売却向けコラム

不動産売却を検討されている方は、仲介業者を選ぶ際に仲介手数料が気になりますよね。
そこで今回は、そもそも不動産売却にかかる仲介手数料とは何か、どういった計算方法で算出されているのか、相場はどのくらいか、などをご説明いたします。
また、できるだけ安く抑えたいかとは思いますが、無料や安さだけで選んでしまうことでのリスクについてもお伝えしていきます。

不動産売却にかかる仲介手数料とは何か

仲介手数料とは、不動産売買の仲介業務に対して支払われる報酬のことで、契約が成立して初めて発生する成功報酬となります。
不動産売買の際には不動産会社に仲介取引を依頼します。
この仲介の成功報酬として支払いをするものであり、不動産を通さずにご自身で売買をおこなったり、途中解約したりした場合には支払いは不要となります。
また、いくつかの不動産会社に売却の依頼をおこなっている場合は、売買契約を成立した不動産にのみに支払うことになります。
仲介手数料は不動産の売買価格から計算して決まりますが、宅建建物取引業法の中で上限金額が決まっていますので、上限額を超えて支払うことはありません。
計算方法はあとでご紹介させていただきますが、この上限額が目安になります。
含まれる業務としては、不動産売却に関するアドバイス、チラシやインターネットなどでの広告、購入を検討する人への物件案内、契約の手続きなどが含まれます。
これらの業務の範囲を超えた依頼をする場合は別途費用が発生することがありますので、ご注意ください。
範囲を超えた依頼とは、広告の量を増やすことや遠方への営業などがあります。
こうしたことを考える場合は、上乗せの費用や実費の精算が必要となります。

不動産売却時の仲介手数料の計算方法は？

算出には、200万円、400万円を区切りに割合が変わってきます。
売買価格のうち200万円以下の部分は5％、200万円を超え400万円以下の部分は4％、400万円を超える部分については3％となり、それぞれに消費税がかかります。
たとえば、2,000万円で売却した場合を考えてみましょう。
まず200万円の部分が5％と消費税となり、200万円×5％＋消費税（10％）で11万円となります。
次に200万円を超えて400万円以下の部分が、200万円×4％＋消費税（10％）で8.8万円です。
最後に400万円を超える部分は、1600万円×3％＋消費税（10％）で52.8万円となります。
それらを合計すると72.6万円ということになり、つまり2,000万円で不動産を売却した場合、仲介手数料の上限は72.6万円になります。
ただし、これは少々複雑な計算方法になりますため、400万円以上の場合には速算法を用いることが一般的です。
計算方法は、売買価格×3％＋6万円で、これに消費税を加えます。
売却価格が2,000万円の場合、この計算方法でも72.6万円と算出されます。
上限額は売却価格に対し一定なので、目安として500万円なら23.1万円、1,000万円なら39.6万円、2,000万円なら72.6万円、3,000万円なら105.6万円、4,000万円なら138.6万円です。
また、2018年の法令改正により、400万円以下の場合には最大18万円までと変更になりました。
この改正の目的は空き家の流通活性化で、手数料が低く不動産が赤字になってしまうために取引に消極的になるのを解消する特例となります。
不便な場所にある場合の交通費などが含まれているとお考え下さい。
たとえば200万円の空き家を売却するとき、改定前なら10万円プラス消費税が上限ですが、改定後は18万円プラス消費税となります。
400万円以下の物件を売却する際には特例が適用されることがありますので、念頭に置いておきましょう。
なお、上限額は法律で定められているものの、安くする分には問題ないため、仲介手数料には不動産によって差があります。
上限額が100万円であっても、100万円で請求するのか、70万円や50万円などで請求するのかは不動産会社が提示し、売主との双方合意によって決まります。
値下げできる場合にはからくりがありますので、続いてそちらをご紹介します。

仲介手数料が安いカラクリとは？無料の場合のリスクもご紹介

仲介手数料が安いというのは魅力に感じる方も多いのではないでしょうか。。
抑えるためには値引き交渉をおこなうか、仲介手数料の安い不動産会社に依頼する方法があります。
決して安い費用ではありませんから、抑える方法を把握しておくことは後悔のない売却につながります。
先にもお伝えしましたが、仲介手数料には上限は決まっていますが、その範囲内なら値引き可能です。
値引きの交渉をおこなうなら、媒介契約の締結の前におこなってください。
交渉の材料として使えるのは専売媒介契約や専売選任媒介契約を結ぶことです。
これはいずれも不動産会社1社のみに依頼し、前者の場合は自身でも買主を探すことが可能で、後者の場合は自身で買主を探すことを禁じています。
次に、仲介手数料が安い不動産を探して依頼することも、仲介手数料を少なくすることにつながります。
半額の場合や、なかには無料ということもあります。
ただ、実は安さを重視することが必ずしも良いとは限らないことには注意が必要です。
安さだけで決める危険性を認識しましょう。
いくら手数料が安くても売却物件を不動産会社の力量不足で本来の価値よりも安く売ることになったら、売主としては損になります。
たとえば、2,000万円の物件を手数料半額で売るはずが、1,900万円でしか売れなかったら、手数料を全額払って2,000万円で売れていたほうが売主にとって利益が大きいと言えるでしょう。
目前の手数料を安くすることを重視し、売却価格が下がってしまっては本末転倒です。
また、売主と買主の両方の仲介を同じ会社をおこなう場合も安くなるカラクリになります。
一般的には、売主の依頼した不動産会社と買主が依頼した不動産会社は別になり、それぞれ仲介手数料が発生しています。
しかし、依頼した不動産会社が買い手を見つけた場合、売主買主が同じ不動産に手数料を払うことになりますので、安くすることができるのです。
ただ、この場合、他の会社で購入希望者が見つかっても不動産会社がその情報を伝えず、「囲い込み」をすることがあります。
こうなるとなかなか買い手が見つからず、物件の値下げをしなければならなくなることがあります。
不動産売却の仲介では、不動産会社の利益はこの仲介手数料のみです。
経費や人件費が発生しますので、利益が減ると仕事の優先順位を下げられてしまう可能性があります。
もちろん営業努力などで安くしている場合もありますが、無料になるとこのような場合は囲い込みをおこなっている可能性も高いため、気を付けましょう。
こうしたリスクも考慮したうえで、値下げ交渉や仲介手数料の安い不動産を検討していきましょう。
信頼できる不動産会社を選んでいただくためにもいくつかポイントをご紹介します。
まず、仲介手数料について誤った説明をする会社には注意してください。
たとえば、「法律で決まっていて、どの不動産会社に依頼しても同じです」、「広告を出す場合は別途料金を頂戴します」、「仲介手数料は一部を先に支払ってください」、などは誤りです。
少しでも納得できないことや疑問に思うことがあれば、納得できるまで説明を求めるようにしてください。

まとめ

不動産売買において、売却が成立した際は仲介手数料が発生します。
金額は法律によって上限が決まっていますが、その範囲内ならば安くすることも可能です。
そのため値下げ交渉や安い不動産を選ぶことで費用を抑えられます。
しかし、安いことは信頼できる不動産とイコールではないため、しっかりと吟味して選びましょう。