購入向けコラム

中古マンションの価格に影響を与えるとされるのが築年数ですが、物件の購入にあたり、どの程度重要視したほうが良いかわからない方もいらっしゃるでしょう。
疑問を解消するには、築年数と中古マンションの価格との関係性やチェックポイントなどを把握しておくことが大切です。
今回は、中古マンションの築年数における価格の推移と築年数の限界、購入時の注意点をご紹介します。

築年数に応じた中古マンションの購入価格の推移

中古マンションの価格は一般的に、築年数が浅いと高い一方で、築年数が一定を超えると安くなるものです。
この記事では2023年2月に東日本不動産流通機構が提出した「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」を参考に、築年数と㎡単価の関係性を確認します。

築年数が10年以内の中古マンション価格の推移

築10年以内の中古マンションの価格は下落傾向にありますが、それでも高い状態で推移します。
東日本不動産流通機構による調査によれば、築0～5年の中古マンションは1㎡あたり約105.21万円であるのに対し、築6～10年の場合は約93.76万円でした。
新築から6～10年が経過すると㎡単価の差は約10万円、およそ11％の割合で下落します。
築年数が浅い中古物件でも、場合によっては安い価格での購入が可能であることがわかります。

築年数が約20年の中古マンション価格の推移

建築から20年が経過するころには1㎡あたり約74.01万円と、新築当時よりも約30％価格が下落します。
築10年程度が経過した中古マンションの下落率が約11％であることを考慮すると、築10～20年の間の価格の下げ幅が大きいことがわかるでしょう。
しかし築20年を機に中古マンションの価格の下落幅はほぼ横ばいとなり、これ以降は大きな差が生じにくい状態となります。

築年数から見る中古マンションの買い時

築年数で中古マンションの買い時を考えた場合、もっとも適切と言われているのが築20年程度です。
物件価格は築20年まで下落傾向が続くため、築年数が20年経過した中古マンションであれば比較的安い価格で購入できるでしょう。
また築20年以降の価格は横ばいになるなど下落傾向は緩み、購入後も一定の資産価値をキープしやすい強みもあります。
さらに人気エリアに建てられている場合は、新築当時を上回る価格で売却できる可能性もあります。
不測の事態が発生してまとまった資金が必要になったとしても、中古マンションの売却により資金調達が可能です。
中古マンションをお得に購入したいのであれば、築20年以降の物件を探すことをおすすめします。

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築年数における中古マンションの限界

中古マンションの築年数の限界を考えるにあたり重要なのが、建物の寿命と耐用年数は似て非なるものである点です。

耐用年数とは

耐用年数とは、メンテナンスや管理を適切に実施すると建物として十分使用できるとされる年数のことです。
物件の取得時など減価償却の期間を決めるために用いられることがよくあります。
財務省によると、マンションを含めた鉄筋コンクリート造および鉄骨鉄筋コンクリート造の建物の耐用年数は47年です。
この財務省の見解をもとに考えると、たとえば購入した中古マンションの築年数が25年の場合、購入後から約22年は問題なく生活できると判断できます。
しかし実際は、築年数が47年を超えても限界を迎えず、居住物件としての役割を果たしている中古マンションもあります。

中古マンションの限界は築100年以上とも言われている

国土交通省は、2013年に発表した「中古住宅流通促進・活用に関する研究会報告書」において、鉄筋コンクリート造の物理的な限界年数を117年と定めています。
1951年に当時の大蔵省主税局は「固定資産の耐用年数の算定方式」では、建物の外壁塗装をおこなうなど適切な修繕を済ませれば150年はもつと公表しました。
くわえて中古マンションの建物構造に用いられるコンクリートは、100年で限界を迎えるとされています。
実際の建物を見ても、ニューヨークの「エンパイア・ステート・ビル」は1931年に建てられたもので、築年数は90年以上です。
ヨーロッパでは築100年を過ぎた中古マンションが生活拠点として使用されており、一概に耐用年数が中古マンションの限界とは言えないのです。

中古マンションの限界は維持管理で左右される

財務省や国土交通省が公表した内容および実際の建造物の情報などから、建物の限界は単に耐用年数では計れないことがわかります。
中古マンションも同様、建物の管理が適切におこなわれており、必要なタイミングで修繕工事を済ませていれば、耐用年数よりも長く居住できる可能性は十分あるでしょう。
長く安心して住み続けられる中古マンションを購入するなら、管理体制や修繕の実施状況を重視することが大切です。

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築年数が経過した中古マンションの購入における注意点

築年数が経った中古マンションを購入するにあたっては、3つの注意点が鍵になります。

注意点1．住宅ローンに制限が設けられるおそれがある

築年数が古い中古マンションを購入する場合、住宅ローンの返済期間が短縮されることがあります。
住宅ローンは返済期間を最長35年とするケースが一般的である一方、なかには法定耐用年数から築年数を差し引いた年数を返済期間の上限とする金融機関もあります。
たとえば住宅ローンを組んで築30年の中古マンションを購入する場合、最長返済期間は47（年）－30（年）＝17年です。
借入限度額に制限を設ける金融機関もあり、中古マンションの購入代金より少ない金額しか融資されない事態も考えられるでしょう。
住宅ローンを利用した中古マンションの購入を検討するうえで、住宅ローンの利用条件などの確認は重要な注意点のひとつと言えます。

注意点2．住宅ローン控除の適用対象外になるおそれがある

築年数が経った中古マンションの購入においては、住宅ローン控除が利用できない場合がある点に注意が必要です。
住宅ローン控除とはローンを組んで住宅を購入すると、年末のローン残高のうち0.7％が最長10年間、所得税および住民税から差し引かれる制度のことです。
中古マンションの購入時に住宅ローン控除が適用されるには、建築年が1982年以降である必要があります。
建築年が適用条件を満たさない場合、代わりに新耐震基準を満たせば控除対象に該当します。
節税対策のためにも、住宅ローン控除が適用されるかどうか事前に確認したほうが良いでしょう。

注意点3．修繕積立費の状況を確認

修繕積立費が適切に積み立てられているか確認することは、中古マンション購入における注意点のひとつです。
中古マンションの寿命の長さは、管理体制およびメンテナンスによる影響が大きく、長期修繕計画にもとづいて一定周期の間に大規模修繕をおこなうのが一般的です。
修繕積立費は大規模修繕を実施するために必要な費用であり、計画的に積み立てられていないと大規模な修繕ができないおそれがあります。
大規模修繕がおこなわれない中古マンションは寿命が短くなり、購入してから短期間での住み替えが必要になることもあるでしょう。
より良い中古マンションを探すためにも、長期修繕計画の実施有無や修繕積立費の額は忘れずに確認してみてください。
併せて修繕履歴もチェックしておくと安心です。

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まとめ

中古マンションは築年数の経過にともない価格が安くなります。
耐用年数で見た築年数の限界は47年ですが、定期的に修繕を施せば100年は持続すると言われています。
中古マンション探しでは住宅ローン控除や修繕積立費など、注意点を踏まえたうえで物件を比較することが大切です。