購入向けコラム

住み替えを検討する際、先に新居を購入する「買い先行」という方法があります。
新居を先に確保できるメリットがありますが、仮住まいやダブルローンなどの注意すべきデメリットも存在し、入念な資金計画が重要です。
この記事では、その特徴や注意点、成功のコツを詳しく解説します。

買い先行とはどんな住み替え方法なのか

売却

買い先行の方法では、まず新居を購入し、その後で現在の住まいを売却します。
この順序により、売却活動中に仮住まいを探す必要がなくなり、引越しの手間や費用を減らせます。
また、空き家となった旧居は内覧時に見やすく、売却のチャンスが高まることも。
しかし、旧居の売却が遅れると、新居と旧居の二重ローン返済が長期間続く可能性があります。
そのため、資金計画を慎重に立てることが重要です。
旧居が予想より低い価格で売れると、計画に影響を及ぼす可能性も考慮しなければなりません。
さらに、売却完了まで固定資産税や維持費などのコストが発生し続けます。
これらも含め、総合的な資金計画を立てることが求められます。
近隣の成約事例や市場動向を随時チェックし、売却期間の見通しを立てておくと安心です。

購入

買い先行では、まず新居の購入を進めます。
この際、現在の住まいの売却価格が確定していないため、自己資金やローンの借入額を慎重に検討する必要があります。
特にローン残債がある場合、新居のローンと合わせて二重返済が発生する可能性も。
このような状況を避けるために、つなぎ融資や買い替えローンなどを利用する方法もあります。
こうした融資を活用すれば、一時的な資金不足を補い、スムーズな住み替えが可能です。
また、新居の購入時には物件価格以外にも諸費用が発生します。
例えば仲介手数料や登記費用、引越し費用などです。
これらも事前に見積もり、計画に組み込むことが大切です。
購入時には、住宅ローン以外の支払いも想定しておくことが大切で、引越し費用なども見落としがちです。

流れ

買い先行の住み替えの一般的な流れは以下の通りです。
1.新居の選定：希望するエリアや条件に合った物件を探す
この際、資金計画を考慮し、無理のない範囲で物件を選ぶことが重要です。
2.購入手続き：新居の購入契約を締結し、必要に応じて住宅ローンの申し込みを行う
ローン審査では、現在の住まいのローン残高や収入状況が考慮されるため、事前に金融機関と相談することが推奨されます。
3.引越し：新居への引越しを行う
この際、旧居の整理や不要品の処分なども同時に進めると効率的です。
4.旧居の売却準備：旧居の査定を不動産会社に依頼し、売却活動を開始する
内覧者に良い印象を与えるため、必要に応じてハウスクリーニングや簡単な修繕をおこなうことも検討しましょう。
5.売却活動：不動産会社と協力し、旧居の売却活動を進める
市場の動向や価格設定を適切におこない、早期売却を目指します。
6.売買契約の締結：購入希望者が見つかったら、売買契約を締結する
契約内容や引渡し時期などを確認し、双方が納得のうえで進めることが重要です。
このように、買い先行の住み替えは計画的な進行が求められます。

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買い先行のメリット・デメリット

デメリット

買い先行の大きなデメリットは、新居と旧居のローンが重なる可能性があることです。
旧居の売却が長引くと返済負担が増し、予想より売却価格が下回る場合は新居の購入資金に不足が生じる恐れもあります。
このようなリスクを避けるためには、慎重な資金計画とリスク管理が必要です。
また、旧居が売れない間は固定資産税や維持費などのコストが継続します。
こうした費用も含めて総合的に資金を見積もり、無理のない計画を立てましょう。
特に買い先行で予想以上に旧居の売却が長期化すると、資金繰りの再検討を余儀なくされる場合もあるため注意が必要です。

仮住まい

買い先行の方法では、先に新居を購入し、引越しを済ませてから旧居を売却するため、仮住まいが不要です。
これにより、仮住まいの家賃や敷金・礼金、二度の引越し費用などの負担が軽減できます。
生活環境の変化も抑えられるため、家族のストレスが軽減されます。
小さなお子様がいる家庭や通勤・通学の利便性を重視する場合、特にメリットが大きいでしょう。
仮住まいを経由しないことで、荷物の移動が一度で済むので手間や時間を節約できます。
これにより、新居での生活を早期に開始することが可能です。
ただし、新居への入居タイミングが合わない場合には、一時的に別の住居を確保する必要が出てくる可能性もあります。
特に売却や購入の手続きが想定より長引いた場合には、仮住まいを検討せざるを得ない状況となり、スケジュール管理の難易度が上がります。

ダブルローン

先述しましたが、買い先行では旧居のローンが残っていると、新居のローンと合わせてダブルローンとなる場合があります。
仮住まいを回避できる反面、返済額が増え、金融機関の審査も厳しくなる傾向があります。
ダブルローンを検討する際は、返済計画を入念に立て、金融機関とよく相談しましょう。
無理のない借り入れ額を設定することが重要です。
ダブルローンを組む場合は、金融機関によっては融資額や金利の優遇条件が変わるため、複数の機関を比較することが大切です。
審査の基準も金融機関によって異なるため、収入状況や返済能力をしっかりと説明できる書類を準備することがポイントとなります。

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買い先行の住み替えを成功させるコツ

売却価格

適切な売却価格の設定は、住み替えの成否を左右します。
高すぎると買い手の興味を失い、低すぎると資金計画に支障が出る恐れがあります。
不動産会社に査定を依頼し、客観的な市場価値を把握することが大切です。
必要に応じてリフォームやクリーニングなどで物件の印象を高める工夫も有効です。
これらの取り組みが、売却価格の向上や早期売却につながることがあります。
近隣地域の相場は時期や地域の発展状況によって変動することがあるため、査定結果を総合的に見て検討することが重要です。
短期での売却を狙う場合は、市場価格よりやや低めに設定するケースもありますが、必要以上に値下げしすぎると損失が大きくなる点に留意しましょう。

不動産会社の選定

信頼できる不動産会社の選定は、住み替え成功の重要なポイントです。
同地域での売却実績や広告宣伝の充実度、内覧対応などを確認し、担当者の対応も含めて総合的に判断しましょう。
不動産会社の力は、売却活動の効率や取引のスムーズさに直結します。
不動産会社に相談する際は、売却支援だけでなく購入時のサポート体制も確認しておくと安心です。
専任媒介契約や一般媒介契約などの違いも確認し、自分に合った契約を選びましょう。

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まとめ

買い先行の住み替えは、新居を確保しやすい反面、仮住まいやダブルローンなどのリスクも伴います。
事前に資金計画や売却価格の見極め、不動産会社の選定などを慎重におこない、無理のない住み替えを実現しましょう。