購入向けコラム

仲介手数料とは、不動産会社を介して物件を売買する際に支払う成功報酬型の手数料のことです。
手数料といっても、場合によっては100万円以上にもなるので、資金計画の際には十分に考慮する必要があります。
この記事では、建売住宅購入時の仲介手数料の相場や計算方法、そして手数料がかからないケースについて詳しく解説します。

仲介手数料とは？建売住宅購入時の相場と内訳

建売住宅を探している際に、「仲介手数料」という言葉を見かけたことがあるかもしれません。
仲介手数料とは、住宅の売買や賃貸契約の際に、売主と買主の間に立って意見の調整や契約手続きなどを行う不動産会社（仲介会社）に支払う費用です。
この手数料は取引が成立した場合に支払う成功報酬であり、売買契約や賃貸契約が成立しなかった場合は支払う必要がありません。
建売住宅の仲介手数料については、「宅地建物取引業法（宅建業法）」という法律で上限額が定められています。
具体的には、速算式や早見表で示される額が上限です。
通常、実際の手数料は「相場＝上限」となっていることが多いですが、場合によってはこれより低くなることもあります。

仲介手数料の主な内訳

仲介手数料には、以下のような経費が含まれることが一般的です。
仲介手数料は決して安くはないため、できるだけ支払いたくないと考えるかもしれません。
しかし、建売住宅の購入には多くの人や書類が関わっており、不動産取引に関するさまざまな必要経費がこの手数料で賄われています。

●お客様の家への訪問、書類のやり取り、契約の実施、物件の案内、代行手続きにかかる経費（ガソリン代、駐車場代、高速代など）
●物件に関連する各種書類作成の手数料、事務的な経費（コピー代、インク代など）
●住宅ローン手続きのサポートにかかる経費
●司法書士など専門家への手数料
●担当者の人件費 など

仲介手数料の支払いタイミング

建売住宅購入時の仲介手数料の支払いタイミングと方法は、不動産会社や状況によって異なりますが、主に次の3つの方法があります。

●売買契約時と建売住宅の引渡し時に2回に分けて支払う
●契約成立時に一括で支払う
●購入代金の支払いと同時に支払う

一般的に、仲介手数料の支払い方法として銀行振込が最も多く利用されます。
振込手数料がかかりますが、振込明細には「金額」や「日時」などの記録が残り、管理がしやすいためです。
不動産会社への仲介手数料は現金で支払うことが多いですが、住宅ローンを利用する場合、一部の金融機関では住宅ローンに組み入れることが可能です。
住宅ローンに組み入れたい場合は、自分の希望に合った金融機関を選ぶと良いでしょう。

▼この記事も読まれています
建売住宅を購入するときの流れとは？契約前・契約時・契約後ごとに解説

建売住宅購入時の仲介手数料の計算方法

続いて、仲介手数料の計算方法について解説します。
不動産会社が受け取れる仲介手数料には上限が定められており、その上限額を超えない範囲で手数料を設定しなければなりません。
具体的には、次の金額に基づいて手数料が計算されます。

●売買代金のうち200万円以下の部分：販売価格（税抜）×5％＋消費税
●売買代金のうち200万円超400万円以下の部分：販売価格（税抜）×4％＋消費税
●売買代金のうち400万円超の部分：販売価格（税抜）×3％＋消費税

建売住宅の売買代金が一般的に400万円以上になるため、上記のすべてが適用されます。
本来は各部分を個別に計算する必要がありますが、不動産業界では、400万円を超える物件については速算式を用いて、全体を一律3％の割合で計算するのが一般的です。
そのため、仲介手数料の上限額は以下の計算式で求められます。
仲介手数料は上限を超えない範囲で設定できますが、通常は上限額で設定されるため、「相場＝上限」となるのが一般的です。
仲介手数料の上限額＝販売価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税
たとえば、販売価格が4,000万円（税抜）の建売住宅を購入する場合、仲介手数料の上限額は「4,000万円×3％＋6万円＋消費税」となり、138万6,000円となります。
なお、6万円は速算式によって、4％部分と5％部分の差額を調整するために加算されています。
3％の割合は一見少ないように思えるかもしれませんが、建売住宅の価格が数千万円単位であるため、実際の仲介手数料はそれなりの額になります。
建売住宅の購入を検討する際は、仲介手数料も含めて資金計画を立てることが重要です。

▼この記事も読まれています
建売住宅の寿命は何年？注文住宅との違いや寿命を延ばすメンテナンスを解説

建売住宅購入時に仲介手数料かからないケース

建売住宅購入時に仲介手数料かからないケースは、2つの状況に該当します。
まず、販売する不動産会社が仲介手数料を無料に設定している場合、または仲介を行わずに直接販売している場合です。
ここでは、売主と直接取引を行う「売主物件」について解説します。

そもそも売主物件とは

売主物件とは、他の不動産会社を介さず、売主と直接取引を行う建売住宅のことです。
たとえば、不動産デベロッパーやハウスメーカーが自社で仕入れた土地に建物を建て、自らが売主となって販売する物件がこれに該当します。
売主物件の最大のメリットは、仲介手数料がかからない点です。
不動産デベロッパーやハウスメーカーが直接売主となるため、仲介手数料を支払う必要がありません。
また、宅建業者（不動産デベロッパーやハウスメーカー）が売主の場合、引き渡しから最低2年間は契約不適合責任を負うため、契約内容に合致しない場合には売主が責任を持ちます。
さらに、物件を実際に建築した売主と直接交渉できるため、取引が柔軟かつ迅速に進むことが期待できます。
売主物件のデメリットは、選択肢が限られる点です。
多くの不動産デベロッパーやハウスメーカーは自社の物件のみを紹介し、地域密着型や小規模な会社では提供する物件のエリアや沿線が限定される可能性があります。
そのため、ほかの会社が販売している物件を検討するには、別途他の不動産会社や仲介会社に相談する必要があります。

取引態様をチェック

建売住宅の物件情報を確認する際には、「取引態様」を必ずチェックしましょう。
取引態様とは、その物件の取引における不動産会社の関与の仕方を示すもので、一般的に「仲介」「売主（直接）」「代理（販売代理）」のいずれかが記載されています。
インターネットの物件情報では、「取引態様」と書かれている項目を確認し、紙媒体（チラシなど）では、情報元の会社名の前にカッコ付きで記載されていることが多いです。
たとえば、「（仲介）」「＜販売代理＞」「売主○○不動産会社」といった表記が見られます。
「売主」や「代理」と記載されている場合は、売主である不動産会社やハウスメーカーが直接販売をおこなっているため、仲介手数料は発生しません。
「代理」の場合も、通常は販売代理をおこなっているグループ会社の販売部門であることが多く、仲介手数料は不要です。
ただし、同じ物件が「売主」と「仲介」の両方で売り出されていることもあるため、購入時には注意が必要です。
もし「仲介」で購入した場合、仲介手数料が発生する可能性があります。

▼この記事も読まれています
建売住宅と注文住宅は何が違う？設計や入居までの期間などの違いを解説

まとめ

建売住宅購入時の仲介手数料は、不動産会社が取引を仲介する際に発生し、成功報酬として支払います。
仲介手数料の上限は「宅地建物取引業法」で定められており、売買代金に応じた計算方法で求め、「相場＝上限」となっていることが多いです。
売主物件では仲介手数料がかからないものの、物件の選択肢が限られるというデメリットもあるため、これらの点を考慮して購入を決めることが重要です。