購入向けコラム

二世帯住宅は、親と子の世帯が一緒に暮らせる住まいですが、住宅ローンについても親子で組むことが可能です。

住宅ローンの組み方や資金計画の立て方など、一般的なマイホームとは異なるポイントを押さえておくと、スムーズな二世帯住宅の購入につながります。
今回は、二世帯住宅を購入するときの住宅ローンの組み方や資金計画、登記方法の注意点などを解説します。

パターン別！二世帯住宅購入時の住宅ローンの組み方をご紹介

親と子の2世帯にとってマイホームとなる二世帯住宅を購入するにあたり、住宅ローンの組み方にお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
二世帯住宅購入における住宅ローンの組み方は3つのパターンがあるため、それぞれの特徴についてご紹介します。

収入合算による組み方

住宅ローンを組むときに、借り入れ額より少なくなるケースで、親子の収入を合わせて申し込めるのが、収入合算の組み方です。
収入が低いために住宅ローンを組みにくい場合や、親世帯が仕事をリタイヤしているケースなどに向いている組み方といえます。
たとえば、定年退職後の親が再雇用で働いていた場合に、収入が高くなく、住宅ローンが単独で組みにくい状況だったとします。
親子が収入合算で住宅ローンを組むことにより、単独で子が借り入れるよりも、借り入れ額を増せる可能性がでてくることが魅力であり、特徴です。
収入合算をするときは、1人のみ合算が可能で、申し込み時に満70歳未満の方であることが条件です。
また、合算する方は連帯債務者になり、同居予定であることも必要になります。
収入合算をした場合には、その相手が亡くなってもローンは免除されず、返済が必要なことが気を付けたい点です。

親子で組むペアローン

二世帯住宅の購入する親と子が、それぞれ1本ずつ契約を結ぶ形となるのがペアローンです。
親子2人で借り入れるため、借り入れ額を増やせるところは、収入合算と共通します。
ペアローンの場合、返済は、親と子がそれぞれ自分の契約に沿っておこなうことになります。
条件としては、2本の住宅ローン契約について互いに連帯保証人となることや、二世帯が同居する親族であることなどです。
ペアローンは、親世帯も現役として収入がある場合などに適した住宅ローンといえます。
メリットも複数あり、住宅ローン控除を2人それぞれに受けられることや、団体信用生命保険（団信）も親子が別々に加入できます。
万が一、返済中に親子のどちらかが亡くなっても、団信に加入していると、残された1人が債務を引き継ぐことはありません。
気を付けたいポイントは、契約が2本となるため、諸費用も2本分となることです。

親子リレーローン

親子リレーローンも、二世帯住宅を購入される方に多く選ばれる住宅ローンの組み方です。
利用する場合、1つの住宅ローンに対して、当初は収入の高い親が返済をおこない、途中から返済を子が引き継ぐ流れとなります。
たとえば、先に収入の多い親が返済を負担し、親が退職して収入が少なくなるときに、子が引き継ぐといったケースです。
親が亡くなったときや、親の収入が何かの事情により突然減少したときは、そのタイミングで子が返済を引き継ぎます。
団信については、親は加入することができず、一般的には子だけが加入するため、不測の事態も考慮した返済計画であることが大切です。

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二世帯住宅購入で知っておきたい！住宅ローンの資金計画を解説

ローン返済は長期にわたるため、二世帯住宅を購入する場合も、無理のない返済計画を立てることが、良好な親子関係を維持するためにも重要です。
ここでは、資金計画の立て方として知っておきたいポイントを解説します。

住宅ローンの組み方を検討する

二世帯住宅購入時に住宅ローンを利用する場合、誰が頭金を出して、誰が住宅ローンを借りるのかを決めることが、資金計画を立てる際の最初のステップです。
親子がそれぞれ準備できる頭金を確認し、検討しましょう。
また、住宅ローンの組み方には子世帯だけで借り入れるものや、親子それぞれが契約をして借り入れるものがあるため、ケースに応じて適切な選択をします。
二世帯で利用されるローンには、ペアローンや親子リレーローンなどが挙げられます。
ペアローンの組み方は、親子が2本の契約を組むためトラブルになりにくいもの、親子リレーローンでは将来の負担などを考慮しておくことが、資金計画でのポイントです。
たとえば、親子リレーローンで、返済を親から子が引き継いだ時に収入が十分ないと、返済が大きな負担となることも考えられます。
将来の負担を想定した資金計画が、トラブルを防ぐことにつながります。

返済の予算を考える

資金計画を立てるとき、頭金や住宅ローンの組み方が決まったら、次は毎月無理なく返済できる予算を考えるステップです。
老後の資金や今後の教育費など、二世帯のそれぞれの家計を圧迫しないような、長い目で見た返済額を考えます。
ちなみに、金融機関の審査では、年収に対する年間返済額の割合を示す返済負担率が重要視されています。
30％から35％ほどが返済負担率の上限とされていることが多いですが、返済負担率は25％までにできると、無理のない返済につながりやすいです。

家族での話し合いも大切

二世帯住宅の資金計画を立てる際は、事前に家族でも話し合いをもつことが大切です。
親世帯と子世帯だけでなく、兄弟姉妹も含めた話し合いがトラブルの回避に通じます。
親の死亡時に遺産が二世帯住宅のマイホームのみとなる場合、一緒に暮らしていない兄弟が遺産分割のために売却を希望するといったケースなどが見られます。
相続財産が自宅のみの場合では、親が生前のうちに、兄弟姉妹が権利を主張しない、もしくは同居している子がお金を支払う代償分割にするかなどを決めておくと良いでしょう。

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親子二世帯の住宅ローン！組み方と登記方法の注意点を解説

二世帯住宅の購入で住宅ローンの組み方を検討する際、登記についても知識を備えておくと、判断の参考になります。
最後に、二世帯住宅を購入する場合の登記方法と、住宅ローンの組み方が影響する注意点について解説します。

住宅ローンの組み方による登記方法への影響

二世帯住宅では、登記方法が単独登記と共有登記、区分登記の3通りです。
住宅ローンを利用するときの注意点は、親子の出資比率により、登記方法が限定される場合があることです。
単独登記とは、二世帯住宅の家を1つの建物として、親もしくは子が単独で名義するものになります。
共有登記は、二世帯住宅をマイホームを親子が共有する建物として登記するものです。
共有登記だと、住宅ローン控除も親子それぞれ利用できるため、税金対策につながります。
また、区分登記は、建物を2つとして、親と子がそれぞれに名義を登記できる方法です。
ただし、完全分離型の二世帯住宅であることなどが、条件です。

登記方法と税金の注意点

二世帯住宅を購入する際、親子がそれぞれ購入費を出資している場合に、単独登記をおこなうと贈与税が生じる場合があります。
たとえば、二世帯住宅では親が頭金を出すケースも多いですが、子の単独名義にすると頭金の金額をみなし贈与として扱われる可能性が注意点です。
共有登記の場合は、出資比率応じて持ち分割合を決めることもポイントです。
親が頭金で用意した金額と、子が住宅ローンで借り入れた金額が同じなら、持ち分はそれぞれ2分の1となります。
出資比率と合わなければ、贈与税が課税される場合があります。

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まとめ

親子が一緒に住める二世帯住宅は、自分にあった住宅ローンの組み方を選択することが大切です。
また、返済や将来などを考慮した資金計画もポイントになります。
資金計画を立てる際は、親の遺産となる二世帯住宅について、兄弟姉妹含めて話し合いをもっておくこともトラブルを防ぐことにつながります。