購入向けコラム

都市計画法によって定められている地域地区のひとつに、防火地域があります。
防火地域に指定されている土地の売買をする場合は、建築制限をあらかじめ把握し、ルールに沿って土地を使用することが必要です。
今回は、防火地域の土地の概要、準防火地域との違いや火災保険について解説します。

防火地域の土地とはなにか

土地の売買をする場合は、対象となる土地が都市計画法で、防火地域として指定されているかどうかを確認する必要があります。
ここでは、防火地域の概要と指定される土地、規制の内容について解説します。

防火地域の概要

防火地域とは、都市計画法第9条第21項で定められている地域のことです。
そこでは、防火地域および準防火地域について、市街地における火災の危険を防除するため定める地域と定義されています。
都市計画は、都市を適正に発展させるための規制や整備を目的として定められています。
防火地域も都市計画の取り組みの一環であり、火災時に燃え広がりにくい防火都市をつくることが目的です。

防火地域に指定される土地とは

防火地域に指定される土地は主に、建物の密集度が高い地域と緊急車両がとおる幹線道路沿いの2つです。
商業施設が密集しており、人どおりや交通量が多い都心部では、火災が広がった場合甚大な被害につながるため、防火地域に指定されています。
また、消防車や救急車などの経路となる道路沿いは、火災時に建物が倒れて道が塞がれると、救助や消火活動が遅れる可能性があります。
このように、火災の被害が起きやすく、重点的な予防が必要となる地域が防火地域として指定されているのです。
特定の土地が防火地域に所在するかどうかを確認したい場合は、自治体のホームページを見るか、市区町村の担当課に問い合わせられます。

防火地域の規制の内容

都市計画法の規制により、防火地域内の延べ面積100㎡を超える建物は、耐火建築物にすることが求められています。
耐火建築物とは、火災時に燃え広がったり、倒壊するほどの変形や損傷が起きたりしない建物のことです。
鉄筋コンクリート造や耐火・断熱性の加工を施した鉄骨造の建物が、耐火建築物に該当します。
また、玄関ドアや窓、換気扇など、外壁に接する開口部は火が燃え広がりやすいため、防火設備を設置することも規制されています。
防火地域にある土地に建物を建てる場合、燃えにくい材料を選ぶ必要があるため、一般的な住宅よりも高いコストがかかるでしょう。

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防火地域と準防火地域の違い

防火地域と準防火地域が定められている目的は、火災の危険を防除することであり、どちらも同じです。
一方で、準防火地域のほうが、防火地域よりも規制が緩和されている特徴があります。
ここでは、両者の違いについて、指定される地域と耐火建築物に関する規制、木造の建物に分けて解説します。

指定される地域

防火地域は、市街地の防火対策のために指定されているので、都心部が主な指定地域となります。
具体的には、ターミナル駅周辺の中心市街地や主要幹線道路沿いなどです。
一方で、準防火地域は、防火地域の周辺に広範囲で指定されています。
両者の境目にある立地においては、一部が防火地域、一部が準防火地域に属している土地も存在します。

耐火建築物に関する規制

防火地域と準防火地域では、耐火建築物に関する規制の範囲において違いがあります。
防火地域にある建物は、以下の条件に当てはまる場合、耐火建築物にすることが求められています。

●地階を含む3階以上の建物
●延べ面積100㎡超の建物

また、防火地域の場合、上記以外の建物は準耐火建築物にしなければいけません。
一方、準防火地域で耐火建築物にする必要がある建物の条件は、以下のとおりです。

●地階を除く4階以上の建物
●延べ面積1,500㎡超の建物

このように、準防火地域は防火地域よりも、建築規制が緩やかであるといえます。

木造の建物について

防火地域は、基本的にすべての建物を耐火建築物もしくは準耐火建築物にしなければいけません。
例外的に規制の対象外となるのは、延床面積50㎡以下の附属建築物で、外壁および軒裏が防火構造のものなどです。
そのため、防火地域に木造の建物はほとんどありません。
一方で、準防火地域は2階以下で、延床面積が500㎡以下であれば、木造の建物も建築できます。
ただし、準防火地域に木造を建てるためには、外壁や軒裏などの延焼しやすい部分を防火構造にしなければいけません。
木造住宅が密集している地域は、倒壊や延焼を抑えるために、準防火地域として指定されているケースが多いです。
現状は木造が建っていても、建て替える場合は規制を受ける可能性もあるため、注意が必要です。

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防火地域の土地で入る火災保険について

所有する土地が防火地域に指定されていると、火災保険に違いが生じます。
ここでは、火災保険が安くなる条件や耐火性能の種別、性能を確認する方法について解説します。

火災保険が安くなる条件

土地が防火地域にあるからといって、必ずしも火災保険が安くなるわけではありません。
ただし、防火地域の規制に沿った建物を建てた場合に、火災保険が安くなるケースがあるのは事実です。
火災保険を安くするためには、防火地域にある建物が、以下のうちいずれかの条件に当てはまる必要があります。

●耐火建築物
●準耐火建築物
●省令準耐火建物

土地が防火地域に指定されているから保険料が安くなるのではなく、建物が燃えにくい性能を持つために、保険料が安くなるのが正しい理解です。

耐火性能の種別

火災保険は、建物の耐火性能の種別によって保険料が変わります。
保険料が安い順に分けると、M構造、T構造、H構造の順序です。
M構造とは、コンクリート造や耐火建築物のマンションを指します。
T構造は、以下の耐火構造のことです。

●コンクリート造の一戸建て
●鉄骨造の一戸建て
●耐火建築物の一戸建て
●準耐火建築物の一戸建て
●省令準耐火建築物等

H構造は非耐火構造とも呼ばれ、一般的な木造住宅や上記2つに該当しない建物を指します。
防火地域や準防火地域にある建物は、規制に沿って建築するため、M構造やT構造になっているケースが多いです。
そのため、火災保険が安くなるメリットが得られる場合があります。
ただし、準防火地域は規制が緩いため、地域内でも木造の建物が建っているケースがあります。
このような場合、準防火地域内にあるものの、それだけで火災保険が安くなることはないため、注意が必要です。

住宅の耐火性能を確認する方法

住宅の耐火性能を確認するためには、建築確認申請書（第四面）の5.耐火建築物等欄を見てみましょう。
当該欄には、耐火建築物や準耐火建築物などの選択項目が記載されており、住宅の耐火性能が確認できます。
また、施工者やハウスメーカー、設計者、販売者などから建物構造証明書を取得し、性能を証明できます。
間違えられやすいポイントとして「耐火建築物」と「耐火構造」は違う点に注意しましょう。
耐火構造は、建物の部材や一部の技術を指すのに対し、耐火建築物は建物全体が耐火構造でつくられていることを指します。
「耐火構造」の記載では、火災保険は安くならない可能性があるため、事前に確認が必要です。

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まとめ

防火地域の土地とは、市街地における火災の危険を防除するため定める地域のことです。
準防火地域も同じ目的で定められていますが、指定される地域や規制の範囲において違いがあります。
防火地域に所在するだけで火災保険が安くなることはありませんが、規制にしたがって耐火性能を持つ建築物を建てることにより、保険料が安くなる場合があります。