購入向けコラム

建売住宅を購入すると、一定の期間建物に関する保証を受けられます。
保証内容や保証期間を過ぎたらどうなるのかについて把握しておけば、建売住宅で欠陥が見つかってもスムーズに対応できるでしょう。
今回は、建売住宅の保証期間や保証の内容、期間を過ぎたあとに欠陥が見つかったときの対応についてご紹介します。

建売住宅の保証期間

新築の建売住宅には、ハウスメーカーによる一定期間の保証がつけられています。
これは、国土交通省が定めている「住宅の品質確保の促進等に関する法律」通称「品確法」に基づく保証です。

最低限の保証期間は10年間

品確法によって定められた最低限の保証期間は、ハウスメーカーから建売住宅を購入して10年間です。
10年間であれば、建物の基礎や構造に問題があったとき、雨漏りが発生したときなどに保証が受けられます。
また、法律に基づく保証にはほかにも「宅地建物取引業法」に基づくものがあり、こちらは2年間建物の傷などに関する保証を受けることが可能です。

ハウスメーカーは契約不適合責任を負っている

品確法や宅建業法によって10年、あるいは2年の保証期間が設けられているのは、ハウスメーカーが買主に対して契約不適合責任を負っているためです。
契約不適合責任とは、契約の内容と実際の不動産の状態が異なるときに、売主が果たさなければならない責任を指します。
売主や買主が、建売住宅の欠陥を認識していたかどうかにかかわらず、契約書や重要事項説明書に記載がない欠陥が引き渡し後に見つかると、売主は契約不適合責任を負わなければなりません。
買主側は、契約の不適合を知った日から1年以内に、売主にその旨を通知する必要があります。
契約不適合責任を問われると、損害賠償請求や契約解除に発展する可能性があるため、ハウスメーカーは修繕などの対応をおこないます。

ハウスメーカーごとに独自の保証を設けていることもある

建売住宅の保証については、販売したハウスメーカー独自のものが設定されていることもあります。
そのようなハウスメーカー独自の保証は、期間や内容がそのハウスメーカーごとに異なります。
したがって、契約を結ぶ前に法律で定められた保証以外に、どのような保証が受けられるのかを確認しておきましょう。

▼この記事も読まれています
建売住宅を購入するときの流れとは？契約前・契約時・契約後ごとに解説

建売住宅の保証内容

建売住宅を購入したあと、ハウスメーカーによる保証をうまく活用するには、その保証内容について把握しておくことが大切です。
法律に定められた10年間の保証で、何でも修繕を受けられるわけではありません。
そのため、保証内容に含まれている欠陥でないか、しっかり確認しておく必要があります。

保証内容に含まれる部分

ハウスメーカーによる法律上の保証を受けられるのは、建売住宅の構造上の耐久力に影響を与える部分です。
すなわち、建物の基礎、柱や梁、外壁、屋根などの欠陥が対象です。
また、雨水の侵入を防止する部分の欠陥も、保証の対象となっています。
建物の基本的な耐久力に関わる部分であれば、10年間の保証を受けられます。
一方で、それ以外の表面的な傷や施工不良に関しては、品確法における保証の対象ではありません。

保証として受けられる内容

建売住宅の購入後、建物の構造に関わる部分や、雨水の侵入を防ぐ部分に欠陥が見つかったときは、ハウスメーカーの契約不適合責任を追及できます。
これにより、買主はハウスメーカーによる欠陥の無償修繕や損害賠償を請求可能です。
欠陥の修繕を請求しても実現が難しいときは、最終的に売買契約を解除することもできます。
建売住宅を購入してから、保証が切れる10年後までの間に売主のハウスメーカーが倒産しても、買主の利益は保護される仕組みです。
「住宅瑕疵担保履行法」では、新築住宅の売主または請負人は、保険や供託による資力確保措置を義務付けられています。
そのため、仮に10年間でハウスメーカーが倒産しても、代わりに保険会社や供託などに損害賠償を請求できます。

対象は隠れた瑕疵になりやすい

建売住宅の保証の対象になるような瑕疵は、目で見てすぐにわかるものばかりではありません。
建物の構造耐力上問題のある亀裂やひび割れ、建材の腐食など、知識のない方では判断できないようなものもあります。
10年間の保証期間中に、瑕疵があることに気づかないケースも考えられるでしょう。
保証期間中に瑕疵に気づいて、適切な対応を請求するためには、住宅診断などで購入前に建売住宅の状態をチェックすることが大切です。
また、アフターサービスとして、住宅の定期点検を実施しているハウスメーカーを選択しても良いでしょう。
定期的に住宅の点検をおこなっていれば、さまざまな不具合に早めに気づける可能性があります。

▼この記事も読まれています
建売住宅の寿命は何年？注文住宅との違いや寿命を延ばすメンテナンスを解説

建売住宅の保証期間が過ぎたあとの欠陥への対応

建売住宅の構造上の欠陥に関する保証は、品確法に基づいて最低でも10年間は確保されています。
具体的な保証年数は、ハウスメーカーとの売買契約書に記載されており、その年数の間は保証が有効です。
しかし、保証期間を過ぎたあとに重大な欠陥が発覚することもあるため、注意が必要です。

原則有償で修繕を依頼する

品確法で定められ、契約書に記載された保証期間が過ぎたあとに発覚した瑕疵については、原則として有償で修繕を依頼する必要があります。
契約の内容が法律に違犯しているなどの特殊な事情を除き、保証期間を過ぎてからハウスメーカーに無償修繕は請求できません。
そのため、基本的には保証期間として定められている期間内に瑕疵を発見し、ハウスメーカーまで修繕を請求するのが望ましいとされています。

不法行為責任は期間を過ぎたあとでも問える

保証期間を過ぎたあとでも、建売住宅の欠陥がハウスメーカー側の不法行為責任の対象であれば、責任を問うことができます。
不法行為責任とは、法律上保護される他者の利益や権利を故意、または過失によって侵害したときに負う責任のことです。
これは民法によって規定されており、判例では「建築された建物に建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵」があるとハウスメーカーの責任を問えます。
ただし、不法行為責任に関してはハウスメーカーとの契約とは無関係の追及になり、訴訟に発展する可能性があります。
買主側は、ハウスメーカーに不法行為責任があることを証明する義務があり、発生した瑕疵がハウスメーカーの故意または過失であること、どのような損害があるかなどを根拠とともに提示しなければなりません。
また、不法行為責任を問うには、その瑕疵について知ってからの期限が定められているため注意が必要です。

10年を過ぎると賠償請求権が消滅する

品確法に定められた保証期間である10年を過ぎたあとは、構造上の欠陥であっても買主側の賠償請求権が消滅します。
そのため、保証期間を過ぎたあとは、どれだけ重大が欠陥が見つかったとしても、基本的にハウスメーカーに賠償請求をおこなえません。
こうした構造上の欠陥や雨漏りなどは、時間が経つほど範囲が広がっていき、気づいたときには大きな被害になっていることも考えられます。
保証期間が過ぎてしまう前に、購入した時点で建売住宅のすみずみまでチェックしておき、瑕疵があれば早めに指摘することが大切です。

▼この記事も読まれています
建売住宅と注文住宅は何が違う？設計や入居までの期間などの違いを解説

まとめ

建売住宅を購入すると、品確法に基づき、最低でも10年間の構造耐力上の欠陥に対する保証を受けられます。
これにより、保証期間内に見つかった構造耐力上の欠陥については、ハウスメーカーに無償での修繕を請求可能です。
保証期間を過ぎてしまうと、有償で修繕を依頼しなければならなくなるため注意しましょう。