売却向けコラム

不動産投資を始めてみたいが「確定申告の知識もないし、できるかどうか不安」と考える方も、いるのではないでしょうか。
会社員であれば、会社が源泉徴収をしたうえで税金を納めてくれるので、確定申告を経験をしている方も少ないでしょう。
しかし不動産投資をするのであれば、知っておく必要があります。
この記事では、不動産投資における確定申告について、流れや節税対策をご紹介します。

不動産投資に必要な確定申告とは？

ここでは不動産投資をするうえで、知っておきたい確定申告と流れについて紹介します。
知識がなく怠ってしまうと、ペナルティを課せられるので理解したうえで、必ず申告しましょう。

不動産投資における確定申告とは

不動産投資で家賃収入を得たら、確定申告が必要になります。
不動産所得は、収入から必要経費を引いたものになります。
不動産賃貸業であれば、管理費や減価償却費を引いた残りが、不動産所得になるのです。
確定申告とは、1月1日から12月31日までの所得から税金を算出して、国に納める税額を申告するための手続きのことを言います。
申告は、翌年の2月16日から3月15日までにおこなう必要があります。
会社員の方であれば、会社が手続をしているのでピンとこないかもしれませんが、年収が2,000万円を超えているのであれば必要です。
また、給与以外で20万円を超えた収入があった場合には、確定申告する必要があります。
確定申告には2種類あり、1つは青色申告で複式簿記による記帳が必要です。
手間が掛かると敬遠されがちですが、特別控除などの特典もあります。
もう1つは白色申告で、複式簿記より簡単な記帳方法になりますが、特典がありません。

確定申告の流れ

不動産投資の確定申告では、まず最初に不動産売買や家賃収入など不動産関係の書類、控除や経費関連の書類が必要になるのです。
書類の詳細については、後ほど詳しく記載しています。
不動産関連の書類は、不動産会社から受け取っていると思います。
また給与所得がある方は、源泉徴収票も必要になるため、手元にないのであれば会社に依頼しましょう。
次に、決算書（毎日の収入と支出を記入した帳簿の結果をまとめた書類）の作成です。
青色申告は青色申告決算書、白色申告の場合は収支内訳書を作成します。
青色申告の場合は、不動産投資をした日から2か月以内に税務署へ青色申告承認申請書を提出する必要があるため、忘れないようにしましょう。
その次に、確定申告書を作成します。
手書きの場合は国税庁ホームページより出力できるので、記載後郵便で送付するか直接税務署へ持参します。
またインターネット上で報告する、電子申請の方法も可能です。
電子申請するには、事前にマイナンバーカードの情報を読み込ませるためのICカードリーダーが必要です。
不安な方は税務署へ直接持って行って、聞きながら申請するほうが良いかもしれません。

不動産投資で確定申告をするための必要書類とは？

確定申告をする際にはさまざまな必要書類があるため、前もってあるかどうかを確認しましょう。
また書類のなかには原本が必要なものと、コピーで良いものとがあります。
添付書類に書いてありますので、そのとおりにすれば問題ありません。
ここでは、必要書類についてご紹介します。

不動産関係の書類

1つ目が不動産売買契約書で、不動産の売買した内容について、売主と買主が合意したことを書面にしたものです。
2つ目が賃貸借契約書で、部屋を貸す際に結ぶ契約書です。
3つ目が家賃の送金明細書で、家賃が振り込まれている明細になります。
4つ目が売渡精算書で、不動産を取得する際にかかった費用の明細です。

経費関連の書類

経費関連の書類は、収益物件について経費として計上するための書類です。
1つ目が税金の納付通知書で、国や自治体から送付される固定資産税や不動産取得税のものを指します。
しかし、個人の住民税や所得税については、経費として計上できません。
2つ目が借入返済表で、ローンで毎月支払っている額や借入残高などが記載されている書類になり、契約している金融機関から送付されます。
ローンについての金利は経費として計上出来ますが、土地取得分については出来ない可能性もあります。
3つ目が管理費や修繕積立金などの領収書で、支払い時に手に入れることが可能です。
4つ目が譲渡対価証明書で、減価償却を計算するのに欠かせない書類ですが、不動産売買契約書に土地と建物の金額が明記されていれば要りません。

控除関連の書類

損害保険の証券や領収書で、保険会社から取得します。
たとえば不動産投資をするのであれば、建物に対して火災保険、もしくは合わせて地震保険に加入することもあるでしょう。
火災保険や地震保険などの損害保険料については、経費として計上できます。

源泉徴収票

源泉徴収票は収入を得た額や、所得税を納付した額を記載しているものです。
会社員をしながら不動産投資をしている場合に、納めすぎた所得税の還付を、受けられるかもしれません。
不動産所得が赤字である場合に、給与所得と相殺することが可能です。
この計算をするために、源泉徴収票が必要になるのです。

不動産投資で確定申告時に節税できる点について

確定申告はどのようなものかを知っておくことで節税方法も理解できます。
ここでは確定申告時に節税できるポイントについてご紹介します。

青色申告にする

確定申告は青色申告にしたほうが、節税につながります。
所得税の青色申告承認申請書を提出すると、青色申告による申請が可能になります。
青色申告のほうが帳簿付けが面倒ではありますが、白色申告と等しく基礎控除額に合わせて最大65万円という青色申告特別控除があるのです。

経費

経費を計上するために、必要な書類を上げていきます。
1つ目が各種税金の納付書で、都市計画税や不動産取得税、収入印紙税の納付書です。
2つ目が保険料の証明書で、火災保険や地震保険の証明書が該当します。
3つ目がローン支払い明細書で、ローンの金利を計上するのに必要です。
4つ目がその他として、不動産経営に関する経費（旅費交通費・新聞図書費・通信費・税理士費用）があります。

減価償却費

節税でとくに大きなポイントとなるのが、減価償却費です。
不動産にかかった金額（建築費用や購入額）を、種類ごとに定められた年数に分けて、経費として計上するものです。
耐用年数は、木造で22年や軽量鉄骨造で19年、鉄骨造で34年となります。
建物の構造の種類ごとに定められた年数以内であれば、減価償却費として計上できます。
経費が増えると、より節税につなげることができるのです。
ちなみに、土地は劣化することがないことから価値が下がるわけではないので、減価償却費を計上できません。

家族への給与支払い

家族への給与支払いとして計上すると、課税対象となる所得を減らせるため、節税につながります。
また家族への給与を計上するのであれば、青色申告にする必要があります。
青色申告の手続きをしているのであれば、家族に支払う給与を青色事業専従者給与として、経費にあげられるのです。
経費がより多くなるため、その分所得税を減らせるので、節税対策として有効です。

損益通算

不動産投資で出た赤字は、給与所得と損益通算できます。
損益通算とは、損失額と利益を相殺することを言います。
不動産所得が赤字になってしまうとお金が減るので、損をしているように感じるかもしれません。
減価償却費で実際にはお金が出ていきませんが、経費として計上してその経費を給与所得と合わせるので、所得全体を縮められるからです。
所得は減っていませんが所得税を減らすことになるため、節税対策として有効と言えるでしょう。

まとめ

不動産投資を考えているのであれば、始めた翌年に確定申告をすることを、知っておきましょう。
間に合わなければ、延滞税や無申告加算税を課せられます。
節税対策として有効ですが、開業届や青色申告承認申請書を提出するなどの準備も必要です。
もし間に合わなかったら、翌年に青色申告に切り替えると良いでしょう。