購入向けコラム

土地の敷地調査は、注文住宅を建てる際に欠かせない重要な調査ですが、詳しくご存じでない方もいらっしゃるでしょう。
マイホームを建てるための土地を購入予定の方は、土地の敷地調査について事前に知っておくと、手続きがスムーズです。
本記事では土地の敷地調査とは何か、調査項目や費用相場について詳しくご紹介します。

土地の敷地調査とは？

敷地調査とは、土地の潜在的な問題を早期に発見し、理想の住宅を安全に建設するための基盤を築く作業のことです。
一般的に、マイホームを建てる土地を購入すると、ハウスメーカーや工務店から敷地調査の案内があります。
敷地調査をおこなうと、建物の建築計画のリスクを最小限に抑え、将来のトラブルを防ぐことができます。
敷地調査を理解するための主なポイントは、以下の3つです。

①土地の状態の確認

敷地調査では、土地の正確な面積を測定し、登記簿と照らし合わせます。
これにより、隣地との正確な境界や登記簿上の面積とずれがないかを確認できます。
また、地形と周囲の環境も調査対象です。
土地の周囲の地形や隣接する土地、道路の状態を調査します。
たとえば、道路からのアクセスの良し悪しや、隣地との高低差は、建築計画に大きく影響します。
また、水道や電気、ガスなどの基本的なインフラが整っているかどうかも確認対象です。
これらが未整備の場合、追加費用や工事が必要となるため、注意が必要です。

②地盤の強度調査

地震が多い日本において、地盤の強度は住宅の安全性に直結する重要な要素です。
敷地調査では地盤調査もおこない、土地が建築物の重量を支えられるかどうかを評価します。
弱い地盤が発見された場合は、地盤改良工事をおこなう必要があるでしょう。

③法的規制の確認

建築物は、建築基準法や都市計画法などの法律にしたがって設計・建設する必要があります。
これらの法律が要求する基準を満たさない計画は、建築の申請をしても承認されないリスクがあるため、注意が必要です。
また、一部の地域では、風致地区として指定され、景観を保護するための追加的な規制が適用される場合があります。
これらの地区では、建築デザインや樹木の伐採などに特別な注意が必要です。
建築の法的規制に関する情報は、地方自治体や法務局で入手できます。
専門家による調査も可能ですが、自ら確認しておくと、マイホームの計画を立てる際に役立つでしょう。

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土地の敷地調査の調査項目とは？

敷地調査のポイントがわかったところで、具体的な調査項目や内容も気になりますよね。
主な調査項目は以下の5つです。

調査項目①敷地の形状と周辺環境

まずは、敷地の正確な形状と面積を測定し、間口や奥行きの寸法を測ります。
隣接する土地との境界線が不明瞭な場合は、隣地の所有者と協力し、境界線を明確にします。
将来的な土地紛争を避けるためにも、境界を明確にしておくことは重要です。
また、敷地と周辺環境（道路や隣地）との高低差も測定します。
高低差の測定は、基礎工事の計画や階段の必要性を判断するのに重要です。

調査項目②ライフラインと日当たりの状況

上下水道、ガス、電気などの基本的なインフラの接続状況を確認します。
土地に水道管やガスなどが引き込まれていない場合は、その設置に必要なコストと工事の計画を検討する必要があります。
また、建物を建てる際は、方位と日当たりの確認も重要です。
敷地の方位や日当たりの状況は、住宅の窓の配置や設計に直接影響し、居住の快適性を大きく左右します。

調査項目③道路状況の確認

敷地調査では、敷地に接する道路の幅も調査対象です。
敷地に接する道路の幅は、災害時の安全を守るために建築基準法で定められています。
道路の幅が狭い場合、建築基準法に基づくセットバック（敷地後退）などの措置が必要になる可能性があります。
セットバックとは、4m以上の道路に2m以上面していない土地に必要な措置のことです。
セットバックをおこなうと、敷地を後退させて道路の幅を確保するため、利用できる敷地の面積が狭くなります。
また、側溝の種類やマンホール、ガードレール、電柱など、道路周辺の設備の位置と状態も調査対象です。
とくに電柱やガードレールの位置は、住宅の建設計画やデザインに影響をおよぼす可能性があります。

調査項目④敷地の隣接状況

敷地の隣接状況は、プライバシー保護や換気の問題を未然に防ぐためにも欠かせない調査です。
とくに、隣家の窓や換気扇の位置は、自分の家の窓や部屋の配置を計画するためにも確認が必要です。

調査項目⑤法規制の確認

家を建てるには、建築基準法や都市計画法に基づいて許可された場所に建設しなければなりません。
そのため、敷地調査には、役所調査という手続きが含まれています。
役所調査とは、建ぺい率や容積率、高さや斜線の制限など、さまざまな建築に関する法律の条件を確認することです。
都市計画法に基づく所定のエリアにある土地は13種類の用途地域に分けられており、用途地域ごとに建設できる建物が定められています。
たとえば、前述の風致地区では、美しい自然環境を守るために建築物に制限が設けられており、家のデザインや外壁の色にも配慮が必要です。
また、土地によっては、隣接地の採光や風通しを確保するために、建物の高さに制限がかかることがあります。
敷地に対する建築面積の割合（建ぺい率）と延べ床面積の割合（容積率）の確認も必要です。
建ぺい率と容積率は、敷地内で建設できる建物のサイズと規模を決定します。
建物の高さや大きさに関する制限である斜線制限も調査し、建築計画に反映させる必要があります。

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土地の敷地調査の費用相場とは？

土地の敷地調査は、家を建てる前に必要な重要なステップです。
しかし、その費用は依頼する会社によって異なります。
敷地調査の費用に関連するポイントや相場は以下のとおりです。

敷地調査の依頼先による費用の違い

土地の敷地調査は、主にハウスメーカーや工務店がおこないます。
一部の住宅会社では、顧客獲得のためのサービスの一環として敷地調査を無料でおこなうことがあります。
ただし、無料の場合でも、詳細な調査や追加のレポート作成には追加費用がかかることがあるため、注意が必要です。

敷地調査の一般的な費用相場

敷地調査の費用は、1件あたり約5万円から8万円が相場となります。
しかし、この費用はあくまで基本的な調査に対するものです。
より詳細な調査が必要な場合は、追加の費用が発生することがあります。

追加費用が発生する可能性のある状況とは

特定の状況では、通常の敷地調査よりも詳細な調査が必要になり、追加費用が発生します。
たとえば、法規制が厳しい地域では、ボリュームプランの作成が必要になるでしょう。
ボリュームプランとは、敷地に建築可能な建物の大きさや高さを決定するための詳細なプランのことです。
また、地盤の強度に不安がある場合は、より専門的な地盤調査をおこなう必要があります。
その際は追加費用が発生しますが、建築計画の安全性を確保するためには重要です。

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まとめ

敷地調査とは、土地の潜在的な問題を早期に発見し、理想の住宅を安全に建設するための調査のことです。
調査項目は、敷地の形状や周辺環境、ライフラインや日当たり、道路の状況や法規制など、多岐にわたります。
費用相場は、1件あたり5万円から8万円ほどですが、住宅会社によっては無料で実施するところもあります。