購入向けコラム

緑地保全地域に指定された土地の売買や活用について、どのような制限があり、どう手続きを進めれば良いかお悩みではありませんか。
この制度は、都市の貴重な緑を守るための仕組みですが、その内容を正しく理解すれば、適切な土地取引や活用が可能です。
本記事では、緑地保全地域の概要から建築に関する規制内容、そして混同されやすい特別緑地保全地区との違いを解説いたします。
土地の売買を検討されている方は、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。

緑地保全地域とは

緑地保全地域とは、どのような地域のことなのでしょうか。
まずは、緑地保全地域の定義や目的、届け出について解説していきます。

緑地保全地域の定義と成り立ち

緑地保全地域とは、都市の良好な自然環境を守るために、都市緑地法に基づいて指定される地域のことです。
この制度は、都市部で無秩序に市街地が広がることを防ぐ目的で創設されました。
地域住民が健康的で文化的な生活を送れるよう、豊かな緑地を計画的に保全することを目指しています。
具体的には、都市の郊外にある美しい樹林地や、歴史的な価値を持つ緑地などが指定の対象になり得ます。
これらの貴重な緑地は、一度失うと元に戻すのが難しいため、法律によって守られているのです。
この地域に指定されると、土地の所有者は緑地環境を維持する責任を負い、開発などの行為に制限が生じる場合もあるでしょう。

制度の目的と土地への影響

緑地保全地域制度には、生物多様性の保全をはじめ、多くの重要な目的がある制度です。
都市に残された緑地は、野生生物にとってかけがえのない生息空間であり、自然環境の基盤を支えます。
樹木には、二酸化炭素を吸収して空気をきれいにする働きや、大雨の際に洪水を和らげる保水機能も期待できるでしょう。
こうした目的を達成するため、緑地保全地域では土地の利用に一定の制限が課せられ、土地の価値にも影響が及びます。
たとえば、建物の新築や土地の形状を変えることが制限されるため、開発目的の場合は価値が低く評価されやすいです。
一方で、周辺の自然環境が法律で守られることは、住宅地としての魅力を高める要因にもなり得ます。

必要な届け出の流れと窓口

緑地保全地域に指定された土地を取得した場合、新しい所有者は、市町村長への届け出をしたほうが良いとされています。
この手続きは、売買や相続などで所有権が移転した際に必要です。
そして行政が土地所有者を正しく把握し、保全の指導や助言をおこなうための重要な手続きということを把握しておきましょう。
窓口は、その土地がある市区町村の都市計画課や、みどり政策の担当部署が一般的です。
提出が必要な書類は、所定の届出書にくわえ、地図や公図の写し、売買契約書の写しなどがあります。

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緑地保全地域の行為規制と許可を得るポイント

前章では、緑地保全地域の概要について述べましたが、どのような行為が制限されるのか気になりますよね。
ここでは、緑地保全地域で制限される行為と、その許可基準について解説いたします。

新築・増改築の許可手続き

緑地保全地域のなかで建物を新築、改築、または増築する場合には、原則として都道府県知事などの許可が必要です。
これは、緑地の保全に支障を与える開発行為を未然に防ぐための、都市緑地法に基づく手続きです。
許可を得るには、申請書に設計図や配置図などを添えて、管轄の行政窓口へ提出します。
提出された計画が、保全に著しい支障を及ぼすおそれはないか、景観や防災面を含めて審査の対象となります。
また、建物の規模やデザインが周囲と調和しているか、地形や樹木への影響が最小限かが判断のポイントです。
緑地の多くを覆う大規模な建築や、地形を大きく変える計画は、許可が難しくなるでしょう。

土地の形質変更と罰則

建物と同様に、土地の形や性質を変える行為も厳しく制限されます。
形質変更とは、宅地造成、土石の採取、盛土や切土などで地形を変える行為を指します。
これらをおこなう前にも知事などの許可が必要で、緑地への影響度が審査基準です。
また、大規模な盛土や切土は保水機能を下げ、土砂災害のリスクを高める可能性があります。
無許可工事や許可内容と異なる工事は、工事中止や原状回復の命令、さらに刑事罰の対象になり得ます。
なお、周辺への土砂流出防止や騒音低減など、施工時の環境配慮計画を添付すると、審査での説明がスムーズです。

樹木伐採の基準と義務

緑地保全地域では、樹木の伐採にも知事などの許可が求められます。
ただし、間伐や枝打ち、枯死木の除去など、森林を健全に保つ作業は対象外になる場合があります。
許可が不要でも、自治体の条例で届け出が必要なことがあるため、事前確認を欠かさないことが大切です。
広い範囲の一斉伐採や、景観上重要な木の伐採は、許可対象となるのが一般的です。
申請時には、樹種や本数、伐採範囲、伐採後の土地利用計画などを記した計画書の提出が必要となります。
その際には再植栽を条件とされることが多く、樹種選定と育成計画まで含めて提案すると、評価されやすいでしょう。

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緑地保全地域と特別緑地保全地区制度の違い

緑地保全地域と似た制度に、特別緑地保全地区制度があります。
ここでは、両制度の違いと、実務で混同しやすいポイントを解説いたします。

制度の成り立ちと役割

緑地保全地域は、1973年に制定された都市緑地保全法（現：都市緑地法）の流れを汲み、2004年の法改正で新たに創設された制度です。

これに対し、特別緑地保全地区は、1974年から運用されました。

緑地保全地域のなかでも、重要な部分をより強い規制で守る仕組みとなっています。
そのため、歴史的建造物を囲む森や、希少生物の生息地などが対象になりやすいと考えられます。

規制の厳しさと対象区域

両制度の大きな違いは、土地利用に対する規制の厳しさにあるといえます。
緑地保全地域での建築などは許可制で、保全に著しい支障がなければ、認められる可能性があります。
一方、特別緑地保全地区ではその基準から「著しい」という言葉が外れ、少しでも支障があれば原則禁止とされる制度です。
そのため、建物の新築や宅地造成といった開発行為は、ほとんど許可されません。
規制の強さの違いから、特別緑地保全地区の土地は、開発を前提とした市場価値が限定的になる傾向があります。
また、対象区域の選定も厳密で、具体的な要件に基づき、限定的なエリアが指定されます。
名称が似ているため混同されやすいですが、資産価値を左右するほどの差がある点を理解しておきましょう。

売買時の適用確認手順

土地を売買する際は、どちらの地区に指定されているかの事前確認が欠かせません。
この確認を怠ると、購入後に計画していた建物を建てられないなど、想定外の問題に直面します。
最初の手順は、市区町村の都市計画課などの担当部署へ問い合わせ、都市計画図で区域を確認することです。
自治体サイトの地図で概略を把握し、詳細は窓口で直接確認すると安心できます。
特別緑地保全地区であれば、開発は原則不可能と考えましょう。
また、緑地保全地域であれば、事前協議を重ねることで実現の余地が生まれます。
重要事項説明では、指定状況や許可の要否、想定される制限を正確に伝えることが求められます。

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まとめ

緑地保全地域は、都市の自然環境を守るために指定され、土地を取得した場合は30日以内に市町村長へ届け出が必要です。
建築や造成、伐採などは原則として都道府県知事の許可が必要で、無許可では罰則を受けることがあります。
売買時は、開発が制限される「特別緑地保全地区」と混同しないよう、自治体で指定状況を確認しましょう。