購入向けコラム

マイホームの購入をご検討されるなかで、数十年にもわたる住宅ローンの返済や将来的な家計の負担に大きな不安を感じてお悩みではありませんか。
その不安を解消し、月々の支払いを大幅に抑えながら理想の住まいを手に入れる有効な選択肢として「残価設定型住宅ローン」が注目されています。
本記事では、残価設定型住宅ローンの基本的な仕組みをはじめ、一般的なローンと比較した場合の具体的なメリットやデメリットについて解説します。
毎月の返済負担を軽減しつつ、将来のライフスタイルに合わせた安心できる資金計画を立てたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

残価設定型住宅ローンとは？

残価設定型住宅ローンを検討するにあたり、まずは基本となる仕組みとして、残価の扱い方をおさえる必要があります。
ここでは、残価を差し引いた借入方法や、完済時の選択肢について解説していきます。

借入と残価の基本となる流れ

残価設定型住宅ローンは、将来の住宅価値である残価に相当する元金を最終回まで据え置き、毎月返す元金を少なくする仕組みです。
たとえば4000万円を借り、残価を1000万円とした場合、毎月の返済対象となる元金は差額の3000万円になります。
ただし、借入総額が3000万円になるわけではなく、据え置いた1000万円は契約満了時に精算しなければなりません。
また、残価にも返済期間中の利息がかかるため、月々の支払いには3000万円分の元利金に加えて残価部分の利息も含まれます。
そのため、契約時は立地や建物性能から設定される残価だけでなく、精算時期や保証条件まで確認し、将来を見通した返済計画を立てることが大切でしょう。

完済時の主な選択肢

契約満了時には、据え置いていた残価を精算する必要があるため、住み続けるか住み替えるかを早めに考えておくことが重要です。
住み替える場合は住宅を売却し、その代金を残価の返済に充て、条件を満たせば買取保証を利用できる場合もあります。
一方、住み続けたい場合は残価を一括返済するほか、再ローンを組んで分割返済を続ける方法も選択肢となるでしょう。
ただし、再ローンには年齢や収入などを基準とした審査があり、希望する条件で借り直せるとは限りません。
そのため、家を家族に残したいか、老後資金をどの程度確保したいかも踏まえ、契約前から複数の精算方法を具体的に想定しておくと安心です。

一般的なローンとの比較

借入額4000万円、固定金利年1.5%、返済期間35年の元利均等返済で比べると、一般的な住宅ローンの月返済額は約12万2500円です。
これに対し、残価1000万円を設定すると、3000万円分の返済が約9万1900円、残価部分の利息が約1万2500円となり、月々は約10万4400円になります。
したがって、毎月の負担は約1万8100円軽くなり、家計に余裕を持たせやすいでしょう。
ただし、満了時に残価1000万円を一括返済した場合、総返済額は約5380万円となり、一般的なローンの約5140万円を上回ります。
さらに、この試算には手数料を含まないため、再ローンでは借り直し後の利息や諸費用も含めて比較することが大切です。

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残価設定型住宅ローンを利用するメリット

前章では残価設定型住宅ローンの仕組みについて述べましたが、実際に利用するとどのような恩恵があるのか解説します。
ここでは、返済負担の軽減効果や、買取保証による安心感について具体的に見ていきましょう。

毎月の返済額を抑える

残価設定型住宅ローンは、元金の一部を将来まで据え置くことで、購入直後から毎月の返済額を抑えやすい点が大きなメリットです。
前章の試算では月約1万8100円、年間では約21万7200円の差が生まれるため、教育費や貯蓄へ回す余地が広がります。
たとえば子どもの進学を控えている家庭なら、住居費を抑えながら学費の積み立てを続け、家計全体の負担を調整しやすくなるでしょう。
また、急な出費や物価上昇に備える資金を残しやすくなり、家族構成や収入の変化に合わせて支出を見直す余裕も生まれます。
ただし、月々の返済額が減っても総返済額まで減るとは限らないため、残価の精算資金や老後資金は別に準備しておくことが重要です。

買取保証で将来も安心

買取オプションとは、一定の条件を満たす住宅を、所定の時期以降にローン残高と同額で買い取ってもらえる仕組みです。
買取オプション付きの商品なら、所定の条件を満たせば、市場価格が下がった場合でもローン残高を精算できます。
そのため、退職後に住み替える予定がある方は、売却価格が下落した場合のリスクに備えながら、次の住まいを検討できます。
また、夫婦2人向けの住宅や高齢者向け施設へ移る場合も、家の精算方法が見えていれば、転居費用を整理しやすくなります。
ただし、保証の対象時期や管理条件は商品ごとに異なるため、保証額や点検・修繕の条件まで契約前に確認しておくことが大切です。

収入減への備え

住宅ローンの返済中は、定年退職や働き方の変化によって収入が減る可能性があるため、月々の負担を抑えておくことは将来への備えにつながります。
収入に余裕がある時期から、退職後の生活費と返済額を想定して貯蓄を進めておけば、年金生活へ移った後も家計を管理しやすくなるでしょう。
また、子どもの独立を機に住み替えを考える場合は、買取オプションを利用できる時期を確認し、転居計画を立てる方法もあります。
ただし、収入が減っても返済額が自動的に下がるわけではなく、返済条件の変更には金融機関との相談が必要です。
そのため、住み続ける場合と住み替える場合の両方を想定し、早い段階から資金計画を整えておくことが重要になります。

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残価設定型住宅ローンのデメリット

ここまで残価設定型住宅ローンの仕組みやメリットを解説しましたが、利用前にはデメリットもおさえておきましょう。
最後に、追加の資金負担や費用の増加について解説していきます。

完済時の資金負担に関する注意点

契約満了後も住み続ける場合は、据え置いた残価を自己資金で一括返済するか、再ローンを利用して返済を続ける必要があります。
たとえば最終回に1000万円の残価が残っていれば、その1000万円が精算対象となるため、まとまった資金を準備しなければなりません。
ただし、退職金や預貯金を大きく取り崩すと、その後の生活費や医療費に使えるお金が減り、老後の家計に影響する可能性があります。
また、再ローンは満了時の年齢や収入などをもとに審査されるため、希望する金額や期間で借り直せない場合もあるでしょう。
そのため、毎月軽減できた返済分をすべて使わず、残価精算用の資金と生活資金を分けて計画的に備えることが大切です。

金利や手数料の負担増

残価設定型住宅ローンは、据え置いた残価の元金が返済期間中に減らないため、その部分に対する利息が長くかかり、総返済額が増えやすい点に注意が必要です。
また、商品によっては通常の金利に上乗せがあるほか、事務手数料や保証料などの追加費用が発生する場合もあります。
さらに、残価保証を維持するため、定期的な点検や所定の修繕を求められ、費用がかかる可能性もあるでしょう。
ただし、定められた維持管理を怠ると、残価保証の条件を満たせないおそれがあるため、点検や修繕の条件を確認しましょう。
そのため、毎月の返済額だけで判断せず、利息や手数料、住宅の維持費まで含めた総額で資金計画を立てることが重要です。

利用できる物件の制限

残価設定型住宅ローンは、将来の資産価値を見込んで利用する仕組みのため、対象住宅に一定の性能や条件が設けられる場合があります。
たとえば、長期優良住宅の認定など、耐震性や省エネ性の基準が求められると、希望する物件が対象外となる可能性もあるでしょう。
また、建物だけでなく立地も残価の評価に影響するため、希望地域で利用できるかを物件探しと並行して確認することが欠かせません。
さらに、取り扱う金融機関や商品が限られる場合もあるため、不動産会社や施工会社と相談しながら、確認窓口を探す必要があります。
そのため、住宅の認定基準や残価設定の条件に加え、金利や維持費も比較し、自分に合う住まいと返済方法を選ぶことが重要です。

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まとめ

残価設定型住宅ローンは、将来の住宅価値に相当する残価の返済を最終回まで先送りして毎月の支払いを抑え、完済時には売却や一括返済など3つの方法から選択する仕組みです。
毎月の返済負担を軽減できる商品があり、条件を満たせば買取オプションも利用できるため、収入減少や住み替えにも備えられます。
ただし、完済時の残価一括精算による資金負担や、残価部分の利息によって総返済額が増加する点、対象となる物件に一定の制限がある点には注意が必要でしょう。