売却向けコラム

不動産を売却する際に、土地のすべてではなく一部を売却したいというケースがあるでしょう。
必要であれば土地を分けて売却する「分筆」をおこなうことを検討しましょう。
土地を所有していると固定資産税や維持費がかかります。
分筆という方法を利用して売却すれば、不動産を維持するコストの軽減にもつながります。
分割とはなにか、メリットや方法を解説します。

不動産売却における分筆とは？

不動産売却をおこなうときに、所有するすべての土地ではなく部分的に売却したいときは分筆をおこないます。
分筆とは、1つの土地を複数の土地に分けて登記をおこなうことです。
土地を数える単位は「筆」であることから、分筆という名前が付けられています。
登記簿上で土地を分けることを「分筆」、反対にまとめることは「合筆」と呼びます。
不動産を分筆すると土地の住所が新たに設けられ、異なる番地で登記されます。
1筆の土地として認識され、売却後は所有権含めすべての土地情報が買主のものになるので、不具合が発生しません。
また、土地を分ける方法に「分割」があります。
分筆との違いは登記するかどうかと覚えておきましょう。
建物を建てるときには、「1つの土地に、1つの建物」というルールがあります。
土地に建物を建てるときは基本的に土地を分けて登記しますが、建築基準法に則って分割することで建物が建てられます。
ただし分割された土地は所有権が変更できないので、分割は簡易的な対処法と考えておきましょう。
建物を建てるだけであれば分割も選択肢の1つですが、土地の一部を売却するときは分筆することが必要です。

分筆が必要なケースとは？

不動産を分筆するのはどのようなケースかを整理しておきましょう。

土地の一部を売却するとき
所有する不動産の一部を売却し、それ以外の土地をこれまでどおり所有する場合、土地を分筆することが必要です。
1筆の土地のままだと異なる所有者で登記できません。
分筆することで土地を部分的に手放し、権利を他の所有者に移行できます。
住宅ローンを利用して家を建てる場合、建物と同時に土地のすべてに抵当権が設定されることが一般的です。
しかし先に分筆しておき、売却予定の土地とご自身が家を建てる部分に分けておけば、抵当権が土地全体におよびません。

両親の土地の一部に子どもが家を建てるとき
ご両親の土地に子どもが家を建てるときは、分筆して所有者を分けておくとスムーズです。
分割して同じ土地に子どもの家を建てることも可能ですが、権利状態が複雑になるためおすすめできません。
その後、相続や売却を検討するときには所有権を別々にしなければならないので、最初から分筆しておくとトラブルの心配がなくなります。

不動産売却における分筆のメリットとデメリットとは？

不動産売却をおこなう際に分筆するメリットとデメリットを解説します。
1度不動産を売却してしまうと相手がいることなので、あとから元に戻すことはできません。
後悔しないように、メリットはもちろんデメリットについても考慮して、分筆をおこなうかどうか判断しましょう。

分筆のメリット

不動産の分筆をおこなうと、分筆した土地ごとに地目設定をおこなえるメリットがあります。
地目とは、土地に設定されている使用目的の項目であり、1筆の土地に1つの項目と決まっています。
使用目的の項目は、「宅地」「山林」「畑」「田」「原野」などです。
「畑」や「田」と登録されている土地は、宅地として利用できないので建物は建てられません。
農地として利用している土地の一部に家を建てるのであれば、分筆して地目を変える必要があります。
分筆することにより、これまでの用途と異なる地目で活用できるため、売却しやすくなることがメリットの1つです。
変更するには事前に許可申請をしなければならない場合があり、時間や手間がかかるので、取り扱いには注意が必要です。
また、税金対策の面でもメリットがあります。
土地の価格は、法律の規制や土地の面積、接している道路など、さまざまな要素によって評価されます。
固定資産税や相続税は土地の評価額をもとに計算されるので、分筆することによって節税対策に効果的な場合があります。
大通りに面していると立地条件が良好とされ、評価額が上がり、それに伴い税金が高くなります。
大通りに面している部分と裏通りに面している部分を分筆することで、トータルの税金額が下がる可能性があります。

分筆のデメリット

分筆することでメリットが生じると同時に、デメリットも発生する可能性があるのでどのようなデメリットが起きるかを確認しておきましょう。
不動産を分筆することで、元の土地より面積が狭くなり使い勝手が制限されるデメリットがあります。
分筆した土地の形状によっては建物の新築やリフォームが難しくなったり、セットバックが必要になったり、自由度が低くなる可能性があります。
広い土地であればゆとりを持って分筆できますが、面積が限られている場合は分筆によって建築や増改築に影響があるか考慮する必要があります。
分筆した土地の形状によっては買い手が付きにくくなる可能性があるので、デメリットも頭に入れておきましょう。

不動産売却の際に分筆する方法とは？

土地の一部を売却する際は分筆という方法でおこなうとスムーズということがわかりました。
最後に、どのような手続きでおこなうのか方法についてご紹介します。
分筆をおこない、それぞれの土地が独立して登記されると、登記完了証と登記識別情報通知書がお手元に用意されます。
この2つを受け取れば通常の売却がおこなえます。
土地の一部を売却するための分筆の流れを見ていきましょう。

分筆する方法①土地家屋調査士に依頼する

分筆する際は土地の面積や境界線の確認など、専門的な知識が必要になるため個人でおこなうことは難しく、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。
土地家屋調査士とは、分筆のための調査や測量をおこなう専門士で、国家資格を有しています。
個人で土地家屋調査士を探すことは難しいため、所有している土地を分筆して売却したい旨を不動産会社に相談し、土地家屋調査士を紹介してもらいましょう。

分筆する方法②土地の寸法や面積を測量する

登記簿謄本や公図、地積測量図などを取り寄せて、土地の正確な面積や形を測量します。
また隣地との境界があいまいだと分筆がおこなえないため、境界画定測量をおこないます。
境界画定測量とは、隣地との境界を確定するための測量であり、隣地所有者にも合意をもらい境界線を確定します。

分筆する方法③分筆案を作成する

土地家屋調査士とともに、どのように土地を分筆するか分筆案を作ります。
売却しやすいように土地を分ける必要があるので、ご自身が所有する土地と売却する土地のバランスを見て分けましょう。

分筆する方法④境界標を設置する

分筆は所有者だけではなく、隣接する土地の所有者にも関係することなので、作業に立ち会ってもらい同意を得る必要があります。
市道や県道に面しているときは、役所に立ち会いを依頼します。

分筆する方法⑤分筆登記をおこなう

土地の形状や面積、境界が決定したら、土地分筆登記をおこないます。
登記に必要な書類は、「登記申請書」「測量図」「境界確認書」です。
土地家屋調査士に作成を依頼しましょう。
すべての書類が法務局にて受理されれば、分筆登記が完了し売却活動が始められます。

まとめ

不動産を売却するときは、すべての土地ではなく部分的に売却することも可能であると覚えておきましょう。
土地を分ける際は分筆という方法により、正式に届出をおこなう必要があります。
分筆をおこなうのであれば通常の売却よりも期間が必要になるので、お早めに動き出すことがおすすめです。