売却向けコラム

不動産の売却時にはさまざまなことを考えておこなわなければなりません。
そのなかの1つが「心理的瑕疵」です。
ここでは心理的瑕疵とはどのようなものであるのかにくわえ、不動産売却への影響、告知義務をご紹介します。
不動産売却をご検討中の方は、ぜひご確認ください。

不動産売却における心理的瑕疵とは

そもそも、心理的瑕疵とは不動産のどのような状態を指すのでしょうか。
不動産売却前に心理的瑕疵について確認し、活動がスムーズに進められるようにしておきましょう。

心理的瑕疵とは

心理的瑕疵の読み方は「しんりてきかし」であり、瑕疵とは傷や欠陥のことを指します。

ですので、心理的瑕疵は心理上の欠陥があることを指す言葉です。
たとえば、その不動産で殺人事件などが起こっていると心理的な抵抗感が生まれる場合もあるかと思います。
このように過去の出来事などで買い手に心理的な抵抗感が生まれてしまうと心理的瑕疵となり、買い手へ通知などをしなければなりません。
心理的瑕疵と聞くと少し難しく感じるかもしれませんが、事故物件と聞くとイメージがしやすいかと思います。
意味合い的には同様のものになるため、心理的瑕疵といった言い方があると認識しておきましょう。

心理的瑕疵の例

心理的瑕疵とは心理上で生じる抵抗感のことでしたが、具体的にはどのような状態を指すのでしょうか。
心理的瑕疵は国が出しているガイドラインに規定されていますが、その他のものでも心理的瑕疵となる場合があります。
つまり、心理的瑕疵であるかどうかは不動産ごとに確認をしなければならないのです。
例としてはその不動産で殺人事件があった、過去に自殺者が出た、などがあります。
このように人の死にまつわるものが多いですが、自然死は原則は心理的瑕疵に該当しません。
しかし、人の死に関係していない強盗などが心理的瑕疵に当てはまる場合があります。
心理的瑕疵告知義務があるため、当てはまるかどうかは不動産ごとに確認することが必要です。
心理的瑕疵であるかどうか不安に感じる場合は、媒介契約を締結する不動産会社へ都度相談をおこなっていきましょう。

その他瑕疵

不動産における瑕疵には心理的瑕疵以外に3つのものがあります。
ですので、売却の際には心理的瑕疵だけでなくその他の瑕疵についても確認しておかなければなりません。
その他の瑕疵の1つ目は「物理的瑕疵」です。
こちらは不動産の構造や材料など不動産自体に問題がある場合に当てはまる瑕疵になります。
たとえば、床が傾いている、シロアリによる腐食が進んでいるなどが例です。
2つ目は「環境的瑕疵」になります。
環境的瑕疵は不動産の周囲の環境に問題がある場合に当てはまり、近隣の騒音・悪臭、墓地に隣接しているなどが例です。
そして、3つ目の瑕疵は「法律的瑕疵」になります。
たとえば、不動産に関する法律として建築基準法や都市計画法などがありますが、これらを満たしていないと法律的瑕疵に当てはまるのです。
法律的瑕疵は売却後に使用ができなくなってしまうため、解体しないと売却できなくなってしまう可能性があります。
以上の3つも不動産に関係する瑕疵であり、それぞれ確認が必要です。
不動産売却の際には心理的瑕疵だけでなく他のものについても必ず確認しておきましょう。
その他の瑕疵についても当てはまるのか不安な場合は、お気軽にご相談ください。

心理的瑕疵は不動産売却にどう影響する？

ここまで心理的瑕疵とはなんであるのかについてご紹介しましたが、具体的にはどのような影響が出るのでしょうか。
ここで具体的な影響についても確認し、売却活動でどのような取り組みが必要であるのかを考えていきましょう。

影響①売却金額が下がる

心理的瑕疵は買い手に心理的な瑕疵が生じてしまうため、売却金額を下げることが一般的です。
下げる割合は心理的瑕疵の原因によって異なり、50%～90%と幅があります。
被害が大きな殺人事件など抵抗感が生まれる方が多くなるような原因ほど下げる割合は高くなるものです。

下げる割合は原因それぞれで判断をしなければならないため、都度確認が必要になります。
過去の取引例などから確認することもできますが、同じ心理的瑕疵であって立地や建物が似ているものを探すことはなかなか困難です。
心理的瑕疵であるかどうかにくわえ売却額の設定についても不動産会社としっかりと話し合っていきましょう。

影響②買い手の幅が狭まる

心理的瑕疵でも気にしないといった方もいますが、多くの場合は心理的瑕疵がない不動産を探しています。
そのため、心理的瑕疵であると買い手の候補となる方の数が少なくなり、売却がスムーズに進まなくなってしまうかもしれません。
買い手の幅を広げるためには、心理的瑕疵を打ち消すほどのメリットを生み出すことが必要です。
よくある例としては前述の売却額を下げることがあり、この値段であれば購入を検討するといった気持ちが出るようにしなければなりません。
こちらの影響は売却額と関わりあっているため、前述のように不動産会社と話し合いながら進めていきましょう。

影響③損害賠償の請求が起こる可能性がある

心理的瑕疵は買い手に伝えなければならないと告知義務が設けられています。
もし、買い手へ引き渡しをおこなった後に判明してしまうと損害賠償が起こる可能性があります。
また、場合によっては契約解除となる場合もあり、心理的瑕疵は買い手へ必ず伝えることが必要です。
買い手へ伝えることをおこなってしまうと多くのデメリットが生じてしまうため、書面と口頭の両方でしっかりと伝えていきましょう。
告知義務に関しては下記で記述していますので、ぜひこちらについてもご確認ください。

不動産売却における心理的瑕疵の告知義務とは

前述のように心理的瑕疵がある不動産を売却するときは告知をしなければなりません。
ここで告知義務はいつまで残るのか、どのようにおこなっていくのかを確認し、実際の売却活動のイメージを固めていきましょう。

心理的瑕疵の告知義務はいつまで残る？

告知義務の期間はガイドラインでも明記はされておらず、不動産ごとに判断しなければなりません。
考え方としては主に2つのものがあります。
まず1つ目は、心理的瑕疵が発生してからの経過年数といった考えです。
こちらの考えでは、賃貸借契約であれば3年程度、売買であれば6年程度とされています。
次の考え方は、発生してからの入居者変更です。
売却前に1度他の方が買い、それを売却するときは告知をしなくとも良いといった考えになります。
しかし、これらはあくまでも目安であり、瑕疵が殺人であるのか、自然死であるのか、など原因によっては告知をしなければならないこともあるものです。

心理的瑕疵の考え方は買い手によって異なるため、まずは不動産会社へどのようなことがあったのかをすべて伝えておきましょう。

心理的瑕疵である不動産の売却に結ぶ媒介契約

心理的瑕疵である不動産を売却する際には専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約がおすすめです。
これらは1社と結ぶことができない契約であり、熱心に売却活動をしてもらうことができます。
心理的瑕疵である不動産はそうでないものに比べると売却活動が難しいものです。
複数社と契約できる一般媒介契約では熱心に売却をしてもらうことができない可能性もあるため、媒介契約は専任系のものにしておきましょう。

まとめ

今回は不動産売却における心理的瑕疵について影響と告知義務をご紹介しました。
心理的瑕疵は不動産売却と深く関わってくるものです。
不動産売却をする際は心理的瑕疵に当てはまるかどうか、売却額はどのように設定していくのか、などを不動産会社としっかりと話し合って進めていきましょう。