購入向けコラム

マンションの購入を考えているとき、新築と中古のどちらを選ぶかは大事な問題です。
同じマンションであっても、新築か中古かで価格帯が変わるうえ、物件の特徴にも違いが見られるため注意が必要です。
そこで今回は、マンションにおける新築と中古の価格差にくわえ、両物件のメリットとデメリットも解説します。

マンションにおける新築と中古の価格差

マンションにおける新築と中古の価格差は以下のとおりです。

物件価格の違い

マンションにおける新築と中古の平均価格に関して、首都圏でおこなわれた調査があります。
調査結果からは、どちらの物件も10年近く前に比べて高くなっており、さらに価格差がやや開いている傾向が見られます。
10年近く前の平均価格について、まず新築マンションは2010年が4,367万円、2011年が4,277万円でした。
中古マンションの平均価格は、2010年が2,764万円、2011年が2,744万円となっています。
近年における新築マンションの平均価格は、2019年が5,904万円、2020年が6,055万円でした。
中古マンションの平均価格は、2019年が3,395万円、2020年が3,487万円となっています。
どちらの物件においても平均価格に変化があり、さらに近年は価格差がやや開いているため、購入にあたっては注意が必要です。

価格差が生じる理由

同じマンションでも新築と中古で価格差が生じるのは、価格の付け方がそれぞれで違うからです。
新築マンションは、売り手の利益や販売活動にかかった広告費などを含めて価格を決めるのが一般的です。
対して中古マンションは、周辺エリアにおける過去の売買事例を参照して適正価格が判断されます。
また、中古マンションは物件数が比較的多く、買い手側に有利になっているため、価格が高騰しにくい傾向にあります。

諸費用における価格差

マンションの購入にともなう諸費用は、物件が新築か中古かで一部変わります。
新築マンションの諸費用には、消費税が含まれます。
その代わりに、販売会社から物件を直接購入する形となりやすく、仲介手数料は一般的にかかりません。
一方の中古マンションは、不動産会社の仲介をとおして一般の売り手から物件を購入するケースが一般的であり、仲介手数料がよく発生します。
その代わりに、売り手が一般の個人であれば、消費税は不要です。
このような違いから、諸費用の目安価格は新築なら物件価格の3～5％、中古なら物件価格の6～13％となります。

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マンションにおける新築と中古のメリット

マンションにおける新築と中古のメリットは、以下のとおりです。

新築マンションのメリット

新築マンションはできたばかりの物件で、室内にあるすべての設備が真新しい状態です。
キッチンやトイレ、防犯設備などが新しいと、機能の水準が高くて快適かつ安心です。
共用部分や建物の構造においても、新しい技術が使われている可能性があります。
建物の耐震性や耐久性に関する技術は昔より進歩しており、新しい技術を用いて新築されたマンションのほうが安心して暮らせるものです。
また、マンションに付き物である修繕積立金は、新築直後の段階では比較的安い傾向にあります。
修繕積立金が高額となりやすいのは、築年数を重ねた後です。
理由は、築年数を重ねるにつれて建物が傷んでいき、新築直後より修繕に多くの手間がかかる点にあります。
新築直後の段階では建物がほとんど傷んでいないため、修繕積立金が比較的安く、家計をあまり圧迫されません。
このほか、新築マンションは構造や品質面で信頼性が高いため、金融機関や保険会社から高く評価されます。
結果として、住宅ローンや火災保険において条件を優遇してもらえることがあります。

中古マンションのメリット

中古マンションは、新築当時より価格が下がっているのが一般的です。
築年数や立地によって例外はあるものの、基本的には価格が安いため、購入のハードルが下がります。
価格に影響しやすい条件は、建物の築年数です。
築年数が増えるほど価格は下がる傾向にあり、購入の負担がより軽減されます。
ただし、築5年までは新築とあまり変わらず、価格がほとんど下がらないケースがあるため注意しましょう。
購入の時点で築年数をある程度重ねていると、購入後に資産価値が維持されやすくなります。
資産価値の下落は、新築に近いほど激しく、築古では緩やかになるのが一般的です。
購入の時点で築古に近かったなら、購入後に資産価値の下落をそれほど心配する必要がありません。
このほか、中古マンションは物件数が多いため、条件にこだわりやすい傾向にあります。
さらに、物件の実物がすでに存在するため、日当たりや騒音など、資料だけではわからない条件を確認してから購入するかどうかを決められます。

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マンションにおける新築と中古のデメリット

マンションにおける新築と中古のデメリットは以下のとおりです。

新築マンションのデメリット

新築マンションのデメリットは、まず価格が高いことです。
先述のとおり、近年は物件価格の相場が上がっており、新築マンションだと購入の負担がより重くなっています。
購入費用は住宅ローンで工面できますが、以前より高額な借り入れをする形となりがちです。
高額な借り入れをするほど、返済の負担が重くなるのは注意したいデメリットです。
また、新築マンションの価格は、まだ誰も入居していないからこその高値となっています。
物件を購入した時点で誰かが入居した形となり、価格が10～20％ほど下がってしまいます。
くわえて、新築直後は資産価値が下落しやすく、築年数を重ねるたびに価格が大きく下がっていくものです。
高いお金を出して購入しても資産価値を維持しにくい点は、事前に確認しておきたいポイントです。
さらに、新築マンションは建物の完成を待たずに販売が開始されます。
人気の物件では建物の完成前に完売する可能性が高く、まだ内覧できない段階で購入を申し込まないと、物件を押さえられないケースが多いです。
内覧なしでも購入は可能ですが、選んだ物件が想像と異なるリスクは高くなってしまいます。

中古マンションのデメリット

中古マンションのデメリットは、まず建物や設備が古くて多少の傷みが見られることです。
築年数の多さや建物・設備の傷みなどで物件自体は安く手に入っても、設備の交換や室内のリフォームなどで費用がかさむことがあります。
売り手側でリフォームを済ませている物件なら、買い手側に追加の出費は発生しにくくなります。
しかし、リフォームにかかった費用が上乗せされ、物件価格が高くなるため注意しましょう。
また、築年数を重ねている物件は金融機関からの評価が低いため、住宅ローンを利用しにくいことがあります。
資金計画にあまり余裕のないときは、住宅ローンを想定どおりに利用できるかどうかに注意が必要です。
このほか、中古マンションは物件数が多く、条件には比較的こだわりやすいものの、住戸の位置や階数はあまり選べません。
全住戸が一斉に売り出される新築マンションと違い、中古マンションでは売却を希望している方の住戸だけが売り出される形となるからです。
1棟単位で見ると物件数はあまり多くなく、人気の高い上層階にある部屋や角部屋はなかなか手に入りません。

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まとめ

マンションは新築も中古も10年近く前に比べて高くなっており、さらに近年は価格差がやや開いている傾向にあります。
物件のメリットは、新築マンションでは設備が比較的新しいことや修繕積立金が安いこと、中古マンションでは価格の安さや資産価値の維持のしやすさなどが挙げられます。
デメリットは、新築マンションでは価格の高さや資産価値の下がりやすさ、中古マンションではリフォームにかかる費用や住宅ローンが利用しにくいことなどです。