購入向けコラム

マイホームの購入を検討される際、マンションと一戸建てのどちらを選ぶべきか、購入後にかかる固定資産税の負担の違いでお悩みではありませんか。
住宅ローンや物件の価格だけでなく、毎年必ず支払い続けることになる固定資産税の仕組みや、住宅タイプによる金額の差を正しく理解しておくことは、購入後の家計を守るうえで重要です。
本記事では、固定資産税が計算される基本的な仕組みをはじめ、マンションと一戸建ての具体的な負担の違い、さらに税負担を抑えるための軽減措置について解説します。
理想の住まい選びに迷われている方や、マイホームのご購入をお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

固定資産税とは？

固定資産税には主に土地と建物にかかるという特徴があり、マイホーム購入時には基本からおさえる必要があります。
まずは、固定資産税の仕組みや計算方法について解説していきます。

目的と二重課税の構造

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や家屋を所有している方に課される地方税です。
この日は賦課期日と呼ばれ、所有者であるかどうかを判断する基準になります。
納めた税金は、教育や福祉、防災、道路整備など、地域で暮らす方を支える行政サービスに使われます。
また、住宅は土地と建物を別々の資産として評価し、それぞれの税額を合計して通知される仕組みです。
通知書には、合計額が記載されますが、課税明細書を見れば土地と建物の内訳を確認できます。

納税義務者と納付の流れ

納税義務者は、原則として1月1日時点で登記簿や課税台帳に所有者として記録されている方です。
年の途中で売買があった場合でも、市町村への納税義務はその時点の所有者を基準に決まります。
ただし、実際の不動産取引では引渡し日を基準に、売主と買主の間で日割り清算するケースが多いでしょう。
納税通知書は、毎年4月～6月頃に届き、同封された納付書で支払う流れが一般的です。
さらに、課税明細書には評価額や課税標準額、税額の内訳が記載されています。
納付は年4回の分割払いが基本ですが、一括納付や口座振替、スマートフォン決済に対応する自治体もあります。

税額計算の基本と計算式

固定資産税は、課税標準額に標準税率1.4%を掛けて計算するのが基本です。
課税標準額とは、固定資産税評価額をもとに、住宅用地の特例などを反映して決められる金額を指します。
土地の評価額は、公示地価などの約7割を目安に、立地や利用状況をふまえて算定されます。
一方で、建物は同じ建物を新築した場合の費用を基準にし、築年数による価値の変化を反映する仕組みです。
この評価方法は、再建築価格方式と呼ばれ、建物部分の税額を考えるうえで大切になります。
評価額は、原則3年に1度見直されるため、都市計画税の有無とあわせて維持費として把握しておくと良いでしょう。

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マンションと一戸建てにおける負担の違い

前章では、固定資産税の基本的な仕組みについて述べましたが、住宅のタイプによって税額は異なります。
ここでは、マンションと一戸建ての固定資産税の負担の違いについて解説します。

マンションの土地課税

マンションの土地は、敷地権として各住戸にわけられ、所有者ごとの持ち分に対して課税されます。
敷地共有持分とは、敷地全体のうち各住戸が持つ土地の割合を示すものです。
多くの場合、専有面積を基準に按分されるため、1戸あたりの土地面積は小さくなりやすいでしょう。
たとえば、2000㎡の敷地に同じ広さの部屋が100戸ある場合、1戸あたりの持ち分は20㎡です。
そのため、都心部のように地価が高いエリアでも、土地部分の課税対象額を抑えやすい傾向があります。
マンション購入時は、物件価格だけでなく土地の持ち分割合も確認しておくと、税負担の見通しを立てやすくなります。

一戸建ての評価額と税額

一戸建ては、土地と建物の両方を所有者が持つため、敷地全体が土地評価の対象になります。
そのため、マンションと比べると土地部分の評価額が大きくなりやすく、立地や面積の確認が大切です。
一方で、木造住宅は築年数が経つにつれて、建物評価が比較的下がりやすい特徴があります。
建物評価では、再建築価格方式が用いられ、建築費を基準にしながら経年による価値の変化が反映されます。
これに対し、マンションに多い鉄筋コンクリート造は、建物評価が長く残りやすい構造です。
一戸建ては土地、マンションは建物の割合が大きくなりやすいと考えると、税負担の違いを整理しやすいでしょう。

具体的な税負担の比較

同じ5,000万円の物件でも、土地と建物の内訳によって固定資産税の見え方は変わります。
一戸建ては土地2,500万円、建物2,500万円のように、土地の割合が大きくなるケースがあります。
固定資産税評価額の目安を、土地は時価の約70%、建物は建築費の約60%と考えると、土地は約1,750万円、建物は約1,500万円です。
一方で、マンションは、土地1,000万円、建物4,000万円のように建物の割合が大きくなりがちです。
この場合、評価額の目安は土地が約700万円、建物が約2400万円となります。
ただし、実際の税額は自治体の評価や特例で変わるため、購入前に内訳と将来の維持費を確認しておきましょう。

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税負担を抑える固定資産税の軽減措置を解説

ここまで、マンションと一戸建ての税負担の違いを解説しましたが、負担を和らげる制度もおさえておきましょう。
最後に、税負担を大きく減らすことができる軽減措置について解説していきます。

住宅用地の特例と仕組み

住宅用地の特例とは、人が住むための家屋が建っている土地について、課税標準額を引き下げる制度です。
課税標準額が下がると、税率を掛ける土台が小さくなるため、結果的に固定資産税の負担も抑えられます。
具体的には、住戸1戸につき200㎡以下の小規模住宅用地は、固定資産税が評価額の6分の1として扱われます。
また、200㎡を超える一般住宅用地は、評価額の3分の1に軽減される仕組みです。
都市計画税がかかる地域でも、小規模住宅用地は3分の1、一般住宅用地は3分の2に抑えられます。
なお、マンションでは住戸数を踏まえて判定されるため、敷地全体に特例が及ぶケースもあります。

一戸建て向けの改修減額

一戸建てでは、一定の改修工事をおこなうことで、家屋部分の固定資産税が減額される制度があります。
代表的な対象は、耐震改修、バリアフリー改修、省エネ改修の3種類です。
たとえば、耐震改修は、昭和57年1月1日以前に建てられた住宅などを対象に、一定要件を満たすと税額が2分の1になります。
また、バリアフリー改修では手すりの設置や段差解消、省エネ改修では窓の断熱工事などが対象になります。
このような制度を活用すれば、住まいの安全性や快適性を高めながら、税負担を抑えやすくなるでしょう。
ただし、工事費用や床面積などの要件があるため、施工前に対象範囲と申告期限を確認しておきましょう。

マンションの新築減額

新築住宅を購入した場合、一定の床面積要件を満たすと、家屋部分の固定資産税が一定期間2分の1に減額されます。
対象となる目安は、居住部分の床面積が50㎡以上280㎡以下の住宅です。
減額期間は、一般的な一戸建てで3年度分、3階建て以上の耐火構造を持つ新築マンションで5年度分となります。
さらに、長期優良住宅に認定されると、一戸建ては5年度分、マンションは7年度分まで延長されます。
ただし、制度を受けるには、原則として取得した翌年の1月31日までに申告が必要です。
特例期間が終わると本来の税額に戻るため、将来の納税額も資金計画に入れておきましょう。

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まとめ

マイホームの固定資産税は、毎年1月1日時点の土地と建物の所有者に課され、各評価額を基に算出されます。
一戸建ては土地の評価額が大きくなりやすく、マンションは建物の評価額が長く維持されやすい点が特徴です。
住宅用地の特例や新築・改修工事の軽減措置を活用すれば、長期的な税負担を抑えられるでしょう。