売却向けコラム

土地には宅地や山林などの地目があり、不動産登記簿に記載されています。
所有する土地の地目が雑種地に該当する場合は、宅地と比較して土地の評価額や固定資産税などが変わってくるため、売却の際に注意が必要です。
この記事では、雑種地とは何か、地目の確認方法や雑種地の売却方法を解説します。

売却がむずかしい地目の種類「雑種地」とは？

雑種地とは、23種類に分類される土地の地目の1つです。
地目とは、土地がどのような目的で利用されているかを明確にするために、その土地の用途によって登記所の登記官が決定します。
地目は、法務局の不動産登記簿に記録された23種類に分類される「登記地目」とは別に、実際の使用用途を表す9種類の「現況地目」があります。

登記地目の種類とは

登記地目は不動産登記法によって23種類に分類されますが、そのなかでも土地の売却で多いのが以下の5つです。

●宅地：建物の敷地および建物の維持・効用を果たすための土地
●田：農耕地で用水を使用して耕作する土地
●畑：農耕地で用水を利用せずに耕作する土地
●山林：耕作の方法によらずに竹木が生育する土地
●雑種地：22種類の地目のいずれにも該当しない土地

雑種地は、23種類の地目のなかでもとくに用途が定められていない土地のことです。
具体的には、駐車場や資材置き場などが雑種地に該当します。
また、家が建っている土地でも宅地ではなく雑種地になっている場合もあります。
そのため、土地を売却する際は、現在の使用用途に関わらず、地目を確認することが大切です。

現況地目の種類とは

現況地目とは、登記地目とは別で固定資産税や相続税を計算するときに基準となる土地の種類です。
現況地目は9種類あり、先述の5種類のほか以下の種類があります。

●原野：耕作の方法によらずに雑草・かん木類が生育する土地
●牧場：家畜を放牧する土地
●池沼：かんがい用水ではない水の貯留池
●鉱泉地：温泉を含む鉱泉の湧出口および維持に必要な土地

現況地目は登記地目とは異なる場合もあるため、注意が必要です。
たとえば登記地目が宅地でも、現況地目が雑種地だった場合は住宅用地の固定資産税の軽減措置が適用外となります。
登記地目と現況地目が異なる場合は、売却する前に地目変更の手続きが必要です。

売却する土地の地目が「雑種地」なのか確認する方法

地目の種類がわかったところで、売却する土地の地目がどの種類に該当するのか気になりますよね。
地目は、以下の3つの方法で確認します。

①目視で確認する

土地の地目を確認するためには、まずは目視で現地を確認することが重要です。
実際にその土地に足を運び、周囲の建物や環境を確認しながら、土地の形状や大きさ、地勢、地形、周辺の利便性などを確認しましょう。
また、その土地に植えられている樹木や地面の状態なども確認することで、その土地がどのような用途に適しているかを判断できます。
目視だけでは、登記地目や現況地目はわかりませんが、現在の状態を把握しておくことは大切です。
また、売却の際は隣地との境界線や接道状況も重要なため、そちらも合わせて目視で確認しておくと良いでしょう。

②登記簿で確認する

登記地目は、法務局にある登記事項証明書または登記事項要約書で確認可能です。
取得方法は、法務局の窓口かオンラインでの請求になります。
登記事項証明書や登記事項要約書を取得する際は手数料がかかり、窓口で請求するよりもオンラインで請求したほうが安いです。
オンラインで請求する際は、郵送か窓口での受け取りか選べるようになっており、窓口での受け取りにすると手数料が少し安くなります。
登記事項証明書や登記事項要約書には「表題部」と「権利部」が記載されていますが、地目は表題部に記載されています。
表題部は書面の上部に記載されており、登記事項要約書のほうが情報量は少ないため見やすいでしょう。
なお、登記事項証明書には地目以外にも土地の権利関係や所有者、用途地域、地積などの情報が記載されており、売却の際にも必要となる書面です。

③固定資産税納付通知書で確認する

自治体から毎年4月ごろに送付される土地の固定資産税納付通知書でも地目を確認することが可能です。
具体的には、固定資産税納付通知書に同封されている「課税明細書」や「評価明細書」に記載されています。
なお、課税明細書には、課税地目（現況地目）と登記地目が分かれて記載されており、固定資産税の評価額は課税地目を基に算出しています。
そのため、繰り返しになりますが課税地目と登記地目が異なる場合は、売却前に地目変更が必要なためご注意ください。
また、固定資産税納付通知書は土地を売却する際にも必要となる書類のため、失くさないように保管しておきましょう。

地目が「雑種地」の土地を上手に売却する方法とは？

地目を確認した際に「雑種地」だった場合、どのように売却すれば良いのか迷いますよね。
雑種地を上手に売却するための方法は、以下の3つです。

①都市計画区域を確認する

まずは、所有する雑種地が市街化区域内に位置するかどうかをインターネットで「○○市 都市計画図」と検索して確認します。
市街化区域とは、都市計画法に基づき指定される「すでに市街地として機能しているおよび10年以内に優先的かつ計画的に市街化が図られる区域」のことです。
雑種地が市街化区域に該当する場合は、宅地として利用できることが多いため、とくに問題ありません。
しかし、都市計画区域外に位置する場合は、建物を建築する際に制限がかかる可能性があり、買い手がつきにくいため注意が必要です。
もし、所有する雑種地が都市計画区域外だった場合は、建物の建築が可能かどうかを役所の担当課で確認しましょう。
また、現況が農地の場合は農業委員会に農地転用の相談をする必要があります。
農地転用の許可が得られなかった場合は、売却がむずかしくなります。

②地目を変更する

所有する雑種地が宅地として利用可能な土地であれば、雑種地から宅地に地目変更することで買い手が見つかりやすくなり、売却しやすいです。
とくに、買主が住宅ローンを利用して購入する場合は、地目が雑種地のままだと抵当権が設定できなかったり、担保評価額が下がったりする可能性があります。
地目変更の申請は、法務局でおこないます。
まずは、登記地目を確認してから、地目変更の申請をおこないましょう。
地目変更の申請は自分でおこなうこともできますが、土地の現況調査も必要なため、土地家屋調査士に依頼すると手続きがスムーズです。
なお、一般的に地目変更にかかる日数は、1週間から10日ほどです。

③不動産買取を依頼する

市街化区域外にあるなどでなかなか買い手がつかない場合は、不動産会社に買取依頼するのも1つの手です。
買取相場は市場価格の7割～8割ほどになりますが、市場に出すよりも早期に売却できるメリットがあります。
とくに、市街化調整区域内にある雑種地は建築に制限があり土地活用がむずかしいため、個人の買い手が見つかりづらいです。
その点、プロである不動産会社になら売却できる可能性が高いでしょう。

まとめ

雑種地とは、23種類ある地目のなかの1つで、とくに用途が定められていない土地のことです。
地目には、登記地目と現況地目（課税地目）があり、登記事項証明書や固定資産税納付通知書で確認できます。
雑種地をなるべく早く売却したい場合は、地目を宅地に変更する方法か不動産会社に買取を依頼する方法がおすすめです。