売却向けコラム

不動産を売るとなれば、まずは物件の価値がいくらかわからないと値がつけられません。
ただし物件を見ただけで値段はつけられず、通常は専門の方に査定してもらい価格を算出します。
算出方法は机上査定と訪問査定の2つです。
この記事では、それぞれの方法についてご紹介いたします。

不動産売却をおこなうときに物件の相場を知るには？

不動産売却をするときには、売りたい物件の価格を算出するために査定してもらいます。
ただ物件を眺めるだけではなく、いくつかの方法によって値段を出せます。
また自分でも他の物件と比べることによって、売りたい物件はいくらぐらいになるかとわかります。
自分で調べる方法をいくつかご紹介しましょう。

不動産売買情報サイトを使って調べる

売り出し中の不動産情報を掲載している不動産情報サイトがあります。
賃貸物件を探すときにも使えますが、中古物件から新築物件の販売中価格を掲載しています。
サイトにアクセスして自分の保有物件と似た条件の物件を探せば、およそいくらの価格で売れるのかわかるでしょう。
エリアや築年数、間取りなどが同じ建物を探してください。
ただし掲載されているのは売り出し中の価格であって、制約時には値段が変わっているかもしれません。
購入希望者は価格を下げようと交渉するので、実際の提示価格より値が下がる可能性もありえます。
販売中の値段はおよそこれぐらいだと、参考程度にしておくのが良いでしょう。

土地総合情報システム

国土交通省が運営している全国の成約データの掲載サイトです。
過去5年にわたって成約した宅地や土地の値段や地価公示が掲載されているので、このサイトを使っても相場を調べられます。
とくに掲載データは成約したときの値段となっているので、信憑性があるでしょう。
ただし最大で5年前に遡るので、掲載物件の周辺状況が今は変化しているかもしれません。
アクセス状況や生活環境、周辺建物が変わっている可能性があります。
もしも利便性が良くなっていれば、調べたエリアの相場は上がっているでしょう。
過疎化などで相場が下がる可能性はありますが、こちらの可能性はほぼありません。

レインズのマーケット情報を使う

過去1年間の宅地の成約情報を調べられます。
詳細を指定して検索する機能があり、地域・沿線・最寄り駅・駅からの距離・単価・専有面積・間取り・築年数と指定できる情報は多いです。
取引価格がグラフになって表示されるので、初心者でもわかりやすくイメージが掴みやすいでしょう。
またグラフを拡大して見られるので、より詳細に知りたいときに使うと便利です。

不動産売却の机上査定

売りたい建物を現地訪問せずに、データのみ見て値段を出す方法です。
デスク上で建物の価値を算出できるので机上と言います。
売りたい建物に近い類似物件を見て、建物の価値を判断します。
たとえば過去の売買価格、間取り、立地条件、築年数などです。
現地まで行かずに済むので短い時間で価値を出せます。
依頼したら早ければその日に、建物の専有面積や築年数などのデータとともに査定価格を乗せた書類がメールで送られてきます。
なぜこの数値になったのか、その根拠となる類似物件のデータも書類には記載されています。

机上査定を決める根拠

売りたい建物の価格を決めるのは、類似物件、建物周辺の物件売却額、市場の動きです。
類似物件は査定したい建物に近い条件の物件であり、いくらで売れたか確認します。
場所、面積、立地、築年数などで近い物件を探します。
また成約した売値は直近の物件を見ていき、あまり古い成約物件では参考にはなりません。
周辺物件の売値も参考にできますが、売主が好きな価格を決められるために実際の契約した売却価格よりも高いケースが多いです。
市場の動きとは建物のある都市の人口推移や開発状況などです。
人口が増えて開発が進む地域だと、売値は上がる可能性があります。

机上査定の特徴

データを見るだけなので短時間で価格がわかるのは大きなメリットと言えるでしょう。
電話やメールで依頼をおこなうと、不動産売却での建物価格がわかるまで最短即日であり遅くても3日以内です。
時間のない方や現地立ち会いができないような方に向いている方法でしょう。
依頼するとき必要となる書類はなく個人情報入力だけで済みます。
自分の時間の都合があるときにいつでも気軽に頼めます。
不動産会社のスタッフと会う必要がなく入力だけで済み、また複数の不動産会社に依頼も可能です。
手軽な方法ですが売る物件を見るわけではなく、あくまでも簡易査定なので算出額の信憑性は低いです。
不動産売却時の物件は、リフォーム、立地環境、建物の傷みなど実際に見ないとわからないプラス要素やマイナス要素があります。
そのために売り出す価格を実際に決めるとなれば、訪問してもらい建物を見てから価格を出してもらいます。
机上査定だけで売値を決めたら、物件価値とはかけ離れた値段設定になりなかなか売れないかもしれません。

不動産売却の訪問査定

売りたい建物を現地訪問して、物件所有者に聞き込む他に物件状態を目で見て価値を算出します。
物件の状態を確認し傷や破損、土地の状態、周辺環境などを見ていき、物件データだけでは分からない部分も加味して価格とします。
机上査定よりも詳しく調査して、法務局などが定める規定で確かめ、さらに周辺環境も調べます。
物件の状態を確認するので、物件価値を正しく判断できます。
不動産売却をおこなうときには、最終的な売値を決めるために訪問してもらうのが普通です。
売る建物の価値が算出できるのは、依頼してから早くても1週間後です。
訪問査定をしてもらうならば、さまざまな書類を用意しないといけません。
用意すべき書類は、権利書、登記簿謄本、境界確認書、固定資産税納付通知書などです。
また修繕やリフォームをしたならば、その履歴がわかる書類も用意します。

訪問査定を決める根拠

実際に物件を目で見て、現地の状況も詳細に調査して算出額とします。
価格を決める要素としては、土地の形状や大きさ、接道幅、近隣の建物や高圧線の有無、ライフラインの種類、日当たりや増改築、建物の傷などです。
データだけではわからない部分に、調査したプラス要素やマイナス要素が加わるので物件価値を正しく算出できます。

訪問査定の特徴

なんと言っても精度の高い査定額を出してもらえる点が大きなメリットです。
データの他に物件の状態を詳細に調べるので、物件価値そのものが価格になります。
算出された価格は物件価値に近いため、不動産売却するときの売値にしても問題ありません。
金額を出してもらうには不動産会社のスタッフが売る物件を訪れてみるので、売主としてはスタッフの対応を把握できます。
どの不動産会社と媒介契約を結ぼうか考えているならば、目で見てスタッフの接客状況を確かめれば信頼できるかどうかわかります。
ちなみにオンラインでの方法も増えており、これはビデオ電話などを使用しスタッフが訪問せずに画面越しに物件状況を確認して金額を算出します。
必ず対応しているとは限らないため、不動産会社を選ぶ際におこなえるか確かめると良いでしょう。
忙しいなかでも訪問査定を実施できる一方で、価格を出すまでには時間がかかります。
すぐに物件価値を知りたいというときには不向きですが、時間に余裕を持って依頼すると良いでしょう。
依頼時には必要書類を集めたり、やっておくことがいくつもあるので、事前に準備しないといけません。
だだし不動産売却をおこなっていくと、どれも必要となるので先に集めておいて損はありません。

まとめ

査定方法にはデータのみでおこなう机上査定と、物件を見ておこなう訪問査定があります。
どちらにも特徴があり不動産売却をおこなうときは訪問してもらいます。
机上査定はすぐ物件価値がでますが、実際に価値とかけ離れている可能性があり売値の参考にできません。
まずは依頼する不動産会社を探して依頼しましょう。