購入向けコラム

リノベーションで理想の住まいを実現したいけれど、「工事をすることで毎年の固定資産税が上がってしまうのではないか」と不安を感じていませんか。
リノベーションの内容次第で評価額が上がり税負担が増えるケースもあれば、減税措置を活用してコストを抑えられるケースもあります。
本記事では、リノベーションによって固定資産税が変動する仕組みや注意すべき事例、さらに税制優遇を受けられるプランについて解説いたします。
これからリノベーションを検討されている方や、資金計画で損をしたくない方は、ぜひご参考になさってくださいね。

固定資産税とは

今回のテーマを理解するためには、そもそも税額がどのように決まるのかという基礎から、しっかりとおさえる必要があります。
まずは固定資産税の計算方法や、リノベーションによる評価額変動の仕組みについて、解説していきます。

課税対象と計算方法

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や家屋を所有している方に課され、その年の所有者が支払う仕組みです。
税額は課税標準額に税率をかけて算出され、家屋の場合は自治体が定めた評価額がそのまま使われます。
多くの自治体では、固定資産税1.4%に都市計画税0.3%がくわわり、合計で最大1.7%ほどになります。
評価額は自治体の台帳に登録されており、所有者が調整できるものではありません。
そのため、リノベーションを検討する際は、評価額がどのように決まるのかを知っておくことが重要です。

評価額変動の仕組み

家屋の評価額は、実際の売買価格ではなく、「同じ建物を今建てたらどれくらいかかるか」という再建築費を基準に算出されます。
具体的には、屋根や外壁、内装などの部材ごとに点数が設定され、それらを合計して評価額が決まる仕組みです。
そこに経年補正がくわわり、新築時から徐々に評価額が下がっていくのが一般的です。
リフォームをしない場合は建物の劣化が反映され、3年ごとの見直しの際に税額も調整されていきます。
ただし、大規模リノベーションや増築によって性能が向上すると、資産価値が上がり評価額が増えることもあります。

評価替えと申告時期

固定資産税の評価額は原則3年ごとに見直されますが、増改築をおこなった家屋は工事完了の翌年から新しい評価額が適用されます。
確認申請が必要な大規模工事であれば、自治体が内容を把握しているため、後日担当者が家屋調査に来ます。
一方で、確認申請が不要な小規模工事でも、建物を解体したり用途を変更したりした場合は、所有者が申告書を提出することが必要です。
申告を怠ると評価額が正しく反映されず、後から数年分の手続きが必要になることもあります。
そのため、リノベーションを計画する際には、早めに必要な申告内容や手続きを確認しておくことが大切です。

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固定資産税が上がるリノベーション事例

前章では、評価額の決まり方について述べましたが、工事内容によっては資産価値の向上に伴い、固定資産税の評価額が変動することもあります。
ここでは、どのようなリノベーションをおこなうと、評価額に影響するのかについて解説いたします。

床面積が増える増築

増築とは、部屋や廊下を付け足して、元の住まいより床面積を広げる工事のことです。
固定資産税では、増築部分が「新しい家屋」として扱われ、現在の材料費などを基準に評価額が再計算されます。
既存部分は経年による見直しが続きますが、増えた面積には新たな評価額がくわわるため、資産価値や税額が上昇するケースが多いです。
また、ロフトや中二階を設けた場合も、条件によっては床面積とみなされ、評価額に影響することがあります。
自治体は工事内容を把握しているため、翌年の税額が変わる可能性を見越して資金計画を立てておくことが重要です。

主要構造部のグレードアップ

主要構造部とは、屋根や外壁をはじめ柱などの、建物の耐久性や寿命に関わる部分のことです。
これらを性能の良い材料に変更すると点数が高くなり、同じ大きさの建物でも、資産価値が高いと判断されて評価額が上がります。
なお、家が快適になり資産価値も向上する一方で、固定資産税の評価額も変動する可能性がある点には、注意が必要です。
デザインや高級感だけでグレードの高い素材を選ぶのではなく、事前に施工会社や税務窓口へ相談し、バランスの取れた計画を立てましょう。

用途変更による評価額の変動

自宅の一部を店舗や事務所として使うようにすると、広さや設備が変わらなくても税額の算定基準が変わることがあります。
これは、住宅部分には軽減措置がありますが、事業用に変更した部分にはその特例が適用されないためです。
たとえば、1階を店舗、2階を自宅とするリノベーションをおこなうと、店舗部分は住宅用特例の対象外となり、通常の税率区分になります。
また、賃貸用マンションやアパートとして使う場合も、自宅と扱いが異なり、評価方法が変わるケースがあります。
用途変更を検討する際は、設計段階で税区分を確認し、開業後の収支に税額の変動も織り込んでおくことが大切です。

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制度活用で固定資産税が下がるリノベーション

ここまで、評価額が変動するケースを解説しましたが、適切な工事をおこなえば税制優遇で費用をおさえることも可能です。
最後に、各種減税制度を活用して固定資産税が軽減されるリノベーションの選択肢について、解説していきます。

耐震改修での軽減

地震に備えて耐震改修をおこなった住宅には、条件を満たすことで、固定資産税が軽減される制度が多くの自治体で用意されています。
一般的な要件としては、昭和56年以前に建てられた旧耐震基準の住宅であることや、改修工事によって現在の耐震基準を満たすことなどです。
くわえて、工事費が一定額以上であることや、建築士など専門家による証明書を提出する必要がある場合もあります。
なお、制度を利用するには、工事完了後の期限内に申告書などの必要書類を提出しなければなりません。
申告漏れを防ぐためにも、工事前からスケジュールや提出書類を確認し、余裕をもって準備を進めておくことが大切です。

省エネ改修の減税方法

窓を断熱仕様にしたり、太陽光発電を導入したりする省エネリノベーションには、減税や補助金を活用できる制度があります。
一定の断熱性能を備えた窓や外壁、床や天井の改修をおこなうと、固定資産税が一定期間軽減される自治体も少なくありません。
また、太陽光発電設備や高効率給湯器を設置する際に、国や自治体の補助金を併用できる場合もあります。
これらの制度を組み合わせることで、リノベーション費用の負担を抑えながら、より快適な住まいを実現しやすくなります。
ただし、補助金には予算枠や申請期限があるため、検討を始めた段階で早めに情報収集し、計画を立てておくことが重要です。

バリアフリー化の特例

高齢のご家族との同居準備や将来の暮らしやすさを考えて、段差解消や手すり設置を進める方が増えています。
一定の年齢以上の方が住む住宅では、お風呂の改良やドア幅の拡張などをおこなうと、固定資産税の軽減特例が利用できることがあります。
ただし、対象工事の内容や床面積、費用の基準は細かく決まっているため、計画段階で自治体の案内を確認しておくことが欠かせません。
また、介護保険の住宅改修費など、税以外の支援制度と併用できるケースもあります。
バリアフリー改修は、安全性を高めながら長く快適に暮らせる住まいづくりにつながるため、制度を活用して進めることが大切です。

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まとめ

固定資産税は家屋の評価額で決まりますが、大規模リノベーションをおこなうと、3年ごとの評価替えを待たず翌年から税額が変わる場合があります。
とくに、増築や主要構造部の性能向上、店舗への用途変更は評価額が上がり、税負担が増える可能性があります。
一方で、耐震や省エネ工事は減税を受けられることもあるため、着工前に制度や申告期限を確認し、計画的に進めることが大切です。