購入向けコラム

フリーランスなどの個人事業主、自営業としてお仕事されている方にとって、住宅ローンを組むことは、なかなかハードルが高いと感じる部分があるかもしれません。
本記事では、フリーランスの方が住宅ローンを組むことが可能かどうかや審査でチェックされやすいポイント、住宅ローン利用時の注意点について解説します。
マイホームの購入を検討している方は、ぜひ参考になさってください。

フリーランスでも住宅ローンを組むことは可能？

フリーランスや自営業者の方でも住宅ローンの申し込みは可能です。
ただし、給与所得者と比較して審査は厳しくなる傾向があります。
これは、収入の不安定性や社会保険の有無などが影響します。

収入証明の重要性

会社員や公務員などの給与所得者の場合、源泉徴収票など、簡単な書類で収入証明が可能です。
一方で、フリーランスの場合、過去数年間の確定申告書の提出を求められることが多いです。
金融機関は収入の安定性や持続性、返済能力から融資するかどうかを判断します。

収入の変動とその影響

フリーランスは、毎月の収入が変動しやすく、業績の影響を直接受けるため、返済能力が見極めにくいです。
そのため、住宅ローンの審査の際は不利になり、借り入れ可能額が会社員よりも低くなることがあります。
また、会社員のような傷病手当がないため、体調不良で働けなくなった場合、収入が途絶えるリスクが高いです。
したがって、長期間にわたり一定額以上の収入を安定して得ていることを証明することが住宅ローンの申し込みにおいて重要です。

フリーランスと自営業者の違い

ところで、フリーランスと自営業者の違いが気になる方もいらっしゃるでしょう。
フリーランスとは、一般的に特定の企業や団体に所属せず、独立して働く方のことを指します。
たとえば、IT系のプログラマーやWebデザイナー、ライター、カメラマン、アナウンサー、YouTuberなどが挙げられます。
一方で、自営業者とは、自分で事業を営む方のことです。
自営業者のなかでも、個人事業主とは開業届を税務署に提出している方を指します。
自営業者のなかには法人登記をおこない、会社として経営している方もいますが、個人事業主は法人登記をしていない個人を指します。

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フリーランスが住宅ローンの審査でチェックされやすいポイント！

前述のとおり、フリーランスでも住宅ローンの利用は可能ですが、審査の際は給与所得者よりも不利になります。
そのため、審査でチェックされやすいポイントを事前に理解し、適切に準備すると、スムーズなローン審査の進行が期待できます。
審査のチェックポイントは、以下の5つです。

①独立後の年数

フリーランスになってからの年数が浅い場合は、住宅ローンを申し込むことができません。
金融機関によって基準は異なりますが、独立してから3年以上が目安となります。
年収については経費控除後の所得が300万円以上あれば、審査がスムーズに進みやすいです。
ただし、直近3年程度の年収の推移で判断されるため、年収が300万円未満であっても、住宅ローンの申し込みが不可能というわけではありません。
安定した収入を得られているかがポイントです。
住宅ローンの借り入れ希望額が年収に見合っていれば問題ないでしょう。
心配な場合は、自己資金を増やしたり、連帯保証人をつけたりなどの対策がおすすめです。

②税金やほかのローンの滞納状況

フリーランスは住宅ローンの審査の際に、税金の滞納やほかのローンの返済状況についてとくに厳しいチェックがおこなわれます。
そのため、納税証明書の提出を求められることが多く、納税証明書により未納の税金が判明します。
1度の滞納であっても審査が不合格になる可能性があるため、ご注意ください。
また、カードローンや車のローンなど、ほかのローンに対する滞納があると、それらも審査に悪影響を及ぼします。

③ほかに支払っているローンの状況

既存のローン額と残高は、新たなローンの審査に大きく影響します。
たとえば、収入に対する借り入れ可能額の上限が5,000万円の場合、すでに4,500万円の住宅ローンがあれば、新たに借り入れできる額は限られますよね。
そのため、住宅ローンの申し込み前に、今の年収における借り入れ可能額を確認しておくことが大切です。

④頭金として払える金額

頭金が多ければ多いほど、必要な借り入れ金額が減り、返済比率が下がります。
返済比率とは、収入に対するローン返済額の割合です。
返済比率が低いと滞納リスクが減るため、住宅ローンの審査に有利です。
住宅ローンを申し込む際は、頭金を多めに用意しておくと良いでしょう。

⑤借り入れる本人の健康状態

フリーランスの場合、健康状態が直接収入に影響するため、病気や健康問題が審査に大きく影響します。
そのため、健康診断の結果に基づく正確な情報提供が必要です。
将来的な健康問題が発覚した場合には保証を受けられないリスクがあるため、虚偽の申告はせずに、正確に申告することが大切です。

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フリーランスが住宅ローンを利用するときの注意点とは？

フリーランスが住宅ローンを利用するときは、以下の点に注意が必要です。

注意点①自宅を事務所として利用する場合

自宅を事務所として利用する場合は、自宅のどれだけの部分を事務所として使用するかの割合が重要です。
住宅ローンの申し込み前に、自宅の使用割合を正確に把握しましょう。
金融機関によっては、住宅ローンの資金用途を「住居専用」と「事務所や店舗との併用住宅」と分けていることがあります。
住宅ローンを申し込む際は、この区分を理解しておくことが必要です。

注意点②住宅ローンの条件チェック

住宅ローンの申し込み条件として「住居部分が延床面積の50%以上」などの基準がある場合があります。
事務所兼住宅として利用する場合は、これらの基準を満たしているかを確認しましょう。
なお、住宅ローン控除を受けるためには、床面積が50㎡以上で、そのうちの半分以上が住居用である必要があります。
事務所として使用する割合が多いと控除の対象外になる可能性があるため、ご注意ください。

注意点③フラット35の利用

フラット35は、フリーランスや個人事業主にとって、審査が通りやすいとされています。
一般の住宅ローンに比べて、審査基準が柔軟であることが理由です。
また、フラット35では、フリーランスや個人事業主でも直近1期分の確定申告書のみで審査を受けることが可能です。
フラット35を利用するには、住宅金融支援機構が定める技術的な基準を満たす物件を選ぶ必要があります。
たとえば、断熱性や耐火構造、中古物件の場合は建物の状態などが挙げられます。

注意点④適正借入額

年収に基づいて、どのくらい借り入れることが適切かを把握することが大切です。
返済負担率を考慮して、無理のない借入額を決定しましょう。
返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合を指します。
返済負担率が高くなると、返済できなくなる可能性が高まります。
基本的には年収400万円未満の方は返済負担率が30%以下、年収400万円以上の方は35%以下が基準です。

注意点⑤返済計画

住宅ローンを申し込む際は、無理なく返済可能な計画を立てることが重要です。
過度な借り入れは将来的に家計を圧迫するリスクを高めます。
ご自身で返済計画を立てるのが難しい場合、金融機関や不動産会社に相談するのがおすすめです。

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まとめ

フリーランスの方でも住宅ローンを利用してマイホームを購入することは可能です。
しかし、安定的な収入がある給与所得者よりも審査が厳しいため、頭金を多めに用意するなどの工夫が必要です。
注意点は、事務所兼住宅にする場合の住居の割合や住宅ローンの申し込み条件、適正な借入額や返済計画などが挙げられます。