購入向けコラム

住宅ローンを組む際、諸費用のなかでも高額になりやすい「保証料」の仕組みや金額について、不安を感じてはいませんか。
なんとなく決めてしまうと、初期費用で手元資金が枯渇したり、総支払額で数十万円も損をしてしまったりするリスクがあります。
本記事では、保証料の基本的な知識や相場にくわえ、一括払いの「外枠方式」と金利上乗せの「内枠方式」それぞれのメリット・デメリットについて解説します。
後悔のない資金計画でマイホームを購入したい方は、ぜひご参考にしてください。

住宅ローンの保証料とは

住宅ローンを検討する際、保証料の基本的な仕組みから、正しく理解しておくことが重要です。
まずは、保証料の役割や返済義務、相場について解説していきます。

保証料の役割と仕組み

保証料とは、住宅ローンを借りる際に保証会社へ支払い、連帯保証人の代わりになってもらうための費用です。
万が一の事態に備えた保険のような性質を持ち、金融機関が融資をおこないやすくなる仕組みと言えるでしょう。
まず、保証会社は申し込み内容を審査し、金融機関と連携して保証の引き受けを判断します。
かつては親族などが連帯保証人になるケースもありましたが、現在は保証会社を利用する「機関保証」が一般的です。
これにより、連帯保証人を探す手間が省け、初めての住宅購入でもスムーズに手続きを進められるようになりました。
ただし、諸費用のなかでも比較的大きな金額となるため、早めの段階で見積もりに含めておくことが大切です。

代位弁済後の返済義務

代位弁済とは、返済が一定期間滞った場合に、保証会社がローン残高を金融機関へ立て替える仕組みです。
ただし、立て替えがおこなわれても、契約者の返済義務がなくなるわけではありません。
返済先が金融機関から保証会社へ変わり、保証会社は立て替え分を請求する権利を持つことになります。
状況によっては分割払いが認められず、一括返済を求められる可能性もあるため注意が必要です。
さらに、遅延損害金が年14%前後になる場合もあり、負担が増える可能性があります。
そのため、返済が難しいと感じた段階で早めに相談し、事情を共有することが大切です。

保証料の相場と目安

保証料は借り入れ額や返済期間、審査結果による料率、金融機関の方針によって変わるため、事前確認が欠かせません。
一括払いの場合、35年返済で借り入れ額の2.06%前後が一つの目安とされています。
たとえば、3,000万円なら約61万円、4,000万円なら約82万円といった水準になります。
また、借り入れ額が5,000万円になると100万円を超える計算になるため、資金計画にあらかじめ組み込んでおくことが必要です。
このように、借り入れ額が増えるほど保証料も比例して大きくなります。
保証料が不要な商品もありますが、代わりに融資手数料がかかる場合もあるため、総額で比較することが大切です。

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外枠方式の特徴とメリット・デメリット

前章では、住宅ローンの保証料の基本について述べましたが、具体的な支払い方法には、どのような違いがあるのか気になりますよね。
ここでは、一括前払いとなる外枠方式について解説します。

外枠方式の支払方法

外枠方式とは、ローン実行時に保証料を一括で支払い、借り入れ元本とは別に扱う方法です。
保証料は借り入れ額や返済期間、適用料率をもとに計算され、具体的な金額は金融機関から提示されます。
支払いは正式契約後の融資実行時に、登記費用などの諸費用とあわせて準備するのが一般的です。
元本に含めないため、利息がかかるのは借り入れ金のみとなり、毎月の返済額もわかりやすくなります。
さらに、繰り上げ返済や完済をした場合は、未経過分の保証料が戻る仕組みがある点も特徴です。
ただし、返金条件は金融機関ごとに異なるため、返済計画を立てる際にあらかじめ確認しておきましょう。

月々の返済額が減る

外枠方式のメリットは、金利への上乗せがないため、同じ借り入れ条件であれば毎月の返済額を抑えやすい点です。
月々の支払いが軽くなれば、教育費や家のメンテナンス費など、将来の出費にゆとりを持って備えることができます。
また、総返済額は金利と期間で決まりますが、金利上乗せがない分、長期的には総利息を抑える効果も期待できるのです。
さらに、一括で支払うことで支出のタイミングが明確になり、家計管理がしやすくなるのもメリットと言えます。
事業用や賃貸併用住宅など収入を伴う場合は、保証料を経費として計上できるケースもあります。
ただし、物件の使い方によって扱いは変わるため、契約前に税理士などの専門家へ相談しておくと良いでしょう。

初期費用の準備

外枠方式では保証料を一括で支払うため、頭金や登記費用、引っ越し費用と重なる時期にまとまった資金が必要になります。
そのため、事前に全体の支出を洗い出し、必要額を早めに把握しておくことが大切です。
購入後は、光熱費や通信費などの固定費を見直すことで、家計全体のバランスを整えやすくなります。
また、繰り上げ返済時の返戻金は金融機関ごとに計算方法が異なるため、事前に確認しておきましょう。
初期費用と総返済額の両方を見比べながら、無理のない資金計画を立てることが重要です。

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内枠方式の仕組みとメリット・デメリット

ここまで、外枠方式を解説しましたが、もう一つの選択肢である金利上乗せ型もおさえておきましょう。
最後に、内枠方式の特徴や注意点について解説していきます。

内枠方式と金利上乗せ

内枠方式は、保証料を現金で支払わず、借り入れ金利に上乗せして毎月の返済に含める方法です。
上乗せ幅は年0.2%前後が目安で、優遇後の金利に加算される形となります。
その分は返済額に反映されるため、返済予定表を確認しながら、無理のない計画を立てることが大切です。
なお、保証料が別途表示されない場合もありますが、金利差に注目すると実質的な負担が見えてきます。
総額を把握したい場合は外枠方式と比較し、総返済額の違いを試算してみると判断しやすくなります。

初期費用を抑えられる

内枠方式のメリットは、保証料を一括で支払わずに済むため、借り入れ時の初期費用を抑えられることです。
たとえば、3,000万円を35年で借りる場合、外枠方式では約61万円が必要になりますが、内枠方式ならその分を手元に残せます。
残した資金は引っ越し費用や家具・家電の購入、入居後の修繕費などに充てられ、新生活の準備にゆとりが生まれます。
さらに、省エネ家電の導入や光熱費の見直しに活用すれば、毎月の支出を抑える効果も期待できるでしょう。
手元資金に余裕があれば、生活防衛資金も確保しやすくなり、家計全体の安定につながります。
なお、資金計画では頭金や諸費用、月々の返済額を並べて検討することで、内枠方式の特徴をより理解しやすくなります。

総返済額と資金計画

内枠方式は金利が上乗せされる分、同じ借り入れ額と期間であっても、長期的には総返済額が大きくなる傾向にあります。
増加額は金利水準によって変わるため、契約前に外枠方式と同条件で試算し、具体的な差額を確認しておくことが大切です。
また、保証料が金利に含まれているため、外枠方式のような「戻し保証料」の仕組みは適用されない点に注意しましょう。
さらに、繰り上げ返済をおこなっても上乗せ金利の設定は変わらないため、早期完済を予定している場合は慎重な比較が必要です。
ただし、月々の返済額が家計の許容範囲内であれば、手元資金を活用しつつ、安定して返済を続けられるという良さもあります。
迷った際は、初期費用のゆとりと総返済額を比較し、ご家族のライフプランに合う方を選んでみてください。

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まとめ

住宅ローンの保証料は、連帯保証人の代行費用として保証会社に支払うもので、借り入れ額3,000万円なら約61万円が一般的な相場の目安です。
外枠方式は、契約時に現金で一括払いするため初期費用は必要ですが、金利への上乗せがない分、毎月の返済額を抑えられるのが特徴です。
内枠方式は、金利に上乗せされるため総返済額は増えますが、初期費用を節約できるため、手元資金を残したい場合に適しています。