売却向けコラム

川沿いにある家は、一般的に売却価格が低下する傾向にあるため、売却が容易でないとされています。
その理由として、美しい眺望や豊かな日光といった利点がある一方で、水害のリスクや高湿度による建物の劣化など、不利な要素が存在するからです。
そこで今回は、川沿いの家をスムーズに売却する方法や川沿いの家のメリット・デメリット、浸水被害を受けた場合の売却への影響を解説します。

川沿いの家をスムーズに売却する方法とは？

冒頭でも述べたとおり、川沿いの家は水害リスクなどの理由で売却価格が安くなりやすいです。
しかし、以下の3つの方法をおこなえば、スムーズに売却することも可能です。

方法①ホームインスペクションをおこなう

川沿いにある家を購入する場合、買主が最も気にすることは、その土地における洪水被害などの災害リスクです。
美しい景色を持つ住宅でも、将来的に災害被害を受ける可能性が高い場合、または浸水被害などにより修繕が必要になる場合は、購入に慎重な態度を示す方も少なくありません。
そのため、売却する際はホームインスペクションを行うことが推奨されます。
ホームインスペクションとは、住宅診断士等の専門家が住宅の修繕箇所や欠陥箇所の有無等を調査し、改修の必要性や改修時期、費用等を診断するサービスです。
川沿いの家の場合、専門家に地盤の強度や床下浸水の有無を調査してもらうと、これが購入者の安心感に寄与し、高価での売却を容易にします。

方法②地盤調査をおこなう

川沿いの土地は多くの場合、水分を含んでいることが多いため、地盤が弱いという懸念があります。
そのため、売却する際には、地盤の強度を明確に購入者に示すことが重要です。
通常、住宅建設の際は、地盤調査がおこなわれ、地盤調査報告書が作成されます。
しかし、古い物件では地盤調査が実施されていないケースもあるため、地盤調査報告書が入手できないこともあります。
そのような場合には、不動産会社に相談して地盤調査を依頼することが適切です。
地盤調査の費用は通常、5万円程度で、半日程度で完了します。
診断結果を基に、必要に応じて地盤改良の工事もおこなうと、より多くの購入希望者を惹きつけることができるでしょう。

方法③更地にする

川沿いに建つ家は、解体して更地の状態で売ると、スムーズに売却できる場合があります。
とくに古い建物の場合、築年数に応じて建物の価値が失われるため、土地の評価額でしか売れないケースも多いです。
そこで、更地にすると、土地だけを購入したいと考えている買主のニーズを掴むことができます。
ただし、床面積や建物の構造によっては、数十万円から数百万円の解体費用が発生することもあります。

売却前に知っておきたい！川沿いの家のメリット・デメリット

川沿いの家を売却するにあたって、買主との交渉を有利に進めるには、買主から見たメリット・デメリットを把握することも大切です。
川沿いの家の主なメリット・デメリットは以下のとおりです。

川沿いの家のメリット

川沿いの家の1つ目のメリットは、通風性の高さが挙げられます。
夏季でも風が吹きやすく、適度な風通しにより快適に過ごすことができます。
とくに川沿いの家の上階は、遮る建物がないため通風性に加えて日当たりの良さもメリットです。
2つ目のメリットは、自然との近さと素晴らしい景観を挙げることができます。
日常生活を送るうえで自然と接する機会が増えることは、多くの方にとって魅力的です。
実際に近年は、都心の川沿いの街づくりが進行しており、遊歩道や桜並木などの整備が進んでいます。
これらの整備により、都心に住みながら自然を満喫することができるため、川沿いの家に住むことが注目されています。

川沿いの家のデメリット

川沿いの家に特有のデメリットとして、洪水やそのほかの災害リスクがある点です。
具体的には、以下の4つの災害リスクがあります。

●氾濫の被害：台風や激しい雨によって、川の水位が上昇し、川が氾濫するリスク
●内陸の水害：排水されるべき雨水が急増し、道路や建物が浸水するリスク
●潮汐災害：台風などで海面の水位自体が上がり、川が氾濫するリスク
●土砂災害：谷川や上流でのがけ崩れによって急流に流れ込む土砂の量が増え、洪水が更に悪化するリスク

自然災害は、予期せぬ規模で発生することがよくあるため、留意する必要があります。
さらに、川沿いの家が脆弱な地盤に立っている可能性が高い点もデメリットです。
地盤の多くは水分を多く含むため、水害の影響だけでなく、地震による地盤沈下または家屋の傾斜などの被害にも注意が必要です。
さらに、川沿いの家の低層階に住む場合、草木や水が多い場所では、蚊などの害虫が発生しやすくなります。
とくに夏は虫が発生しやすいため、換気する際に防虫対策が必要です。
川辺に位置する建物の居住空間においては、河川から水分を多く含む風が流れ込んでくるため、カビが発生しやすい点もデメリットです。
そのため、川沿いの家は、カビの発生を防ぐために湿度管理もしなければなりません。

川沿いの家が浸水被害を受けたら売却にどう影響する？

川沿いに家がある場合でも、それだけで売却価格が下がることはありません。
ただし、過去に浸水したことのある物件は、被害の程度によって相場よりも2～3割ほど売却価格が下がります。
さらに、浸水被害は「物理的瑕疵」として扱われるため、売却時には必ず告知が必要です。
もしも、売主が買主に浸水被害を伝えずに不動産を売却した場合、契約不適合責任を追及され、買主から売主に対して売買契約解除や損害賠償請求をされる恐れがあります。
「契約不適合責任」とは、売買契約において、契約内容と異なる場合、売主が買主に対して負う責任です。
買主は浸水被害のない家を購入するつもりで契約を交わしたのに「浸水被害のある家」を引き渡された場合、売主に契約不適合責任が発生し、損害賠償や契約解除等の要求を受けることになります。

浸水被害を受けても売却に影響しないケース

人気の高い地域にある物件は、需要が高いため、過去に浸水被害を受けていても物件価格を大幅に下げることなく売却できる場合があります。
たとえば、主要駅付近に位置している物件や、大型商業施設が近くにある物件などは、不動産市場での需要が高いです。
また、市内中心部に立地し、周囲に医療機関や金融機関などの生活に欠かせない施設が充実している物件も魅力的です。
そのため、不動産業者からの査定を受けて、近隣物件の売却価格や相場を事前に把握しておくことをお勧めします。

売却後の引き渡しまでに被災した場合

川沿いにある家の売買契約を締結後、一般的に契約日から物件の引き渡しまでは2週間?数か月程度の間隔があきます。
しかし、引き渡し日までの間に自然災害が発生し、家が浸水被害により損傷したり、倒壊してしまったりした場合、売買契約にはどのような影響が出るのでしょうか？
このような場合は、原則的に契約は買主側に有利な法的ルールに基づき、買主からの契約解除が可能となります。
民法では、自然災害など「売主と買主のどちらにも責任のない事由」によって、売買契約の完了ができなくなった場合は、買主側が契約を解除できる権利を有する決まりです。
同時に、買主に代金の支払義務がなくなり、売主は手付金やすでに支払われた代金を返還しなければなりません。
ただし、特約によって売主側の責任を緩和することもできます。

まとめ

川沿いの家は、ホームインスペクションや地盤調査を行うことでスムーズに売却できます。
川沿いの家のメリットは、風通しの良い点や自然と触れ合える点で、デメリットは自然災害による浸水リスクがある点です。
過去に浸水被害を受けたことのある川沿いの家を売却する場合は、買主に告知が必要です。