購入向けコラム

中古マンションを購入する際には、失敗しないためにもマンション管理組合に関する正しい知識を身につける事が大切です。
この記事では、マンションの管理組合とはなにか、活動内容や管理組合と管理会社の関係性について解説します。
中古マンションの購入をご検討中の方は、ぜひ本記事を参考にしてください。

購入前に要チェック！中古マンションの管理組合とは？

管理組合とは、分譲マンションの所有者全員から成る団体のことを指します。
中古マンションの管理組合は、共同住宅である分譲マンションの維持・管理のために必要な組織です。
分譲マンションの専有部分は各住民が個別に所有していますが、廊下やエントランスなどの共用部分は全員で共有するため、その管理責任も全員で共有する必要があります。
そのため、分譲マンションの所有者は管理組合に加入し、マンション全体のメンテナンスや管理をおこないます。

管理組合の法的位置付け

「建物の区分所有等に関する法律」（通称、区分所有法）に基づき、区分所有者（購入者）は当然に管理組合の構成員となることが定められています。
区分所有法の規定により、中古マンションを購入すれば自動的に一員となり、権利を失わない限り離脱はできません。
なお、管理組合のメンバーはマンションのオーナーだけです。
賃貸で中古マンションに住んでいる方は入る必要がありませんが、居住するうえで何か問題があれば管理組合の総会のときに意見を提出できます。

管理組合の重要性

管理組合は、マンションの共有部分の品質を維持し、全住民で住みよい空間にするための義務と権利です。
管理組合への適切な参加により、より快適な共同生活が実現します。
また、管理組合の活動が活発になれば住民同士の絆も深まります。
住民同士の絆が深まれば、災害時などで互いに助け合う可能性が高まります。
そのため、中古マンションを購入するときは、管理組合が正しく機能しているかチェックすることが大切です。

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購入前に要チェック！中古マンションの管理組合の活動内容

では具体的に、管理組合の活動内容も気になりますよね。
中古マンションの管理組合が担当する主要業務やその他の活動内容は、以下の通りです。

主要業務①住環境を管理する業務

共有部の設備や機器を維持するためには、定期的な点検と修繕が必要となります。
たとえば、エレベーターや防災機器の点検は、住民の安全を確保するために大切な業務です。
また、清潔感を保つため、集合玄関や敷地内の清掃も定期的におこないます。
そのほか、共用部の損害保険や火災保険の管理は、万一の事故に備えるために必要となります。

主要業務②長期修繕計画に関する業務

建物の寿命を延ばすためには、長期的な修繕計画の策定や見直しが必要です。
長期修繕計画は定期的に見直しを行い、必要に応じて更新されます。
また、長期修繕計画書は、将来の修繕に必要な資料として管理組合が管理し、保管が必要です。

主要業務③総会や理事会の開催

通常総会は、法律により、年に少なくとも1回は開催する義務があります。
総会には組合員全員が参加し、年間の予算や役員の選出などを話し合います。
また、特別に決めなければならない事項が発生した場合には、臨時総会が開催されることもあるでしょう。
たとえば、大規模な修繕が必要になった際などに臨時総会が開かれることが多いです。
なお、管理組合の理事は、管理組合の運営方針を討議し、実行する役割を果たします。
理事長をはじめとする役員は、管理組合員の中から総会で選ばれます。
任期は各マンションの管理規定によって定められており、主に1～2年間とするところが多いです。
理事会役員の主な活動内容は、区分所有者の代表として、マンションの実質的な維持管理の業務をおこなうことです。
理事会では、管理費や修繕積立金の用途、管理規則の変更などについて話し合い、議案を決定します。
理事会で決まった議案は総会で話し合われ、区分所有者全員の投票によって最終的に決定します。
理事会役員には、さまざまな役割があり、その中でも、理事長は管理組合と理事会の代表です。
理事長は総会の招集や理事会の調整をおこないます。
副理事長は理事長の補佐をする役目です。
そのほかにも、会計担当理事や監事などの役員が存在します。
理事でない管理組合員も総会に参加し、自分の意見を述べる権利があります。
理事以外の住民も、自分の意見を表明し、管理方針に影響を及ぼすことができるのです。

そのほかの活動内容

大規模な中古マンションでは、緑化委員会や清掃委員会などを設置し、住民同士のコミュニティ形成に努めています。
管理組合は、住民が参加する行事も企画し、マンション内でのお祭りや料理教室などで、住民同士の交流を深めるという重要な役割も果たします。
このように、中古マンションの管理組合は、単に共用部分の維持管理だけでなく、住民同士のコミュニケーション促進や長期的な建物価値の維持など、活動内容は多岐にわたります。
管理組合は、全住民が参加する総会や理事会による定期的な管理、特定の委員会による活動など、多様な形で住民の意見やニーズが反映されています。

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中古マンションの管理組合と管理会社の関係性

中古マンションの管理組合と管理会社は、よく似た言葉ですが、異なる役割を果たしています。
前章でも述べたとおり、管理組合はマンションの住民によって構成され、共用部分の維持・管理や大規模修繕の計画策定など、多岐にわたる業務を担当しています。
しかし、これらの幅広い業務を管理組合が一手に引き受けるのはむずかしいため、専門的な知識を持った外部の企業である管理会社に業務を委託することが一般的です。

管理会社の業務内容とは

管理会社は日常のメンテナンスから専門的な修繕計画まで対応し、管理組合と密接に連携して業務を進めています。
管理会社への報酬は、マンションの住民が毎月支払う管理費から充てられます。
また、管理組合は管理会社の業務や費用の妥当性を監視し、最終的な判断は自主的におこなう役割も果たしているのです。

管理会社との契約の種類

管理委託契約には「全部委託方式」と「一部委託方式」の2種類があります。
全部委託方式はほとんどの業務を管理会社に委託し、一部委託方式では一部の業務だけを委託する方式です。
また、中には管理組合が直接管理人を雇用して業務をおこなう自主管理方式を採用しているマンションも存在します。
マンション管理会社が担当する業務は契約によって変わりますが、管理人業務は受付や問い合わせ対応、共用部のメンテナンスなどです。
清掃業務では共用部の日常清掃や定期清掃を実施し、事務管理業務では管理費・修繕積立金の管理や会計報告書の作成などを担当します。
さらに、建物や設備の管理業務では、建物の点検やエレベーターなどの設備の定期点検、必要に応じた修理や修繕をおこないます。
まとめると、マンション管理組合は住民の代表としてマンションの管理方針を決定し、管理会社はその実務を担当する外部専門企業です。
両者は密接に連携して、住民が快適に生活できるように努めています。
契約形態や業務範囲は、マンションの規模やニーズに応じて異なり、柔軟に対応しています。

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まとめ

管理組合とは、分譲マンションの所有者全員で構成された、共有部の維持管理のための団体です。
管理組合の主要業務は、住環境の管理、長期修繕計画の策定、総会や理事会の開催です。
管理会社とは、管理委託契約を結び、管理業務の全部または一部を委託する関係性となります。