購入向けコラム

注文住宅を建築する土地や相続した土地などを取得すると、毎年の維持費として固定資産税がかかります。
はじめて土地を持つ方にとっては、なぜ固定資産税を徴収されるのか疑問を抱いているかもしれません。
今回は、固定資産税とはなにかをはじめ、土地の固定資産税の計算方法や、固定資産税を軽減する方法を解説します。

土地の固定資産税とはなにか

土地や住宅といった不動産を取得すると、その土地に住んでいるか、その土地を活用しているかどうかとは無関係に、毎年「固定資産税」が請求されます。
はじめて土地を所有する方は、なぜ固定資産税がかかるのか、固定資産税はどのように請求されるのかなどの疑問を抱くことでしょう。
まずは固定資産税とはなにかについて、概要から解説します。

固定資産税とは土地や家屋にかかる地方税

固定資産税とは、土地や家屋といった固定資産を所有する方に対して、毎年請求がおこなわれる地方税です。
固定資産税を納めるのは、その土地や家屋が所在する市町村であり、仮に東京都世田谷区の土地を取得した場合は、東京都に対して支払います。
土地の場合、住宅地や田んぼ、畑、山林、原野なども課税対象となるため、住宅用地以外の土地を所有する場合も、固定資産税を支払わなければなりません。
固定資産税は税収の使い道が特定されていない普通税であり、地域における公共施設の整備をはじめ、介護や福祉など、さまざまな用途で活用されています。

毎年1月1日時点で固定資産を所有する方に請求される

固定資産税を支払うことになるのは、毎年1月1日時点で固定資産を保有している人物です。
固定資産の所有者は「固定資産課税台帳」に登録されており、このデータをもとにして請求がおこなわれます。
なお、所有している固定資産が都市計画区域内にある場合は、固定資産税に加えて「都市計画税」も請求されることも覚えておきましょう。
都市計画税は、都市整備などの用途に使われる目的税であり、税金の使い道が固定資産税とはやや異なります。

固定資産税は評価額をもとに計算する

詳しい計算方法については後述しますが、固定資産税は「固定資産税評価額」をもとにして計算することが特徴です。
固定資産税評価額とは、総務大臣が定めた固定資産評価基準をもとにして決める価格であり、市町村長が評価額を決定しています。
固定資産税は3年に1度の「評価替え」によって見直されており、地価の上下動に合わせて変動するため、高くなることもあれば、安くなることもあります。

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土地の固定資産税の計算方法

先述したとおり、土地の固定資産税の計算方法については、土地の購入価格などではなく「固定資産税評価額」を用います。
また、固定資産税には後述する「軽減措置」を適用できる可能性があり、正確な税額の計算方法については、この点も考慮する必要があることにも注意が必要です。
まずは基本的な土地の固定資産税の計算方法について、専門用語を解説しながらお伝えします。

固定資産税評価額をもとにして税額を計算する

土地にかかる固定資産税の計算方法には、土地の時価や購入価格ではなく、固定資産税評価額を用います。
おもな固定資産税評価額の調べ方は次の3つです。

●納税通知書に記載された課税明細書を見る
●市区町村役場において「固定資産評価証明書」を取得する
●固定資産税路線価をもとに計算する

納税通知書は、毎年5月～6月ごろに土地の所有者に対して郵送されるため、これを確認するのがもっともかんたんな固定資産税評価額の調べ方と言えるでしょう。
なお、固定資産税評価額の大まかな金額を把握しておきたい場合は、現在の土地の時価に対して70％ほどの金額と考えれば問題ありません。
計算方法として次のステップに移るためには、固定資産税評価額をもとにして、税金の軽減を反映させた「課税標準額」を算出する必要があります。
詳細については後述しますが、住宅が建っている土地の場合、固定資産税評価額×6分の1が固定資産税の課税標準額、評価額×3分の1が都市計画税の課税標準額です。
最終的な固定資産税・都市計画税を求めるための計算方法ですが、算出した課税標準額×以下の税率で計算できます。

●固定資産税1.4％
●都市計画税0.3％

課税標準額が500万円の場合、固定資産税の計算方法は500万円×1.4％となるため、請求される固定資産税は7万円です。

課税標準額が30万円未満の土地は固定資産税がかからない

課税標準額の計算方法は先述したとおりですが、仮に課税標準額が30万円未満だった場合は、その土地に対する固定資産税は請求されません。
これは建物に対しても適用される制度であり、建物の場合は課税標準額が20万円未満の場合、固定資産税が非課税となります。
注意しなければならないのは、同一市区町村内で複数の土地や建物を所有している場合、すべての課税標準額を合計して課税の有無を決められることです。
仮に土地Aの課税標準額が10万円だったとしても、土地Bの課税標準額が50万円の場合、合計の課税標準額が60万円となるため、固定資産税が請求される可能性があります。

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土地の固定資産税を軽減する方法

先述したとおり、土地の固定資産税には軽減措置を適用できる場合があり、固定資産税評価額を最大で6分の1にまで軽減できる可能性があります。
また、土地を分筆することによって固定資産税を軽減し、節税できる可能性があることも知っておきましょう。
土地の固定資産税を軽減する方法は2つあるため、それぞれの方法を解説します。

固定資産税を軽減する方法①住宅用地の特例を適用する

所有している土地に住宅が建っている場合は「住宅用地の特例」を適用でき、固定資産税を大幅に軽減することが可能です。
面積が200平米以下の場合は小規模住宅用地とみなされ、固定資産税評価額を6分の1に軽減した状態で課税標準額を計算できます。
面積が200平米を超える一般住宅用地にも軽減措置を適用でき、この場合は固定資産税評価額を3分の1に軽減して課税標準額を計算することが可能です。
なお、住宅として認定されるのはマイホームに限りません。
賃貸アパート・マンションや賃貸併用住宅なども住宅に該当するため、自己居住用の土地として用いる予定がない場合は、賃貸経営をおこなうと固定資産税を節税できます。

固定資産税を軽減する方法②土地を分筆する

土地の固定資産税を節税するもうひとつの方法が、土地の分筆です。
分筆とは、土地を筆ごとに分けて登記する手続きを指しており、通常は1筆として登録される土地を2筆に分けることにより、固定資産税を減税できる可能性があります。
固定資産税の計算方法には、先述したとおり固定資産税評価額を用いますが、この評価額は土地の需要に応じて変動します。
需要が低いと判断された土地の評価額は下がるため、結果として土地の固定資産税を軽減できる場合があるのです。
不動産評価が高い土地と低い土地に分けられる場合は、分筆による節税も視野に入れると良いでしょう。

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まとめ

固定資産税とは、1月1日時点で土地や家屋を所有している方が毎年支払う税金のことです。
固定資産税の計算方法には、土地の時価や購入価格ではなく、固定資産税評価額を用いることが特徴で、課税標準額に税率を掛けて算出します。
固定資産税を軽減する方法としては、土地に住宅を建てることや、土地を分筆することが挙げられます。