売却向けコラム

マイホームを購入したものの、買い替えを検討されている方もおられるのではないでしょうか。
決して安い金額ではないため、購入後は長年住まわれる方がほとんどです。
しかし、ライフスタイルの変化や近隣トラブルなどによって、住みにくさを感じている方も少なくありません。
この記事では、買い替えのタイミングはいつが良いのか、そしてローンが残っている場合はどうすれば良いのかについても解説します。

マイホーム買い替えのときの残っているローンの扱い

もしもローンを使って家を買えば、一般的には長い期間毎月分割して返済します。
ローンがある家を売って、新しい家を買うとなれば資金計画は欠かせません。
買い替えるときには2つの方法があります。
今の家を売ってから新しい家を買う売却先行か、新しい家を買ってから今の家を売る購入先行のどちらかのタイミングです。
そして家のローンが残っていても、十分なお金があれば先に新しい家を買えますが、なければ売ることから始めるでしょう。
それではそれぞれのケースでどうなるか見てみましょう。

売却先行で進めていく場合

今の家を売ってお金を確保して、新しい住居を探していく方法です。
流れとしては次のように進めます。
まず今の持ち家を査定してもらい売ったらいくらになるか見ます。
そしてローンはどれぐらい返せるのか、またいくらお金が残り購入に使えるのか確かめたうえで予算を決めます。
売っていくと査定よりも高い値段で売りたい方が多いですが、長い間買い手が見つからないとなれば値段を下げないといけません。
販売を開始したら、買い手が見つかり契約を結ぶまでに新しい家を見つけておくのが理想です。
新居を探しておけば、売ったお金をすぐに購入資金として使えるのでタイミングを逃しません。
これが新居を探していないとなれば、見つかるまで一時的な住まいが必要です。
買い手が見つかれば売買契約を結びます。
建物を引き渡すまでには1か月以上かかるので、それまで新居を見つけておきましょう。
売りたい家に住めるのは引き渡しをするまでです。
また新居を見つけたら契約して準備を進めるのに時間がかかり1か月以上時間が必要です。
新居に住めるタイミングも見計らっておきましょう。

購入先行で進めていく場合

先に新居を買うとなってローンで買うなら、今住んでいる家のと2重になります。
用意した資金で買えれば良いですが、なければローン利用します。
ただし2重ローンは審査にとおりにくく、契約後は支払いが2重になります。
まずは新居を探してローンの審査を受けます。
審査に通過したら、次は新居の契約を結びます。
今住んでいる家から荷物を少しずつ運ぶことも可能で、引っ越しはしやすいタイミングと言えるでしょう。
そして今住んでいる家の売却を開始し、買い手を探していきます。
買い手が見つかれば契約となり、代金を受け取った後は引き渡しして完了です。
新居に住みながら売っていけるので、急がなくても十分時間をかけて買い手を探せます。
売った代金でどちらかのローン返済が済むと、新居に移ってからは1か所のみの返済となります。

マイホームを買い替えたときのメリット

ここでは、マイホームを買い替えた際のメリットについてご紹介します。

ライフスタイルにあった環境が手に入る

買い替えは場所や設備などで不便と思ったときや、子どもが生まれたときなどにおこなう方が多いです。
つまり買い替えれば今の生活にあった家を手に入れられます。
学校や職場に近い家に住める、子どもが増えて子ども部屋のある家を手に入れる、バリアフリーで介護しやすくなるなどがあります。
前住んでいた家の不便な部分を改善できるのも大きなポイントでしょう。
もちろん生活にあった新居を選ばないと、せっかく新しい場所で生活しても不便です。
また資産価値が上がるかもしれず、家の価値が高まるかもしれません。
駅から近い場所だと将来土地価格が上がるかもしれず、広い土地のある建物を買えば物件の価値はあがるでしょう。

設備が新しくなる

新築を買った場合に限りますが、買い替えをすれば新しい家に住めて設備も新しくなります。
日本の住宅の寿命は30年とも40年とも言われており短いです。
その間には屋根や外壁、室内設備、床など多くの場所の修繕が必要です。
修繕するには多額の費用が発生するので、修繕するたびにお金が必要です。
これが新築に住むとなれば、設備と建物は新しく数年の間は修繕は必要ありません。
とくに何十年も住んだ古い家から引っ越ししたとなれば、新しい家はとても魅力的でメリットがあるしょう。

住宅ローンを返済できる

不動産を買うとなれば、すでに保有している物件の借金は完済しないと買えません。
利用すると抵当権が設定されるために、権利が残ったままの家は手放せないからです。
もしも新しい家を買うとなれば、先にローンを完済して抵当権を削除しないといけません。
ただし十分な自己資金がなければ完済は難しく、新居購入は難しいです。
しかし買い替えをおこなうとなれば、保有している建物を売って返済に充てられるので抵当権もなくせます。
新しくローンを利用するのも良いですが、買い替えローンという種類があり新旧の家をまとめてまかなえるメリットがあります。
買い替えが楽になるので、このタイプのローンを検討すると良いでしょう。

年収による買い替え可能なマイホーム

家を買うとなれば、用意できる頭金の額と借入可能額で決まります。
当然収入が多いと頭金は多く確保できる可能性があり、ローンもより高い金額を契約できるかもしれません。
ただし生活資金を頭金にするのはおすすめできないので、いくら資金に余裕を持てるかがポイントです。
一般的には年収に対して5倍程度が適正な購入する家の価格です。
たとえば300万円の年収となれば、1,500万円までが適した新居となるでしょう。
融資を受けると年収の25%までを返済するお金にするところがあるからです。
ただし独身なら収入は自由に使えますが、家族がいるなら家族のためにお金が必要です。
子どもがいるならば教育資金を確保しないとならず、高校から大学まで通わせると900万円ほどかかると言われています。
また親の介護や病気の治療など、多くの部分でお金を使います。
さらに老後資金を確保しないとならないために、定年後の計画を練って資産運用もおこなうでしょう。

都道府県ごとの年収

平均年収は集計期間によって違いますが、都道府県別で見て一番高いエリアと低いエリアをお伝えしましょう。
一番高いのは東京都で438万円であり、一番低いのは沖縄県で336万円です。
100万円以上の差があるので、家を買うにしても500万円ほど違う計算です。
ただし夫婦共働きだと夫と妻の両方の収入を足せます。
仮に東京で夫も妻も年収438万円ならば、家族の年収は876万円と2倍です。
買い替えられる家の選択肢が増えるでしょう。
病気や怪我などによって、治療費などが発生したときに備えておくのが生活予備費です。
毎月の生活費で計算すると、会社員は最大で6か月分ぐらい、自営業者最大で1年分ぐらいの確保があれば安心できます。
どうしてもこれだけの金額が用意できないとなれば、目安金額の半分でも用意すればとりあえず安心でしょう。
0円では何かあっても対応できないので、少しでも用意できる分だけ確保するのが大切です。

まとめ

マイホームは利便性や家族構成の変化によって、買い替えを検討する方もいるでしょう。
買い替えは先に持ち家を売るか、先に新居を買うかのどちらかでおこないます。
ローンが残っていても、家を売って全額返すことができれば抵当権があっても問題ありません。
新居のローンは頭金額と借入可能額が鍵で、多く用意できれば新居の選択肢は増えます。