購入向けコラム

中古住宅はさまざまな特徴を持った物件が売りに出されているため、どのように探して選べば良いのか迷いますよね。
そこで今回は、中古住宅の探し方の基本やコツ、探すときの注意点についてご紹介します。
中古住宅の購入を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

中古住宅の探し方の基本について

中古住宅は、幅広い物件が売りに出されているため、探す際は時間がかかりやすいです。
しかし、下記のステップを踏めば、効率的に理想の物件を見つけることができます。

探し方の基本①中古住宅の特性を理解する

中古住宅は新築住宅とは異なり、築年数や設備の新旧など、多様な要因が物件の価値に影響します。
そのため、物件選びの際にはこれらの要因をしっかりと考慮して探すのがポイントです。
たとえば、築年数が古い場合は、築年数に見合った価格になっている物件を探すのがおすすめです。

探し方の基本②自分のこだわりを明確にする

中古住宅を探す際は、自分の希望する条件を明確にリストアップすると、理想の物件を見つけやすくなります。
リストアップした条件は、優先度順に並べ、どの条件が譲れないのか、どの条件なら妥協できるのかも明確にしましょう。
これにより、多くの物件のなかから自分の理想に近いものを効率的に絞り込むことができます。
家族と住む家を探す場合は、家族と話し合って条件や優先順位を決めましょう。

探し方の基本③不動産会社に相談する

不動産会社は物件探しのプロフェッショナルです。
そのため、自分の希望条件をもとに相談すれば、スムーズな物件探しが期待できます。
また、不動産会社はレインズと呼ばれる不動産会社間で物件の情報交換をおこなうネットワークシステムを利用しています。
このネットワークシステムには、一般には公開されていない物件情報も含まれているため、不動産会社に仲介を依頼すれば、より多くの選択肢から物件を選ぶことが可能です。
さらに、特定のエリアに特化した不動産会社は、そのエリアの隠れた情報や特色を熟知しています。
そのため、ネットには掲載されていない希少な物件や地域の特色を活かした物件をご紹介できます。
中古住宅をより効率的に探したい方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。

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中古住宅の探し方のコツとは？

中古住宅を探す際は、自分の生活スタイルや将来の計画に合わせて適切な物件を選ぶことが大切です。
そのための探し方のコツは、以下のとおりです。

コツ①予算を明確に設定する

物件探しを始める前に、まずは購入可能な予算の上限を設定しましょう。
上限を設定すると、探している物件が予算内であるかどうかをすぐに判断できます。
住宅ローンを利用する場合は、借入額を手取り年収の25%以内に抑えるのがおすすめです。
金融機関は税込年収の35～40%を借入可能額とすることが多いですが、税金やそのほかの出費を考慮すると、借入可能額いっぱいまで住宅ローンを組むのは危険です。
住宅ローンを利用するときは、無理のない範囲で借入額を設定し、長期的な返済計画を立てましょう。

コツ②リノベーションの可能性を考慮する

中古住宅は、リノベーションを前提に物件を探すと、現状の間取りや設備に固執せず、広い選択肢のなかから物件を選ぶことができます。
リノベーションとは、劣化部分の修繕だけでなく、物件全体の価値を高める大規模な工事を指します。
リノベーションによって、中古住宅でも新築住宅同様の快適さを手に入れることが可能です。
一方で、リノベーションには費用がかかりますが、新築の注文住宅と比較すると、全体のコストを抑えられるメリットがあります。

コツ③周辺環境の確認

家族で住む中古住宅を探すときは、家族が増えることも考慮して、学区や公園の有無など、子育てに適した環境をチェックすることも大切です。
また、通勤や通学を考慮し、最寄りの駅やバス停までの距離、アクセスの良さも確認しましょう。
子が自立した後など、将来的に物件を売却する可能性も考慮し、物件の立地や周辺環境が将来的に価値の上がる場所かどうかを探ることも大切です。
とくに地震や洪水などの自然災害のリスクは、物件の価値に影響を与えるため、注意が必要です。
災害リスクについては、ハザードマップで確認することができます。
ハザードマップは、国土交通省が運営する「ハザードマップポータルサイト」や各自治体のサイトなどで確認可能です。

コツ④耐震性をチェックする

日本は地震の多い国です。
そのため、中古住宅を選ぶ際には、耐震性の高さを確認することも大切になります。
建築基準法の改正により、1981年6月以降に建てられた物件は、震度6強～7程度の大規模地震でも倒壊・崩壊しないことを前提とした新耐震基準に基づいて建築されているため安心です。
一方で、1981年5月以前の建物の場合、震度5強程度で倒壊・崩壊しないことを前提とした「旧耐震基準」に基づいて建てられているため、耐震性に不安があります。
ただし、旧耐震基準で建てられた中古住宅でも、耐震補強工事がおこなわれていれば十分な耐震性能を備えている可能性もあります。

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中古住宅の探し方における3つの注意点

中古住宅を探す際は、購入後に後悔しないように、以下の点にご注意ください。

注意点①築年数

中古住宅の価格は、築年数が進むにつれて下がる傾向があります。
そのため、新築住宅よりも安い価格で購入できますが、税金面や住宅ローンの面でデメリットもあります。
新築の物件は、固定資産税や不動産取得税など、税金の面で優遇されることが多いですが、築年数が古い物件は、減税の恩恵が新築よりも少ないです。
また、金融機関によっては、築30年以上の物件は住宅ローンの対象外とする場合があります。
そのため、住宅ローンを利用する場合は、事前に築年数の上限を確認しておくことが大切です。
物件を購入する前にローンの事前審査を受けると、後の本審査での通過確率を把握することができます。
中古住宅は新築住宅に比べて担保評価が低くなるため、ローンの条件が厳しくなることも注意点です。

注意点②購入代金以外にも費用がかかる

中古住宅を購入する際にかかる費用は、住宅の購入代金だけではありません。
不動産会社に支払う仲介手数料や登記費用などの諸経費が発生し、さらに不動産取得税などの税金の納付も必要です。
また、リフォームやリノベーションなどもおこなう場合は、それに伴う工事費用の準備も必要です。
設備が古いと、交換が必要な場合も出てきます。
築年数がそれほど経っていない物件であっても、多くの物件では設備の劣化は避けられません。
とくに、水回りは傷みやすいため、修繕の必要性が生じ、費用がかかる可能性があります。

注意点③住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅を購入した場合、10年間（新築や買取再販の場合は13年間）、住宅ローンの年末残高の一定割合を所得税等から差し引くことができる税制優遇制度です。
住宅ローン控除は中古住宅も対象となりますが、利用するには一定の条件を満たす必要があるため、注意が必要です。
主な要件は、以下をご覧ください。

●床面積50㎡以上であること
●住宅ローンの借入期間が10年以上である
●合計所得金額が2,000万円以下である
●引渡しまたは工事完了から6か月以内に入居している
●併用不可の特例を受けていない

そのほか「新耐震基準に適合している住宅であること」が条件となります。
旧耐震基準で建てられた中古住宅の場合は、建築基準法で定められた耐震基準を示す証明書である「耐震基準適合証明書」などが必要となります。

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まとめ

中古住宅の探し方の基本は、中古住宅の特性を理解し、こだわりを明確にして不動産会社に相談することです。
探し方のコツは、予算の設定とリノベーションの考慮、周辺環境と耐震性を確認することです。
注意点として、築年数や諸費用、住宅ローン控除の適用条件が挙げられます。