購入向けコラム

土地の売買を検討するなかで「生産緑地地区」という言葉を耳にし、その意味や取引への影響が分からず不安に感じていませんか。
生産緑地地区には固定資産税などの優遇がある一方、売買や活用に制限があるため、仕組みを正しく理解しないままでは思わぬ失敗に繋がりかねません。
本記事では、生産緑地地区の基礎知識や制度が生まれた背景、さらに指定されるための要件について解説していきます。
土地の売買で後悔しないためにも、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。

生産緑地地区とは

生産緑地地区を理解するには、制度の概要や目的を知ることが大切です。
まずは、生産緑地地区の定義や、税制上の優遇措置について解説していきます。

生産緑地地区の定義

生産緑地地区とは、市街化区域というまちづくりを進めるエリア内にある農地などを、計画的に保全していく地区のことです。
この制度は、1992年に改正された生産緑地法により、本格的に導入されました。
なお、指定を受けた農地は、30年間の営農義務を負う代わりに、税負担の軽減を受けられます。
無秩序な市街化を防ぎ、都市に緑を確保するための要となる制度といえます。

制度が持つ目的

生産緑地地区の目的は、単に農作物を生産することに留まりません。
都市の緑が持つ多面的な機能を保ち、市民の暮らしの質を高めることにも重きが置かれています。
主な目的は3つあり、1つ目は、緑が人々に安らぎを与え、二酸化炭素を吸収し、都市の暑さを和らげることによる「良好な都市環境の形成」です。
2つ目は、広い農地が災害時の避難場所として機能し、延焼の遮断や雨水の一時貯留にも役立つといった「防災機能」の提供です。
そして3つ目は、近隣で採れた新鮮な農産物が地域で消費されることで、コミュニティにも良い循環を生み出す「地産地消の推進」となっています。
このように、生産緑地は都市にとって、不可欠な社会基盤の一つとして位置づけられています。

税制上のメリット

生産緑地地区のメリットは、税制面の優遇を受けられることです。
固定資産税では、宅地ではなく農地として評価されるため、税額を抑えることが可能です。
相続税は、後継者が営農を続ける条件で納税が猶予され、要件を満たせば猶予分が免除される場合もあります。
その一方で、30年間は農地として適切に管理する義務が伴います。
期間中の売却や駐車場・アパート建設は原則不可であるため、活用の自由度は限定的といえるでしょう。
万が一、義務に違反すれば、猶予されていた相続税と利子税の納付が必要になるため、売却する際は事前の計画が欠かせません。

▼この記事も読まれています
土地購入で後悔しないためには？失敗例や注意点を解説

生産緑地地区が作られた歴史的背景と自治体のねらい

前章では、生産緑地地区の概要について述べましたが、なぜこの制度が作られたのでしょうか。
ここでは、生産緑地地区が生まれた背景や、創設における自治体のねらいについて解説いたします。

急速な市街化の進行

生産緑地制度が導入された背景には、戦後の高度経済成長期における急速な都市化があります。
地方から大都市への人口流入によって住宅不足が深刻化し、都市周辺の農地が次々と宅地へ転用されていきました。
しかし、こうした無秩序な市街地の拡大（スプロール化）は、道路や下水道といったインフラ整備の遅れを招き、生活環境の悪化を進行させました。
さらに追い打ちをかけたのが、市街化区域内の農地に課された、宅地並みの固定資産税です。
この重い税負担が営農の継続を困難にし、離農を後押しした結果、農地の減少に拍車がかかりました。
市街化の調整が不十分なまま宅地化が先行したことで、地域のインフラ投資は非効率となりました。
くわえて、農地の細分化や担い手の高齢化も相まって、農地保全の難しさが増していったのです。

緑地確保への高まり

一方で、住民は身近な緑の価値を見直し始めました。
緑地は心の安らぎや空気の浄化に寄与し、ヒートアイランドの緩和にもつながります。
ヒートアイランド現象とは、都市部の気温が、まわりの郊外に比べて高くなる現象のことです。
また、広い農地は災害時の避難空間として機能し、延焼の抑制や雨水の貯留にも効果があります。
農地を守ることが、安全で快適な暮らしに直結するという認識が広がり、制度創設の後押しとなりました。
さらに、学校や公園と連携した農教育の場としての価値も注目されました。

自治体の政策的意図

急速な市街化と緑地保全の必要性という状況を踏まえ、国や自治体は都市農地を守るための政策を整えました。
その中心となる生産緑地制度には、大きく分けて3つの政策的なねらいが込められています。
一つ目は、無秩序な市街地の拡大を抑え、道路や下水道などのインフラ整備と連動した、「計画的なまちづくり」を推進することです。
二つ目は、法律的な裏付けをもって都市部の貴重な緑地を確実に確保し、市民に安らぎを与える「良好な都市環境」を創出することです。
そして三つ目が、「防災力の向上」を図るとともに、地産地消を推進して「地域のつながり」を強めることになります。
この制度は、固定資産税を優遇することで農家の営農継続を促し、それによって都市全体の利益と住民生活の質の向上を図ることを意図しています。

▼この記事も読まれています
土地探しのコツとは？視点の違う3つのポイントを解説

生産緑地地区に指定されるための要件

ここまで、生産緑地地区の概要や背景を解説しましたが、どのような土地が対象になるかもおさえておきましょう。
最後に、生産緑地地区に指定されるための要件や、申請・管理の流れについて解説していきます。

指定されるための要件

生産緑地地区に指定されるためには、法律で定められた要件を満たす必要があります。
まず、その土地が「市街化区域」という、計画的に整備を進めるエリア内にあることが前提です。
面積は原則500㎡以上ですが、市町村の条例で300㎡まで引き下げられる場合があります。
また、公害や災害の防止、良好な都市環境の維持に資することが求められます。
将来、公園や道路など、公共施設の敷地になる予定がないことも条件です。
農業用の用排水路などの基盤が整っており、所有者が指定に同意していることも必要です。
くわえて、用途地域や地区計画との整合も確認され、将来の都市計画に支障がないことが重視されます。

申請から指定までの流れ

指定を希望する所有者は、市区町村の都市計画担当窓口で申請します。
申請書のほか、登記事項証明書や公図の写しなどの提出が必要です。
自治体は書類を基に法令要件を審査し、その後「農業委員会」に営農の継続性について意見を求めます。
続いて、学識経験者らで構成される「都市計画審議会」で妥当性が審議されます。
承認後は、自治体が指定を決定し公表する流れです。
なお、複数の機関で段階的に確認するため、一定の期間を見込んでおくと良いでしょう。
申請の可否や必要書類は自治体で異なるため、事前に担当窓口へ確認しておくとスムーズです。

管理と解除のポイント

指定後は原則30年間、農地として適切に管理する義務があります。
そのため、期間中の売却や駐車場・住宅の建設はできません。
ただし、営農が困難になった場合には、市区町村へ買い取りの申し出が可能です。
申し出は、指定から30年経過時や、担い手の死亡・病気などの事情がある場合に、おこなうことができます。
自治体はまず他の農業者へのあっせんをおこない、3か月で買い手が見つからない場合は、建築制限などが解除されます。
解除後に初めて、宅地としての売却や建築が可能になるのです。

▼この記事も読まれています
土地だけ購入できる？メリットとデメリットや注意点もご紹介

まとめ

生産緑地地区は、市街化区域の農地を保全する制度で、30年間の営農と引き換えに、固定資産税や相続税の優遇を受けられます。
創設の背景には、都市化による緑地減少や生活環境の悪化があり、自治体は計画的なまちづくりと防災力向上をねらいとしています。
指定要件や申請手続き、管理と解除の流れを理解し、条件に合う場合は、将来の活用も見据えて慎重に判断すると良いでしょう。