購入向けコラム

中古住宅を購入するときは、立地や間取りだけでなく築年数も気になりますよね。
そこで今回は、中古住宅の築年数の狙い目や築年数20～25年の中古住宅を購入する際のポイントについてご紹介します。
また、築年数20～25年の中古住宅をリフォーム・リノベーション前提で購入する際のポイントについてもご紹介しますので、ぜひ参考になさってください。

中古住宅の築年数の狙い目は何年？

中古住宅選びにおいて築年数は重要なポイントです。
とくに、築20年前後の住宅が狙い目です。
築20年前後の中古住宅を選ぶ大きな魅力は、コストパフォーマンスの高さにあります。
購入価格が比較的手頃になり、リフォーム費用も予算内で抑えられる傾向にあるためです。
実際に、東日本不動産流通機構が2021年に発表したデータによると、市場で取引される中古住宅の平均築年数は約20年から21年となっています。
また、中古住宅の価格は築20年を境に安くなる傾向にあります。
新築後5年で一度価格が下落し、その後築15年までは比較的安定しますが、築16年目から徐々に価格が下がり始めるのです。

一戸建ての狙い目

一戸建ての中古住宅を検討中の方に築20年前後の中古住宅をおすすめする理由は、価格面でのメリットだけではありません。
築20年前後の住宅は、品質の面でも魅力的です。
とくに2000年以降に建築された住宅は、現在の耐震基準を満たしているため、安心して生活を送ることができます。
耐震基準は、1981年6月に一度改正されましたが、2000年にはさらに詳細な改正が加えられました。
この改正により、木造住宅の壁の配置や接合部の金具使用に関する基準が強化され、住宅の安全性が高まりました。
また、住宅性能表示制度が導入されたことにより、2000年以降に建てられた住宅は、それ以前のものに比べて全体的な品質が向上しています。

中古マンションの狙い目

築25年を超えたマンションは、価格が安定し始め、資産価値が急激に減少するリスクが低いという特徴があります。
中古マンションの大きな魅力の1つは、耐震性や構造体の状態など、建物の安全性に関わる部分が共用部分としてプロの管理のもとで維持されている点です。
このため、オーナーとしては毎月の修繕積立金の支払いにより、個人での大規模な修繕の負担が軽減されます。
その結果、リノベーションや内装のカスタマイズにより、ご自身の理想に合った居住空間を創り出すことに、より多くの予算を充てることが可能になります。
また、マンションが建設される際には、駅前や商業地域など、立地条件が良いエリアに建てられることが多いです。
築20年から25年程度の物件では、こうした便利な立地に位置している可能性が高くなります。

価格重視で選ぶ場合

予算を抑えて中古住宅を購入したい方は、築25年以上の物件が狙い目です。
不動産価格を検討する際、基本的には土地と建物の価値に分けて考えられます。
ただ、築25年以上の一戸建ての場合、建物の価値はほとんど加味されず、ほぼ土地の価値のみで価格が設定されます。

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狙い目の築年数20～25年の中古住宅を購入する際のポイント

築年数20～25年の中古住宅を探す際は、価格のみならず、その住宅で今後も快適に過ごせるかどうかが重要です。
物件選びを失敗しないためにも、購入する前に以下のポイントをチェックしましょう。

ポイント①建物構造

築20年～25年の中古住宅の場合、RC造（鉄筋コンクリート造）やS造（鉄骨造）が狙い目です。
RC造やS造の中古住宅は、木造住宅と比較して、耐久性や耐震性に優れています。
そのため、築年数が20年以上経過している場合でも、RC造やS造の中古住宅は依然として高い価値を持っています。
広さや立地など、同じ条件の木造住宅と比較すると、価格はやや高めに設定されることが多いですが、長期的に資産価値を維持できる点や耐久性がメリットです。

ポイント②耐震性

地震の多い日本では、中古住宅を選ぶ際に耐震性も重要なチェックポイントです。
1981年6月1日以降に建てられた住宅であれば、新耐震基準に適合しているため、一定の安心感を持って選択できます。
新耐震基準は、1981年6月1日に施行され、地震の揺れが震度6強から震度7のレベルに達した場合にも耐えうる設計がなされています。
もちろん、築20年以上の中古住宅では、外観や内装に経年による劣化が見られることがありますが、重要なのは建物の基本的な構造がしっかりしているかどうかです。
基本的な構造部分に問題がなければ、外見上の劣化はリノベーションで美しく改善することができます。

ポイント③売主の売却理由が明確である

築20年～25年の中古住宅を検討する際、売主がなぜ売りに出したのかを理解することも重要です。
場合によっては、売主が近隣とのトラブルなどの問題に直面していたために売却に至った可能性があり、そのような問題が将来的に新しい所有者にも影響を及ぼす恐れがあります。
とくにマンションの場合、共有スペースに掲示されている情報を確認すると、そこに住む方々の関係性やルールに関する有益な情報を得ることができます。
たとえば、エントランスやエレベーター周りに「ゴミ出しのルールを守ってください」や「廊下に個人の物を置かないように」などの注意喚起がある場合は要注意です。
一部の住民の間でマナー違反が問題となっている可能性が考えられるからです。

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築20年以上の中古住宅をリノベーション前提で購入するポイント

築20～25年の中古住宅をリフォームやリノベーションを前提に購入される際は、以下のポイントを押さえておくことが大切です。

ポイント①リフォーム費用が上がる可能性

築25年以上の物件では、床下の損傷や給水管の老朽化、シロアリ対策など、リフォーム費用が想定以上に高くなる場合があります。
築年数20年の中古住宅を購入したとしても、築25年を迎える頃に、水回りの設備などメンテナンスのタイミングに差し掛かる可能性があります。
そのため、リフォームやリノベーションを前提に中古住宅を購入する場合には、物件の状態や必要なメンテナンスについて、事前にしっかりと調査・検討することが重要です。

ポイント②修繕履歴のチェック

築20年～25年の中古住宅をリフォームやリノベーションの観点から選ぶ際には、その物件の修繕履歴を確認することも重要です。
物件が過去にどのような修繕をしているかを把握すれば、今後どのような修繕が必要になるか、その規模はどれほどになるかを予測しやすくなります。
とくに外壁の塗装などは、一定期間ごとのメンテナンスが必須であり、最後の塗装から15年以上経過している場合は、雨漏りなどのリスクが高まる可能性があるため、注意が必要です。

ポイント③コストバランス

築20～25年の中古住宅をフルリノベーションの予定で購入される場合、物件の購入価格とリノベーションにかかる費用とのバランスを慎重に検討することが重要です。
物件を購入した後で、リノベーションのための予算が足りなくなってしまう事態を避けるためには、購入前にリノベーション費用をしっかりと見積もっておく必要があります。
物件がマンションであろうと一戸建てであろうと、建物の現状に応じて必要となるリノベーションの費用は大きく変動します。
そのため、購入を決める前に、購入価格とリノベーション費用を含めたトータルコストを正確に把握し、計画を立てることが大切です。

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まとめ

中古住宅の築年数の狙い目は、築20年前後です。
築20年～25年の中古住宅を購入するときは、RC造やS造で耐震性能に優れ、売主の売却理由が明確であることがチェックポイントです。
リフォーム・リノベーション前提で購入する際は、リフォーム費用や修繕履歴、コストバランスをチェックしましょう。