購入向けコラム

マイホームなどの不動産の購入をお考えの方なら、自分の年収にあった価格はいくらなのか悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
不動産を購入するうえで言わずもがな価格は非常に重要です。
もちろん誰しも理想の家を購入したいでしょうが、年収から大きくかけ離れた価格の不動産を購入すると生活に支障を来たし、その後の人生設計を大きく左右します。
とはいえ、自分の年収にあった不動産の価格なんてわからないですよね。
そこで今回は、これからマイホームなどの不動産購入をお考えの方に向け、不動産を購入するうえで適正な価格について解説します。
ぜひチェックして、適切な人生設計をおこないましょう。

年収の何倍？不動産購入の予算とは？

では、実際に不動産を購入する場合、どの程度の金額の範囲で不動産を探せば良いのでしょうか。
自分で購入できる予算がわからなければ、不動産の探しようがないですよね。

不動産購入の目安は年収の5～7倍

不動産の購入予算は、年収から計算されることが一般的です。
これを年収倍率といい、最近では年収倍率5～7倍の不動産を購入される方が多いです。
バブルが崩壊した1991年頃は住宅金利も3%前後であり、当時は年収倍率5倍以内が目安とされていました。
しかし、最近では住宅ローンが軒並み低金利で借り入れできるため、徐々に年収倍率が上昇してきており、現在は5～7倍が一般的です。
もちろん不動産を購入するエリアによっても年収倍率は異なります。
たとえば、首都圏であれば今後も不動産価格が上昇すると考えている方が多く、住宅として購入しつつも半分投資目的で不動産を購入する方が多いです。
そういった方は売却時に不動産価格が上昇していると考えているため、年収倍率が高くなる傾向にあります。
一方、地方で不動産を購入する方は人口減少などのリスクを踏まえ、年収倍率を抑えるようです。
年収倍率から計算した不動産購入の予算は以下のようになります。

●年収300万円：不動産購入予算1500～2100万円
●年収400万円：不動産購入予算2000～2800万円
●年収500万円：不動産購入予算2500～3500万円
●年収600万円：不動産購入予算3000～4200万円
●年収700万円：不動産購入予算3500～4900万円

購入予算は頭金＋借入可能額

年収倍率である程度の目安はつきますが、実際に不動産を購入するには根拠として少し物足りません。
実際に不動産を購入するなら、頭金と借入可能額を計算しておきましょう。

頭金
頭金とは、不動産を購入する際に住宅ローンからではなく自分の預貯金から支払う資金です。
頭金が多ければ多いほど購入できる不動産の幅が広がり、月々の支払いも少なくできます。
とはいえ、預貯金をすべて頭金に使うのはおすすめできません。
ある程度の生活防衛資金を確保しつつ、可能な分を頭金としましょう。

借入可能額
借入可能額とは、銀行などの金融機関から借り入れできる限度額です。
年収が低い会社員より年収が高い個人事業主のほうが借入可能額が少ない場合がありますので、決して年収に比例するわけではありません。
また借入可能額ぎりぎりまで借り入れをおこなうと日々の生活が苦しくなります。
借入可能額はあくまで上限であり、きちんと余裕のある資金計画を立てましょう。

年収から不動産購入価格を計算する方法とは？

それでは実際に不動産を購入する価格を計算してみましょう。
先ほど、不動産価格の予算を決めるにあたり借入可能額を計算する必要があると解説しました。
では、借入可能額はどのようして計算すれば良いのでしょうか。
借入可能額を計算する方法として以下の2つが挙げられます。

●年収から計算する方法
●現在の家賃から計算する方法

順番に解説します。

年収から計算する方法

年収から借入可能額を計算するには、返済率を決めておく必要があります。
返済率とは、年間の返済額が年収に占める割合のことであり、返済率が高いと年収に対する返済額が多くなり生活が苦しくなります。
返済率は25％程度が一般的とされているため、返済率25%、借入期間35年、金利1.7％とした際の借入可能額は以下のとおりです。

●年収300万円：1970万円
●年収400万円：2630万円
●年収500万円：3290万円
●年収600万円：3950万円
●年収700万円：4610万円

現在の家賃から借入可能額を計算する方法

賃貸物件に住んでいる方なら現在の家賃から借入可能額の計算が可能です。
現在の家賃が無理なく支払えているなら、その家賃を上回らない程度の返済額なら問題ないと考えます。
たとえば、現在の家賃が8万円なら金利1.7％で借入期間35年とすると2530万円まで借入可能です。
このように借入をする際は毎月の返済シミュレーションをおこない、現在の家賃と比較し無理なく返済できるかという点で判断しましょう。
また家賃から借入可能額を計算する方法には注意点があります。

変動金利なら金利上昇のリスク
最近では低金利状態が続いており、住宅ローンを借り入れる方のほとんどが変動金利で借り入れをおこなっています。
変動金利は、今後の日本の景気次第では上昇するリスクがあり、金利が上昇すると毎月の返済額も増加します。
変動金利で借り入れをおこなう際は、金利が上昇しても無理なく返済できる範囲とするほうが良いでしょう。

固定資産税などの支払い
賃貸から持ち家に代わると固定資産税などの費用が増加しますので、返済時に考慮しておきましょう。
またマンションを購入されるなら、毎月の管理費や修繕費積立費もかかります。
これらの費用は、毎月の返済額に加算されますので、現在の家賃と返済額が同じであっても毎月の生活が苦しくなる恐れがありますので注意が必要です。

年収に占める返済比率から考える不動産購入価格とは？

先述しましたが、返済比率とは年収に対する住宅ローン返済額の割合です。
不動産を購入するエリアや年収によっても異なりますが、一般的に返済比率の目安は30～35%とされています。
年収500万円の方が返済比率を30～35%とした際、毎月の返済額は以下のとおりです。

●返済比率30%：毎月の返済額125,000円
●返済比率35%：毎月の返済額145,800円

毎月の支出に対して住宅ローン返済額がかなりのウェイトを占めることになります。
また返済比率が5%変わっただけで、毎月の返済率が約20,000円も増加している点も注意が必要です。

返済比率はよく考えて決めよう

先ほど返済比率は30～35%が一般的とご紹介しましたが、それでは毎月の生活が苦しくなる恐れがあります。
たとえば子どもがいる家庭なら子供が小さい間は、そこまでお金もかかりません。
しかし、これから塾などの教育費や大学などの学費も考えると、ある程度の資金を貯めておく必要があるでしょう。
また変動金利で住宅ローンを組む場合、金利上昇の懸念は決して忘れてはいけません。
果たして本当に返済比率30～35%の不動産を購入して良いか、改めて考える必要があります。

返済比率の理想は20%以内

子どもの教育費や老後の資産形成を考えるなら、毎月の固定費を見直すことが近道です。
とくに住宅ローンなどの住居費は、毎月の支出に占める割合が高く、家計に与える影響が大きいです。
先ほど返済比率は30～35%が一般的とご紹介しましたが、20%以内が理想という考え方もあります。
周りの常識にとらわれず、自分で考えて決めることが重要です。

まとめ

不動産の購入価格と年収は、切っても切れない関係です。
不動産を探していると、どんどん高くて良い家が欲しくなってしまいます。
年収や現在の家賃などから購入する不動産価格をある程度決めておく必要があります。
また不動産を購入するにあたり返済比率も重要な指標です。
どの程度の返済比率なら快適に生活できるか、よく検討してから不動産を購入しましょう。