費を用いることがあります。
概算取得費とは売却金額の5%を取得費とする方法です。
こちらを用いると取得費が不明でも計算がおこなえますが、購入金額が概算取得費よりも高額な場合は損となってしまいます。
そのため、概算取得費を用いる場合は購入金額よりも高くなってしまわないか考えなければなりません。
概算取得費は最後の手段と考え、なるべく正確な取得費を得られるようにしていきましょう。

注意点②譲渡損失の場合は確定申告の必要なし

減価償却費を用いる確定申告の計算はあくまでも所得が生じたときに必要が出てきます。
ですので、不動産売却によって所得を得ず、譲渡損失になっている場合は確定申告が必要ありません。
また、譲渡所得が0の場合も同様に確定申告をおこなう必要はありません。
何らかの理由で売却額よりも速さを重視している方、譲渡益を重要視していない方などはご注意ください。

注意点③対象は建物部分のみ

減価償却の考えは建物のみに適用され、土地は適用されません。

土地は年月によって変化が起きにくいため、減価償却の考えが適用されないのです。
そのため、計算式などに入れるものはすべて建物のみを考えることが必要になります。
建物と土地を取得している場合はご注意ください。

まとめ

今回は不動産売却で重要となる減価償却について概要、計算方法、注意点をご紹介しました。
確定申告は不動産売却の最後の手続きとも言えるものです。
減価償却費についてしっかりと確認し、手続きがスムーズに進められるようにしておきましょう。