購入向けコラム

念願の一戸建てや土地の購入を検討する中で、物件に接する道路が「私道」と記載されており、将来のトラブルに巻き込まれないか不安を感じていませんか。
私道に関する権利関係やルールは複雑で、事前にしっかりと確認しておかないと、車の通行が制限されたり、将来の建て替えができなかったりする深刻な問題に発展する恐れがあります。
本記事では、私道と公道の基本的な違いから、購入前に確認すべきポイントや、代表的なトラブルの未然防止策について解説します。
安心して長く住み続けられる理想のマイホームを手に入れたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

私道と公道の違いとは？

道路には主に私道と公道の2種類があり、まずはその基本的な仕組みをおさえる必要があります。
ここでは、両者の法的な定義や管理主体の違いについて解説していきます。

法的定義と管理主体

公道は国や地方自治体が所有し、道路法に沿って管理する道路で、国道や都道府県道などが該当します。
誰でも通行でき、舗装や側溝の補修、草刈りなどの維持費は基本的に税金でまかなわれる仕組みです。
一方、私道は個人や企業が所有する土地を道路として使うもので、建築基準法の条件を満たせば、建物を建てるための道路として扱われます。
ただし、舗装や側溝、地下に埋まる上下水道管やガス管の管理と費用負担は、原則として所有者が担うことになります。
公共性が高い私道には自治体の整備助成が適用される場合もあるため、購入前に管理者や対象となる工事、費用の分け方を確認しておくと安心でしょう。

通行権の仕組みと権利

通れる人や時間帯、車の利用範囲は、所有形態や取り決めによって異なります。
通行地役権という他人の土地を通る権利が登記されていれば、所有者が変わった後も、権利を主張しやすくなるでしょう。
また、公道に接していない土地には周囲の土地を通る権利が認められる場合がありますが、車の通行まで当然に認められるとは限りません。
位置指定道路という建築基準法上の道路でも、指定だけで個別の通行条件がすべて決まるわけではないため、確認が必要です。
徒歩や車、宅配車両の通行範囲と利用時間を通行承諾書に記し、所有者が相続や売却で変わる場合の扱いまで、関係者と具体的に取り決めておきましょう。

通行や掘削の確認方法

購入前は現地、役所と法務局、重要事項説明書などの契約書類の順に調べると、私道の利用条件を整理しやすくなります。
まず現地で道幅や舗装、境界標、通行の妨げとなる物の有無を見て、図面と実際の道路の形が一致するか確かめましょう。
次に役所で建築基準法上の道路の種類を、法務局で所有者や持分、通行地役権の登記を確認します。
さらに重要事項説明書と通行・掘削承諾書を読み、車の通行や上下水道・ガス管の工事に必要な条件、承諾の範囲を確認しましょう。
将来の買主にも承諾が引き継がれるかを確かめ、記載が足りない場合は、契約までに不動産会社を通じて書面を整えてもらうと良いでしょう。

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私道トラブルの代表事例と生じる3つのリスク

前章では私道と公道の基本的な仕組みについて述べましたが、実際にどのような問題が起きるのか気になりますよね。
ここでは、実際に起こり得る私道に関わる問題の代表的な事例について解説します。

車両通行が制限される

私道では徒歩での通行が認められていても、車は騒音や振動、舗装への負担を理由に制限される場合があります。
また、以前の所有者との口約束だけでは、持ち主が変わった際に、車の利用条件を確認し直す必要が生じるでしょう。
持分がなく車の通行について承諾も得ていない場合、駐車場への出入りや日々の移動に影響し、通行料の協議が必要になることもあります。
そのため、購入前に通れる車種や通行時間、通行する人を確認し、所有者の署名がある書面に残しておきましょう。
私道上の置き物が通行を妨げているときは勝手に動かさず、関係者で話し合い、必要に応じて不動産会社に調整を依頼しましょう。

建て替えや新築が不可

都市計画区域内では原則として、敷地が幅4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接していなければ、家を建てられません。
整った私道でも、この接道条件を満たさない土地では、購入後の建て替えや新築が難しくなる場合があります。
また、道路として認められていても、上下水道やガス管の工事で私道を掘るときは、所有者との承諾条件を確認する必要があるでしょう。
共有者との合意が整わなければ着工が遅れ、別の経路から配管を引くための追加費用が生じることも考えられます。
道幅が4m未満なら敷地を後退させる必要がある場合もあるため、建築可能な範囲と工事の承諾を購入前に確かめてください。

売却時の価値下落リスク

将来家を売る際は、私道の持分や道路の種類にくわえ、通行・掘削の承諾状況を購入希望者に説明することになります。
承諾書が揃っていないと、通行や配管工事の条件を判断しづらく、購入の検討に時間がかかるかもしれません。
また、金融機関も建て替えや工事の見通しを確認するため、権利関係が曖昧な物件では住宅ローン審査にも影響する場合があります。
その結果、購入できる人の範囲や売却価格に影響する可能性があるため、購入時から利用条件を整理しておくことが大切です。
売却直前に承諾を取り直すには共有者との協議が必要になるので、書面の有効範囲と将来の引き継ぎ方まで確認しておきましょう。

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購入前に確認すべき必須項目

ここまで私道の基本と注意点を解説しましたが、未然に防ぐための確認事項もおさえておきましょう。
最後に、購入後に困らないように、購入前に必ず確認するべき事項について解説していきます。

登記簿と持分割合の把握

法務局で私道の登記事項証明書を取得すると、所有者や持分割合、共有者の人数などを確認できます。
共有者が多ければ修繕や工事の相談先も増えるため、署名をもらう相手や連絡方法を不動産会社と確かめておきましょう。
また、登記上の所有者が亡くなり相続の手続きが済んでいない場合は、実際に承諾する人の確認に時間がかかる可能性があります。
持分が特定の人に偏っている場合も、これまで道路の管理や費用負担をどのように決めてきたか、あわせて聞いておくと安心です。
登記情報と承諾書の署名者が一致するかを確認し、連絡が取りにくい共有者がいるときは、将来の工事に備えた手順を相談しましょう。

管理費用の負担ルール

私道の舗装や側溝の補修、清掃、私設街路灯の電気代は、原則として所有者や共有者が負担します。
購入前に維持管理に関する協定書や覚書を見て、修繕費の分担割合、清掃当番、費用を集める時期を確認しましょう。
書面がなく慣習で運用している場合は、新たな所有者にも同じルールが適用されるのか、関係者に確認しておくと安心です。
また、街路灯の交換や大きな舗装工事のようにまとまった費用が必要なとき、誰が決めてどのように分担するかも確認が欠かせません。
自治体によっては私道整備への助成制度もあるため、通り抜けの可否や沿道の戸数、所有者の同意などの条件を役所で調べておきましょう。

所有形態別の長所と短所

自分だけが私道を所有する場合、修繕を決めやすい一方で、工事費用も基本的に自分で負担します。
共有なら費用を分けられますが、工事の内容によって必要な同意が異なるため、共有者との連絡方法を確認しましょう。
一方、他人が単独で所有する私道に接する場合は、車の通行や配管工事について、所有者の承諾内容を丁寧に確かめることが大切です。
位置指定道路は建築基準法上の道路に指定された私道ですが、指定だけで通行や掘削の権利が決まるわけではありません。
さらに私道部分は建築できる敷地面積に含められない場合があるため、登記簿と現地の図面を照らし、建てられる家の規模も確認しましょう。

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まとめ

私道は個人の所有地であり、維持費の負担や通行の可否が公道とは大きく異なるため、事前に通行や掘削に関する書面の有無を確認することが重要です。
私道では車の通行制限や、接道条件を満たさないことによる建て替え不可、そして売却価格への影響といったトラブルが発生するリスクがあります。
このような問題を未然に防ぐため、物件の購入前に登記簿で権利関係や持分割合を調べ、維持管理にかかる費用の負担ルールを明確に把握しておくべきでしょう。