購入向けコラム

土地のなかには、高度地区や高度利用地区と呼ばれる区分になっているものもあります。
土地を売却するときは、この高度地区や高度利用地区とは何かを知っておくのが望ましいでしょう。
そこで今回は、高度地区の土地とはどのようなものなのか、高度地区における高さ制限の例や高度利用地区についてご紹介します。
土地の売却を検討されている方は、ぜひ今後の参考にしてみてください。

高度地区とはどのような土地なのか

土地を売却するときは、さまざまな要素が売れやすさや価格に影響します。
売却したい土地の分類やかかっている制限などもそういった要素の1つであり、高度地区に分類されている土地でもある程度の影響が考えられるでしょう。

高度地区とは地域地区の1つ

高度地区とは、土地の用途や建築の制限などを定めた地域地区の一つです。
用途地域内で市街地の環境を維持し、土地利用を適切におこなうための制限が設けられており、各市区町村によって定められています。
高度地区では、建物の高さが都市計画で定められた基準を満たしていなければなりません。

建物の高さに制限がある

高度地区における制限とは、建ててよい建物の高さが決まっていることです。
厳密には、建物の高さの最低限度を定めた最低限度高度地区と、最高限度を定めた最高限度高度地区の二つがあります。
ただし、建物の高さが最低限定められた高さを超えなければならないとする最低限度高度地区は、全体の1％にも満たない数しかありません。
そのため、一般的に高度地区と呼ぶ場合は、この高さまでであれば建物を建ててよいとする最高限度高度地区を指します。
最低限度高度地区は、駅前や街の中心部など、低い建物が密集すると利便性が落ちるエリアに指定される傾向があります。

高度地区が設定される目的とは

高度地区が設定される目的は、周辺エリアの日照、採光、通風の確保です。
高すぎる建物が複数建設されると、周囲の土地は日当たりや風通しが悪くなり、居住環境が悪化します。
とくに、ビルなどの高層建築物の北側にある建物は日光が当たりにくくなり、居住の快適性が大きく損なわれる可能性が高いです。
建築物同士がお互いの環境を侵害しないよう、建物の高さの上限を定め、快適性を維持する目的があります。
ただし、許可される建物の高さは自治体によって異なるため、一律の基準はありません。
そのため、高度地区にある土地を売却するときは、事前に具体的な制限を調べておく必要があるでしょう。

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高度地区の土地における高さ制限の例

高度地区における高さ制限は、各市区町村によってさまざまです。
そのなかでも、とくに一般的な例は「北側斜線制限」と「絶対高さ制限」の2種類になります。

北側斜線制限

北側斜線制限とは、建物の北側の日当たりを確保するために設けられる制限です。
一日のうち唯一太陽が通らない方角である北側は、周囲に高い建物があると簡単に日当たりが遮られます。
そのため、日照の角度や方角を考慮し、建ててよい最大の高さを定めて日当たりを確保することが目的です。
北側の隣地との境界線から垂直に上がった地点を下限とし、そこから南側に斜めに高さの規制が設けられています。
一般的な土地でも北側斜線規制は設けられることがありますが、高度地区の北側斜線規制はさらに厳しい基準です。
これにより、高度地区では屋根の高さを低くしなければならず、屋内の天井も低くなりやすい傾向があります。
一方で、北側の規制にかからない部分は、南側については屋根を高くしても構いません。
ただし、高さの制限により間取りに制約が生じる可能性が高い点に注意するようにしましょう。

絶対高さ制限

絶対高さ制限とは、建物の各部分が地面から一定の高さ以内に収まるよう定められた制限です。
一般的には、第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、田園住居地域に適用されます。
主な目的は、一戸建て用の用途地域に高層ビルなどの建設を防ぐことです。
1つの土地に北側斜線規制と絶対高さ制限の両方がかかっている場合は、より低い高さの規制を適用します。
そのため、北側斜線規制で建てられる高さの建物でも、絶対高さ制限がより低い場合は建設することができません。

土地の制限を確認するためには

売却を予定している土地が高度地区に該当しているか、制限があるかを調べる際は、土地の所在する自治体の役所ホームページを参照します。
ホームページに公開されている「都市計画情報」や「都市計画マップ」を確認すると、土地のあるエリアに定められた都市計画を把握することができます。
また、該当する市区町村の役所へ直接問い合わせて確認することも可能です。
高度地区に関する規定は変更されることがあるため、売却時点での制限を調べ、建物が制限を超えている場合は買主に告知しなければなりません。

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高度地区と高度利用地区の土地の違い

高度地区と名前が似ている地域地区には、高度利用地区と呼ばれるものも存在します。
名称こそ似通っているものの、高度地区と高度利用地区はそれぞれ性質が異なる地域地区です。
そのため、土地を売却するときは、両者の違いを把握しておく必要があります。

高度地区と高度利用地区の違い

高度地区と高度利用地区では、「高度」が指す対象が異なります。
高度地区の「高度」は物理的な建物の高さを指しますが、高度利用地区の「高度」は都市機能のレベルを意味します。
高度利用地区とは、現状では道路や街並みの整備が十分でないものの、今後高度な都市機能を備えた地域として発展させる計画があるエリアを指します。
そのため、周囲の建物の日照や風通しを確保する高さ制限のみを設ける高度地区に比べ、高度利用地区にはさまざまな制限が設けられている可能性が高いです。
高度地区は建築基準法58条および都市計画法第9条18項に規定されていますが、高度利用地区は建築基準法59条および都市計画法第9条19項に規定されています。

高度利用地区における制限

高度地区では、周辺の建物同士が環境を侵害しないよう建物の高さに関する制限が設けられていますが、高度利用地区の制限はより多岐にわたります。
高度利用地区では、建物の容積率、建ぺい率、建築面積、壁面位置などに細かい制限が設けられています。
これらの制限により、高度な都市機能を備えた地域として高層ビルの建設や道路の整備を促進することが目的です。
したがって、高度地区は周辺がすでに宅地などで埋まっている地域を指し、高度利用地区はこれから都心部として開発される地域と言えるでしょう。
高度地区は建物の高さが制限される地域であり、高度利用地区は建物のボリュームが制限される地域とも表現することができます。
高度地区は建物の高さを規制して制限する地域地区ですが、高度利用地区は大規模なビルの建設を後押しするために制限を緩和する地域地区であることも特徴です。
したがって、両者は名称は似ていますが、性質としては正反対の地域地区です。
土地の売却を検討する場合は、どちらの地区に該当するかをしっかり確認したうえで進める必要があるでしょう。

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まとめ

高度地区とは、建築して良い建物の高さに制限がある地域地区の一種です。
高度地区にも見られるような高さ制限には、北側斜線規制や絶対高さ制限などがあります。
似た名前の地域地区には高度利用地区がありますが、高度地区とは異なる性質を持っているため、注意しましょう。