購入向けコラム

賃貸物件に住んでいる方のなかには、家賃を支払い続けるより、マンションを購入したほうが良いのでは？と考える方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、毎月の返済額が現在支払っている家賃より大幅に増えるのなら、マンションを購入することを躊躇してしまいますよね。
そこで今回は、月8万円の家賃を支払っているケースで、家賃と同じくらいの返済で中古マンションを購入できるのか、その際の借入可能額や、年収の目安について解説します。
中古マンションの購入をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

月8万円の返済で中古マンションの購入は可能なのか

中古マンションを購入する多くの人が、住宅ローンを利用して毎月返済しながら生活しています。
中古マンションを検討する際、広告などには「家賃と同じくらいの返済で購入可能」といった表現が見受けられることがあります。
「家賃並み」と一言で言っても、具体的な毎月の返済額が気になります。
購入者は月々8万円の返済で中古マンションを購入できるのでしょうか。
そこで、まずは住宅ローンを利用して中古マンションを購入した場合の返済金額の目安について解説します。

住宅ローンの年間返済額は、住宅市場の動向を確認することで、大まかな金額を把握できます。
国土交通省は「住宅市場動向調査」を毎年おこなっています。
「住宅市場動向調査」では住宅の建設・購入・入居する世帯の状況・購入時の資金調達などに関するデータがまとめられています。
令和4年度の調査によれば、住宅ローンを利用してマンションを購入した方の年間返済額は、以下のとおりです。

●新築マンション…約148万円
●中古マンション…約101万円

これを考慮すると、毎月の住宅ローン返済額は約8万4,000円です。
上記の金額は、全国平均を示しています。
中古マンションの価格には、立地条件・築年数・物件の大きさ・間取りなど、さまざまな要素が影響します。
したがって、エリアや物件の状況によって、毎月の住宅ローン返済額は異なります。
特定の物件では、毎月の返済が7万円台になるケースもあり、月額8万円台で中古マンションを購入することは十分可能です。

返済以外にかかる費用に注意が必要

中古マンションを月8万円の返済額で購入することは可能ですが、住宅ローンの返済以外にも、修繕積立金や管理費など住居にかかる費用が毎月発生します。
したがって、住宅ローンの返済にくわえて、毎月かかる費用についても把握しておく必要があります。

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月8万円の返済で中古マンションを購入するときの借入可能額

では、住宅ローンの返済額を月8万円に設定した場合、いくらぐらいの融資を受けられるのでしょうか。
その金額によって、いくらの中古マンションが購入できるのか、頭金はどれぐらい準備すべきかなど、資金計画が変わってきます。
そこで以下では、月8万円の返済で中古マンションを購入する場合の借入可能額について解説します。

借入可能額は金利と返済期間によって変動する

月8万円を返済するといっても、金利は何％なのか、何年で返済するのかによって、借入可能額は変動します。
たとえば、金利が1.5%のフラット35（全期間固定金利）で、頭金とボーナス時の支払いはなしと仮定した場合の、返済期間ごとの借入可能額と総支払額は、以下のとおりです。

●返済期間15年…借入可能額：約1,290万円、総支払額：約1,440万円
●返済期間25年…借入可能額：約2,000万円、総支払額：約2,400万円
●返済期間35年…借入可能額：約2,610万円、総支払額：約3,360万円

上記からもわかるように、返済期間を長く設定すれば、借入可能額が増えます。
ただし、返済期間が長くなれば、それだけ利息分を含む総支払額も増えることを頭に入れておきましょう。

シミュレーションで確認することが大切

最近は、各金融機関のウェブサイトで借入金額から毎月の返済額をシミュレーションできます。
フラット35の返済シミュレーションでは、毎月の返済額から借入可能金額を計算することもできます。
住宅ローンは金額が大きく、長期にわたって返済する必要があります。
返済期間中には、子どもの教育費や急な医療費など、出費がかさむ可能性も考慮する必要があります。
したがって、金利や返済期間など、さまざまなパターンでシミュレーションし、無理のない資金計画を策定することが重要です。

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月8万円の返済で中古マンションを購入するための年収の目安

では、月8万円の返済額で住宅ローンを組む場合、どれくらいの年収が必要なのでしょうか。
そこで最後に、住宅ローンを月8万円返済すると仮定し、中古マンションを購入するために必要な年収について解説します。

必要年収は返済負担率で計算する

返済負担率は、収入に占める年間返済額の割合を指します。
返済負担率が低いほど、余裕をもって返済が可能です。
金融機関はこの返済負担率を審査の基準としており、無理なく返済できるのは通常25％以下とされています。
月額8万円の返済に基づいて、これを実現するための年収を計算してみましょう。
毎月の返済が8万円なら、年間の返済総額は8万円×12か月＝96万円です。
この96万円が年収の25％であることから、年収は96万円÷25％＝384万円となります。
つまり、月額8万円を住宅ローンの返済に充て、返済負担率を25％に維持するには、384万円の年収が必要です。
ただし、この年収は「手取り収入」で計算され、税金などが差し引かれた額となります。

あくまで目安として考える

年収の25％が無理のない返済額とされていますが、住宅ローンの返済は長期間にわたります。
返済期間中には収入減や急な出費により、返済が困難になることもあります。
住宅ローンの返済が不可能になると、最終的には競売にかけられ、手に入れたマイホームを失うこととなります。
そのため、「年収の25％」は単なる目安であり、できればそれより低い割合を設定することが望ましいです。

住宅ローンのみで購入できない場合

先述のケースを考えると、月8万円の返済を想定し、35年間のローン契約を結ぶと、約2,400万円の融資を受けられます。
たとえば、2,600万円の中古マンションを購入したい場合、200万円不足します。
この場合、頭金として200万円支払うことが選択肢となります。
頭金を多く支払えば、融資額を抑え、毎月の返済負担も軽減できます。
ただし、頭金を多く支払うことで自己資金が減少し、購入後の生活に注意が必要です。
また、立地条件や物件の大きさを調整することで、予算内で中古マンションを購入できる可能性が高まります。
ただし、マイホームは人生で何度も購入するものではないため、後悔しないように家族の希望条件を確認しながら、納得のいく物件選びをおこないましょう。

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まとめ

中古マンションの価格は、立地条件や築年数、大きさなど、さまざまな要素が価格に影響しますが、エリアや物件の状態によっては月8万円の返済で中古マンションを購入することは可能です。
また、住宅ローンを利用する場合の借入可能額は、金利や返済期間によって異なるため、さまざまなパターンでシミュレーションしてみると良いでしょう。
中古マンションを購入する際は、返済負担率を手取り収入の25％以内に抑えて生活にゆとりを持つことを考えながら、無理のない返済計画を立てることが大切です。