購入向けコラム

一戸建ての購入に向けて間取り図や物件情報を見ていると、「延べ床面積」という言葉の意味や、自分たちのライフスタイルに最適な広さがわからずにお困りではありませんか。
なんとなくのイメージで捉えたままにしておくと、建築面積や敷地面積といった似た用語と混同してしまったり、実際に暮らし始めてからスペースの過不足に後悔したりする恐れがあります。
本記事では、延べ床面積の正しい定義と含まれる部分の解説をはじめ、類似用語との違いや、家族の人数別で見る適正な広さの目安について解説します。
ご家族が快適に過ごせる一戸建てを購入したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

延べ床面積とは？

家づくりにおいて広さを考える際は、主に延べ床面積に何が含まれ、何が除外されるのかという基礎知識からおさえる必要があります。
まずは、延べ床面積の定義や、対象となるスペースについて解説します。

法律上の定義と計算

延べ床面積とは、建築基準法で定められた各階の床面積を合計し、建物全体の大きさを表す数値です。
たとえば、1階が50㎡、2階が40㎡の一戸建てなら、延べ床面積は90㎡になります。
床面積は、壁や柱の中心線で囲まれた範囲を上から見た水平投影面積で計算する考え方です。
つまり、室内の内側だけを測る内法面積とは異なり、壁の厚みを含めた壁芯面積が基準になります。
そのため、図面の表示面積と体感する広さには、差が出る場合があります。
容積率は敷地面積に対する延べ床面積の割合を示し、建てられる規模を知るうえで大切です。

面積に含まれる場所

延べ床面積に含まれるのは、生活の場として継続して使う屋内空間です。
リビングや寝室、子ども部屋などの居室はもちろん、廊下や屋内階段も床面積に合算されます。
また、収納も対象になるため、収納が多い家では面積の見方が重要です。
キッチンや浴室、トイレなどの水回りも、屋内部分として扱われます。
一方で、出窓は形だけで判断せず、床からの高さや外壁からの出幅によって算入される場合があります。
図面を見る際は、どの空間が延べ床面積に入っているのかを確認しておきましょう。

含まれないケース

延べ床面積には、屋外性が強い部分や床として使わない部分が含まれない場合があります。
たとえば、バルコニーや庇は外壁からの出幅が2m以下であれば、原則として床面積に入りません。
ただし、2mを超える部分は算入されるため、広いバルコニーを計画する際は確認が必要です。
また、吹き抜けは床がない空間なので、上階の床面積にはくわえられません。
さらに、ロフトは天井高や面積などの条件を満たせば、小屋裏収納として扱われることがあります。
サンルームなどは判断が分かれやすいため、事前に確認すると良いでしょう。

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建築面積・敷地面積との違いと正しい比較方法

前章では、延べ床面積の基本的な定義について述べましたが、似たような面積の用語との違いも、気になりますよね。
ここでは、建築面積や敷地面積、施工面積といった別の用語との違いについて、解説します。

建築面積との違い

建築面積とは、建物を真上から見たときに、土地の上をどれだけ占めているかを示す面積です。
一般的には建坪とも呼ばれ、建ぺい率を確認するときに使われます。
一方で、延べ床面積は各階の床面積を合計した数値なので、2階建てでは建築面積より大きくなるのが一般的です。
たとえば、1階が60㎡、2階が40㎡の住まいなら、通常は建築面積を60㎡として考えます。
ただし、2階が外側へ張り出す形では、その張り出しを含めた水平投影面積が基準になる場合があります。
建築面積は配置、延べ床面積は全体の広さを見る数値として理解しましょう。

敷地面積と確認事項

敷地面積とは、建物を建てる土地そのものの広さを指し、土地選びで最初に確認したい数値です。
しかし、敷地が広く見えても、希望する延べ床面積の一戸建てを建てられるとは限りません。
土地には建ぺい率や容積率があり、建築面積や延べ床面積に上限があるからです。
たとえば、敷地面積が200㎡でも容積率が50%なら、延べ床面積の上限は100㎡になります。
また、前面道路が4m未満の場合は、セットバックにより建築に使える範囲が変わることがあります。
土地を見る際は面積だけで判断せず、道路条件や法的制限も合わせて確認しておきましょう。

施工面積との比較

施工面積とは、実際に工事をおこなう範囲を合計した面積で、施工床面積と呼ばれることもあります。
玄関ポーチやバルコニー、吹き抜けなどは延べ床面積に入らなくても、施工面積に含まれる場合があります。
つまり、法律上の広さを示す延べ床面積と、工事範囲を示す施工面積では目的が異なるのです。
また、施工面積は建築会社ごとに算入範囲が異なるため、坪単価を比べるときには注意しましょう。
同じ価格に見えても、延べ床面積で割るか施工面積で割るかにより、坪単価の印象が変わります。
見積もり書では、どの面積を基準にしているのかを説明してもらうと比較しやすくなります。

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家族人数別に見る適正な広さの目安と全国平均

ここまで、延べ床面積の基礎知識や、他の用語との違いを解説しましたが、実際の暮らしに必要な広さの目安も、おさえておきましょう。
最後に、家族の人数に応じた適正な広さや、全国平均について解説します。

広さの全国平均値

公的データでは、注文住宅の延べ床面積は全国平均で約122.6㎡が目安とされています。
土地付き注文住宅では約113.4㎡で、全体として110㎡から125㎡前後が一般的な広さといえるでしょう。
坪数に換算すると、注文住宅は約37.1坪、土地付き注文住宅は約34.3坪になり、規模をイメージしやすくなります。
ただし、都市部では土地価格の影響を受けやすく、全国平均よりコンパクトになる場合があります。
一方で、地方では同じ予算でも敷地や建物にゆとりを持たせやすい傾向です。
平均値は参考にしつつ、収納量や家事動線まで考えて広さを選ぶことが大切です。

3人家族の広さ目安

3人家族の広さは、国土交通省の誘導居住面積水準を参考にすると考えやすくなります。
一戸建てを想定した一般型では、25㎡に世帯人数を掛け、25㎡を足すため100㎡が目安です。
また、都市部を想定した都市居住型では、20㎡に世帯人数を掛けて15㎡を足すため75㎡になります。
100㎡前後の広さがあれば、3LDKから4LDKの間取りを検討しやすく、収納や書斎も取り入れやすいでしょう。
たとえば、18畳から20畳のLDKに主寝室と子ども部屋を設けると、家族で過ごす場所と個室を分けやすくなります。
さらに、玄関収納などを設ければ、日々の片づけもスムーズに進められます。

4人家族以上の広さ

4人家族の場合、誘導居住面積水準では一般型で125㎡、都市居住型で95㎡が目安になります。
5人家族なら一般型で150㎡となり、必要な広さも段階的に大きくなります。
ただし、現在の人数だけで決めず、子どもの成長や独立後の使い方も考えておくことが大切です。
たとえば、子どもが小さい時期は広い1室として使い、成長後に2室へ分ける間取りも検討できます。
その場合は、ドアや窓、収納をあらかじめ2か所に用意しておくと、将来の変更がしやすくなるでしょう。
また、1階に寝室候補や収納を設ければ、年齢を重ねたあとも生活動線をまとめやすくなります。

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まとめ

延べ床面積は、各階の床面積の合計で、容積率の計算に使われ、居室や収納などを含む一方で、吹き抜けや条件付きのバルコニーは除外されます。
建築面積や敷地面積、施工面積は定義や基準が異なるため、家づくりでは用途ごとに正しい数値を資料で確認することが大切です。
注文住宅の全国平均は、約122.6㎡ですが、適正な広さは人数や将来の暮らし方も踏まえて検討すると良いでしょう。