購入向けコラム

憧れのマイホーム購入に向けて物件探しやプラン作りを進めるなかで、「建築面積」をはじめとする不動産の専門用語がわからずにお困りではありませんか。
似ている言葉を混同したまま計画を進めてしまうと、購入した土地に希望する広さの家が建てられなかったり、後から思わぬトラブルを招いてしまったりするリスクがあります。
本記事では、建築面積がどこからどこまでを指すのかという基本から、延べ床面積などの似た用語との違い、家づくりを大きく左右する建ぺい率との関係について解説します。
専門用語を正しく理解して、失敗のない理想の一戸建て購入を実現させたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

建築面積とは？

建築面積を理解するには、主に建物を真上から見たときの投影面積を、把握する必要があります。
まずは、建築面積の基本的な定義や、計算に含まれる範囲について解説します。

建築面積の基本的な定義

建築面積とは、建築基準法施行令で定められている、建物の規模を示す面積の1つです。
外壁や、柱の中心線で囲まれた部分を水平に投影し、真上から見たときの建物の輪郭をもとに求めます。
そのため、屋根に傾斜や凹凸があっても、計算では平らな面としてとらえる点が特徴です。
平屋では、1階の外壁で囲まれた範囲が建築面積の目安になりやすいでしょう。
一方で、2階部分が外へ張り出している建物では、もっとも外側に出た部分まで含めて考えます。
建物を横から見た印象だけで判断せず、真上からの形を意識して確認することが大切です。

バルコニーや庇の扱い

庇や軒、バルコニーなどは、外壁からどのくらい突き出しているかによって扱いが変わります。
原則として、外壁の中心線から先端までが1m以内であれば、建築面積には含まれません。
しかし、1mを超える場合は、先端から1mを差し引いた残りの部分が算入対象になります。
1.5m突き出したバルコニーでは、0.5m分を建築面積にくわえて計算する流れです。
ただし、先端を柱で支えている場合や両側に壁がある場合は、突き出しの長さに関係なく含まれることがあります。
また、玄関前の屋根付き空間や上階に床がある部分も対象になりやすいため、図面上で確認しておきましょう。

測定時の注意点と例外

建築面積を測る際は、敷地の傾斜に沿った表面の広さではなく、真上から見た水平面で考えます。
地下室は、天井が地盤面から1m以下に収まるなどの条件を満たせば、建築面積から除外できる場合があります。
また、母屋とは別に車庫や物置を置く場合は、付属建物として面積を合算する点に注意が必要です。
一方で、開放性の高い車庫は、屋根先端から1m分を除外できるケースもあります。
出窓も、床からの高さや突出寸法などの条件を満たせば、算入しない扱いになることがあるでしょう。

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建築面積と延べ床面積・敷地面積との違い

前章では、建築面積の範囲や基準について述べましたが、他の面積に関する用語との違いも気になりますよね。
ここでは、建築面積と混同しやすい、延べ床面積や敷地面積との違いについて解説します。

延べ床面積との相違点

延べ床面積とは、建物の各階にある床面積をすべて足し合わせた総面積のことです。
たとえば、1階が100㎡で2階が50㎡の建物なら、延べ床面積は150㎡になります。
建築面積が、真上から見た平面的な広さを示すのに対し、延べ床面積は各階の床の合計を表します。
そのため、平屋では近い数値になりやすいものの、2階建て以上では差が出やすいでしょう。
さらに、吹き抜けや一定の条件を満たすロフト、バルコニーなどは、延べ床面積から除外できる場合があります。
建物内に組み込まれた車庫も、延べ床面積の5分の1以内であれば算入を抑えられる制度があるため、事前確認が大切です。

敷地面積との重要な関係

敷地面積とは、建物を建てる土地全体を真上から見た水平投影面積を指します。
傾斜地では、地面に沿って測った表面積よりも、法的に扱う敷地面積が小さくなる場合があります。
この敷地面積は、建ぺい率や容積率を計算する土台になる重要な数値です。
建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の割合であり、容積率は敷地面積に対する延べ床面積の割合を示します。
つまり、土地の広さだけでなく、どの面積を基準にするかで建てられる家の規模が変わるのです。
たとえば、敷地が120㎡で容積率が80%なら、延べ床面積の上限は96㎡となるため、購入前に試算しておきましょう。

用語を誤認するリスク

建築面積や延べ床面積、敷地面積の違いを取り違えると、設計や資金計画にずれが生じやすくなります。
たとえば、延べ床面積に含まれる部分を見落とすと、容積率の計算が合わなくなる可能性があります。
また、敷地面積の数値を誤って把握した場合も、建ぺい率や容積率の算出に直接影響するでしょう。
各種税金や住宅ローン控除では、建物面積をもとに要件を確認する場面もあります。
登記手続きでは、内法面積が使われることがあり、広告や図面の壁芯面積との差にも注意が必要です。
不明な点があるときは、確認済証や検査済証などの書類を見比べながら、担当者に根拠を確認しておきましょう。

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建築面積で決まる建ぺい率の上限や緩和措置

ここまで、建築面積や関連する用語について解説しましたが、家づくりに欠かせない建ぺい率についてもおさえておきましょう。
最後に、建築面積をもとに算出される、建ぺい率のルールや緩和措置について解説していきます。

建ぺい率の計算と割合

建ぺい率とは、敷地面積に対して建築面積がどのくらいの割合を占めているかを示す数値です。
計算式は建ぺい率＝建築面積÷敷地面積×100で、敷地に対する建物の平面的な広がりを確認します。
たとえば、敷地が150㎡で建ぺい率が50%なら、建築面積の上限は75㎡となる計算です。
平屋ではこの75㎡が建物の広さの目安になりますが、2階建てでは容積率もあわせて見る必要があります。
また、母屋だけでなく、屋根付きの車庫や物置、離れの面積も合算して考える点に注意しましょう。
先に上限を把握しておけば、間取りや駐車スペース、庭の広さを現実的に検討しやすくなります。

用途地域別の上限と緩和

建ぺい率の上限は全国一律ではなく、用途地域という都市計画の区分ごとに定められています。
用途地域とは、住居や商業、工業など、その土地の使い方を分けるためのルールです。
低層住居専用地域では30%から60%などの上限が指定され、住居地域では60%が適用されることが多いでしょう。
一方で、近隣商業地域や商業地域では、土地を効率よく使うため80%と高めに設定される場合があります。
さらに、指定された角地は開放性が高いとみなされ、建ぺい率が10%緩和されることがあります。
防火地域内に建てる耐火建築物も、延焼を防ぐ性能が評価され、10%緩和の対象になるケースがあるため確認しておきましょう。

建築面積を調整するコツ

実際のプランニングでは、建築面積の上限を意識しながら、建物と外構の配置を整えることが大切です。
車庫は、柱と屋根がある建築物にあたるため、面積計算に含めるかどうかを早めに確認しましょう。
ただし、外壁のない部分が4m以上あるなど、一定の条件を満たすと緩和を受けられる場合があります。
また、バルコニーや庇の突き出しを1m以内に抑えると、建築面積の調整につながりやすくなります。
2階部分を張り出す場合も、真上から見た輪郭が広がるため、建ぺい率の範囲内か確認が必要です。
将来の庭作りや自転車置き場も想定し、設計初期から面積の余裕を持たせておくと、暮らしやすい住まいを計画しやすいでしょう。

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まとめ

建築面積とは、建物を真上から見たときの水平投影面積を指し、外壁から1mを超えて突き出すバルコニーや庇なども含まれます。
延べ床面積や敷地面積とは意味が異なり、建ぺい率の計算や各種税金の手続きにおける重要な基準となります。
敷地面積に対する建築面積の割合である建ぺい率は、用途地域ごとに上限があるため、緩和措置も活用して理想の建物を設計すると良いでしょう。