購入向けコラム

マンションの購入を検討するとき、新築か中古のどちらにするかで迷うことがあるでしょう。
しかし、これから中古マンションを購入するにあたり、メリットだけでなくデメリットもあるのではないか、どのような注意点があるのかなどの不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、中古マンションを購入するメリットとデメリット、中古マンション購入時に押さえておきたい注意点について解説します。

中古マンションを購入するメリット

中古マンションには、新築マンションにはない魅力がたくさん詰まっています。
そこでまずは、中古マンションを購入するメリットについて解説します。

中古マンションを購入するメリット①新築よりも購入価格が安い

新築マンションよりも購入価格が安い点は、中古マンションならではのメリットです。
国土交通省の資料によると、マンションの売却価格は新築時をピークとして、築年数が経過するほどに下落する傾向にあります。
とくに、売却価格の下落幅が大きいのは新築から1年後ですが、これは新築マンションに不動産会社の利益が上乗せされているためです。
新築プレミアムの価格は、マンション価格の1～3割ほどといわれています。
しかし、築1年が経過して中古になると、新築プレミアムの価格を上乗せできなくなるので、新築時に比べると、よりお得に購入できることになります。

中古マンションを購入するメリット②資産価値が下がりにくい

新築マンションと比較すると、中古マンションの資産価値は下がりにくい点も購入するメリットとして挙げられます。
同じく国土交通省の資料を見ると、マンションの資産価値は築1年で新築時よりも約1割下落します。
その後も、築年数が経過するごとに緩やかに減少していきますが、築20年で約6割、築30で約4割の資産価値が維持されている点が特徴です。
資産価値が維持されていれば、売却することになったときに、大きな損失を被らずに済むところもメリットです。

中古マンションを購入するメリット③リフォームできる

中古マンションは、新築マンションよりも購入価格が安いので、その分の差額を使って、自分たちの思いどおりにリフォームすることが可能です。
新築マンションでは、間取りや設備が決まっているケースがほとんどであり、自分たちのライフスタイルをマンションに合わせなければなりません。
しかし、中古マンションを購入すれば、自分たちのライフスタイルに合った理想的な間取りに造り変えられます。
中古マンションの購入価格とリフォーム費用を足しても、新築マンションより安く済むケースも珍しくないため、検討する余地はあるといえます。

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中古マンションを購入するデメリット

一方で、中古マンションには特有のデメリットがあるのも事実です。
中古マンションを購入するときには、メリットだけでなく、デメリットも踏まえたうえで慎重に検討しましょう。
ここでは、中古マンションを購入するデメリットについて解説します。

中古マンションを購入するデメリット①修繕積立金が高い

マンションを購入すると、毎月修繕積立金を支払わなければなりません。
修繕積立金は、大規模修繕に備えて居住者から集められる費用ですが、新築よりも中古マンションのほうが高い傾向にあるため注意が必要です。
修繕積立金の額は、マンションによって異なるので一概にはいえませんが、月2万～3万円が相場です。
中古マンションを購入するときには、修繕積立金の額にも目を向けるようにしましょう。
また、修繕積立金が安ければ良いわけではないところも、押さえておきたいポイントです。
マンションのなかには、修繕積立金が安いものも存在しますが、いざ大規模修繕をおこなうにあたって費用が足りなければ、居住者から追加で一時金を徴収することがあります。
修繕積立金の額が、当初よりも値上げされてしまうケースも珍しくありません。
したがって、中古マンションを購入するときは、適正な修繕積立金が設定されているかも確認しておきたいところです。

中古マンションを購入するデメリット②耐震性が低いことがある

築年数の古い中古マンションのなかには、現行の耐震基準を満たしていないことがある点もデメリットのひとつです。
マンションの耐震基準は、建築基準法が改正された1981年6月を境とし、それ以前に建てられた建物は旧耐震基準、それ以降の建物は新耐震基準に分類されます。
旧耐震基準は震度5強程度、新耐震基準は震度6強～7程度の地震が起きても、建物が倒壊しない基準で建てられています。
しかし、地震大国である日本にあって、震度6強以上の地震が起こることはそう珍しくありません。
したがって、もし中古マンションが1981年5月31日以前に建てられていたら、地震が起きたときに倒壊のリスクがある点には注意が必要です。
ただし、旧耐震基準で建てられた中古マンションのなかには、耐震補強工事を施して、現行の耐震基準を満たすようにしているところもあります。
そのため、地震に対する安心感を得たいのなら、必要な耐震補強を施しているかどうかにも着目することをおすすめします。

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中古マンションを購入するときの注意点

中古マンションを購入するときには、いくつか押さえておきたい注意点があります。
のちの後悔を避けるためにも、事前にどのような注意点があるのかを把握しておきましょう。
ここでは、中古マンションを購入するときの注意点について解説します。

中古マンション購入時の注意点①管理状態は適切か

国土交通省の発表によると、鉄筋コンクリート造のマンションの寿命は117年だとされています。
しかし、マンションの寿命は管理状態によって、大きく左右される点に注意が必要です。
建物は築年数が経過するごとに経年劣化を起こし、老朽化が進んでいきます。
適切な時期に、メンテナンスをおこなっていれば、老朽化する速度を遅くできますが、管理状態が悪いと劣化が進む一方です。
マンションの資産価値を維持するうえでも、適切な管理体制が整っているかどうかは重要なポイントです。
したがって、中古マンションを購入するときには、これまでの大規模修繕の履歴や長期修繕計画の概要などをしっかりとチェックしておくことをおすすめします。

中古マンション購入時の注意点②内覧で現状を確認する

中古マンションを購入するときには、内覧も欠かせません。
とくに注意して確認しておきたいポイントは、外観や共用設備の使い方、日当たり・風通しの良さ、設備の劣化具合などです。
あわせて、マンションにはどのような方が住んでいるのかも確認しておきましょう。
また、内覧時にはマンションそのものだけでなく、周辺環境にも目を向けることが大切です。
マンションの周辺には、日常生活の買い物ができる商業施設があるか、子どもはどこの学校へ通うことになるのかなど、実際の生活を想定したうえで歩いてみると、さまざまなことを発見できます。

中古マンション購入時の注意点③エリアの将来性を確認する

中古マンションを購入するときには、エリアの将来性についても着目しておきたいところです。
たとえば、マンションの最寄り駅周辺で再開発計画があると、地価が向上して売却時に有利となります。
また、マンションの立地条件が良ければ、売却することになったときに買主が見つかりやすく、スムーズに住み替えられるところもポイントです。
将来的な住み替えを視野に入れているのならば、将来性が高いエリアに建つ中古マンションを購入するのも選択肢のひとつです。

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まとめ

中古マンションを購入するメリットには、新築マンションよりも購入価格が安い、資産価値が下がりにくいなどがあります。
一方で、中古マンションには修繕積立金が高い、耐震性が低いことがあるなどのデメリットもあるため注意が必要です。
また、中古マンションを購入するときは、内覧をしっかりとして、管理状態や周辺環境なども確認しておきたいところです。