売却向けコラム

売りたい物件を買い手に引き渡し、決済を受けるだけが不動産売却ではありません。
不動産売却の流れにともなってさまざまな必要書類が発生します。
必要書類を提出するタイミングで不備があったり、用意し忘れたりすると手続きがスムーズに進めることができなくなってしまいます。
不動産売却の必要書類は種類も多く、入手先もさまざまであることから漏れが起きやすい部分です。
そこで今回は、必要書類を用意する不動産売却前・契約締結時・決済時の3つのタイミング別にご紹介します。
取得方法についてもご紹介しますので、不動産売却を検討している方はぜひ参考にしてください。

不動産売却前の必要書類は？査定前にあると価値を上げる書類も！

不動産売却前に必ず必要となる書類はほとんどありませんが、会社によっては依頼の時点で提出しなければいけない書類や、任意で提出することによって査定を有利にできる書類があります。

不動産売却前の必要書類は2つ

不動産売却前に提出が必要となる可能性がある書類はローン償還表と物件購入時のパンフレットの2種類です。
それぞれの書類について、どのような書類なのかにくわえ、入手方法についてもご紹介します。

ローン償還表
住宅ローンの残債を示すローン償還表は、不動産売却前に正確な金額を把握するために必要となります。
不動産売却価格を設定する目安になるため、不動産会社から提出を求められるケースがあります。
ローン償還表は定期的に融資を受けている金融機関から郵送されてきます。
手元に無い場合や紛失した際には、ローンを組んでいる金融機関に確認してみると良いでしょう。

物件購入時のパンフレット
物件購入時のパンフレットも不動産売却における必要書類です。
売却における広告作成に必要となる物件構造や間取り、設備、築年数などの情報がすべてパンフレットに記載されているため、スムーズな募集図面の作成に役立ちます。
ただし、購入してから年月が経過していた場合紛失しているケースも少なくありません。
管理会社に再発行の可否を問い合わせてみましょう。

不動産売却前に準備しておきたい価値を上げる書類3つ

提出は必須ではありませんが、査定を受ける前に用意することで物件の価値を上げることにつながる書類が3つあります。
査定価格が上がると不動産売却価格を高く設定できるため、結果的に利益を多く出すことにつながります。
ぜひ、事前に準備をしたあとに査定を受けてみましょう。

①インスペクション
インスペクションとは、建築士などの建物の専門家が物件を目視や計測によって調査することです。
劣化状況や欠陥などを調べ、その結果が報告書にまとめられます。
インスペクションを実施してから1年間は重要事項説明書記載され、結果報告書自体も物件の品質を証明するものとなります。
取得するには、既存住宅状況調査技術者が在籍するインペクションを請け負う業者に依頼が必要です。

②建設住宅性能評価書
建設住宅性能評価書とは、物件の劣化状況や性能を専門家が評価して作成される書面です。
建設住宅性能評価書によって証明されるものは、構造の安定・火災時の安全・維持管理への配慮・空気環境・光/視環境・高齢者などへの配慮などがあります。
登録住宅性能評価期間に物件の評価を依頼することで取得が可能となります。

③新耐震基準などに適合していることを証明する書類
地震などの自然災害が多い日本は、物件購入時に耐震性を重視して物件を選ぶケースも少なくありません。
そこで、専門機関に耐震診断の依頼を申請し、新耐震基準に適合する証明書を取得しておくと物件の価値をあげ、かつ早期売却につながります。

不動産売却における契約締結時の必要書類は？

不動産売却活動を経て買主と不動産契約締結をおこなう際の必要書類は数多くあります。
必要書類によっては決済時や不動産引渡時に再度必要になるものも出てきます。
どの書類を誰が用意するのか、という部分が分かりにくい必要書類を「不動産会社が用意する書類」と「売主が用意する書類」の2つに分けてご紹介します。

①不動産会社が用意する必要書類

不動産契約締結時の必要な書類のうち、不動産会社が用意するのは以下の6種類です。

●媒介契約書
●買付証明書
●売買契約書
●精算関係書類
●鍵受領書
●物件引渡確認書

これらの必要書類を売主が用意することはありません。

②売主が用意する必要書類

不動産契約締結時には売主が用意しなければいけない必要書類が複数あります。
その書類と取得方法について以下でご説明します。

印鑑証明書・実印
不動産契約締結時を含めた不動産の売買契約に用いる印鑑は、すべて実印のみとなります。
そのため、実印を証明する印鑑証明書が必要書類になります。
居住地の役場の窓口にて印鑑証明書の発行が可能です。
有効期限は3か月のため、取得する時期には十分に注意しましょう。

土地・建物登記済証（権利書）
権利書とは、所有者が登記の名義人であることを公的に証明する書類です。
所有権の権利情報に関しては法務長が管理していますが、権利書自体は売主が保管しているはずです。
権利書の再発行はできませんが、紛失してしまったときは本人確認を代替する方法によって権利の証明が可能です。

●司法書士が証明書を作成
●法務局による事前通知制度
●公証人の認証制度

どこを探しても権利書が見つからない場合は、上記のどれかによって対処しましょう。

固定資産税納税通知書
固定資産税納税通知書とは固定資産税を清算するための書類です。
不動産売却においても固定資産税を計算する必要があるため、該当年度の通知書が必要になります。
毎年4月から5月にかけて税務署から郵送されます。
法的効果が発生するため再発行はできませんが、役場で課税証明書と同じ内容が記載された名寄帳の写しを取得することで、内容が確認可能です。

不動産売却決済時の必要書類は？買主に引き渡す書類

不動産売却の決済完了から、不動産の引き渡しがおこなわれるまでに必要な書類と入手方法をご紹介します。

登記に関する必要書類

不動産売却でおこなう登記は、不動産を所有する名義を移す「所有権移転登記」と住宅ローン残高がある場合に必要な「抵当権抹消登記」の2種類です。
登記に関する必要書類は主に以下のとおりです。

●権利証、登記識別情報通知書
●印鑑証明書
●固定資産評価証明書
●委任状
●抵当権の抹消書類

上記の他に、登記時に司法書士に提示するマイナンバーカードや運転免許証などの本人確認書類が必要となります。
また、登記に記載された住所と、名義人の実際の住所が異なる場合には住民票、農地の売却または未成年者の売却などは、第三者の許可書・同意書・承諾書が別途必要になります。

売主から買主に引き渡す必要書類

売主が買主へ引き渡す必要がある書類は主に2つです。

①実測図（確定測量図）・筆界確認書など
土地の境界を示す資料や書類は、買主に引き渡しましょう。
不動産売却において境界を明示する義務が発生するからです。

②建築確認済証・検査済証・設計図書など
建築確認済証は建築確認を受けているかを示すもので、検査済証は建物が法律に基づいて建てられたことを証明するものです。
売主が保有している場合は多いですが、見当たらない場合は建築確認を申請すれと1か月程度で届くでしょう。

まとめ

不動産売却の必要書類は数多くあり、すべて一気に把握しようと思うと不備が出てくる可能性があるため、事前に確認しておくことをおすすめします。
今回のように、売却前・契約時・決済時というタイミング別にすると、必要なタイミングから逆算して書類を準備していくことができます。
必要書類と取得方法をセットで覚えて、スムーズに準備していきましょう。