購入向けコラム

日本は、地震や台風などの自然災害による被害が深刻ですよね。
そのため、災害時に被害が拡大する恐れのある土地は災害危険区域と指定されている場合があります。
本記事では、土地の災害危険区域とはなにか、災害危険区域の集団移転を促す移転促進区域や指定の解除について解説します。
土地の売買を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

土地の災害危険区域とは？

災害危険区域とは、台風や地震などの自然災害が発生した際に、洪水や土砂崩れなどの被害に遭うリスクが高く、建物を建てるのに適していない場所を指します。
災害危険区域は、地方公共団体が条例で指定します。
もし所有する土地が災害危険区域にある場合、家の建築や増改築、建て替えに制限がかかるため、注意が必要です。
そのため、購入を検討している土地が該当するかどうかを前もって確認しておくことが大切です。
以下では、災害危険区域にしてされる条件や建築制限についてご紹介します。

災害危険区域に指定される条件とは？

災害危険区域の指定は、自治体によって基準が異なります。
一般的には、以下のようなリスクがある場所が災害危険区域に指定されます。

●大きな地震が起きたときに津波の被害が予想される
●台風や大雨による高潮や洪水、浸水のリスクが高い
●土砂災害の危険性が高い場所

また、過去に大きな自然災害があったエリアも、再び同じような災害が起こる可能性があるため、指定されることがあります。
災害危険区域の指定は、災害後の調査や地域住民の意見を参考に決定される流れです。

災害危険区域での建築制限

災害危険区域では、居住用建築物の建設や改修には制限があります。
したがって、商業施設やオフィス、工場など、居住用以外の建物しか建設することができません。
ただし、特定の条件を満たす場合には、自治体によっては居住用建築も許可されることがあります。
具体的な条件については、土地が所在する自治体の条例を確認してください。

災害危険区域の確認方法とは？

土地が災害危険区域に指定されているかどうかを確認するには、土地が位置する市区町村の役所に問い合わせる必要があります。
指定区域の情報は、一般的に都道府県が管理していますが、具体的な区域図面は市区町村が取り扱っています。
詳細を知りたい場合は、役所や役場に直接訪問するか、問い合わせてみるのも良いでしょう。
一部の自治体では、その情報をウェブサイトで公開していることもあります。

災害危険区域の集団移転を促す移転促進区域とは？

災害危険区域のうち、自然災害のリスクがとくに高いエリアは移転促進区域に指定されます。
移転促進区域では、住民がより安全な場所へ移住することが奨励され、政府からの支援を受けることができます。
移転促進区域の指定基準や助成金は、以下のとおりです。

移転促進区域の指定基準

災害危険区域または災害発生地域のうち、その地域が居住に適していない、つまり安全に住むことができないと判断される場合に、移転促進区域として指定されます。
これは、災害が発生した場合に住民の命や財産が著しく脅かされると判断される土地のことです。
指定の際は、過去の災害発生歴や地理的な要因などが考慮されます。
ただし、移転促進区域に指定されたからといって、ただちに移転しなければならないわけではありません。
移転促進区域内の住民の意向は、移転計画において重要な要素です。
自治体は、移転の時期や新しい住宅地の選定などにおいて住民の意見を聞き、尊重する必要があります。
また、移転促進区域内のすべての住居が移転できるように計画を進めます。

政府からの支援内容

移転促進地域から移転する際は「防災集団移転促進事業」にかかる費用について、助成金が受けられます。
助成金が受けられる費用の種類は、以下のとおりです。

●移転者の住宅建設・土地購入の補助： 新しい住宅の建設や土地の購入に必要な費用の一部など
●移転者の引っ越しにかかる費用：旧居から新居への家具の運搬費用、旧居の解体費用など
●農地などの買い取り：移転促進区域内にある農地などの買い取り

そのほか、自治体によっては、新しい住宅地での生活に必要な公共施設の整備や転職先として住宅団地内に共同作業所を設置する事業の助成金が受けられます。
助成金の額は、いずれの費用についても経費の4分の3に相当します。
政府からの助成金を受けるためには、一定の条件を満たす必要があります。
たとえば、住宅団地に関する助成金は、住宅団地の規模が10戸以上かつ移転住戸の半数以上が住宅団地に移転することが条件です。
防災集団移転促進事業に関する内容や条件は、自治体によって異なる場合もあるため、詳細は役所でご確認ください。

土地の災害危険区域は指定解除されることもあるの？

災害危険区域にある土地の売買を検討中の方は「指定が解除されることもあるのか」と気になるところでしょう。
以下では、災害危険区域の指定解除についてや土地の売買時の注意点について解説します。

災害危険区域の指定解除について

災害危険区域の指定は、原則として解除されることはありません。
将来的にリスクが軽減される可能性があっても、地形や環境の変化、防災技術の進歩により、解除には厳しい基準と多くの評価が求められます。
したがって、災害危険区域に指定された土地を所有している場合、指定解除を期待して売却を延期するのは現実的ではありません。

土地の売却時の注意点

前述のとおり、災害危険区域における建築制限は自治体ごとに異なります。
一部の自治体では、特定の安全対策を施した建物に限り、建築を許可している場合があります。
したがって、売却前には自治体の条例を詳しく確認し、可能な建築活動の範囲を理解しておくことが重要です。
災害危険区域内の不動産を売却する際には、その内容を買い手に明確に伝える必要があります。
災害リスクや建築制限、将来的に予想される影響についての詳細な説明が求められます。
これらの情報は売買契約時に買主に説明する「重要事項説明書」にも記載されます。
また、災害危険区域に指定された不動産は、その価値が大幅に下がる可能性があります。
価値の下落に対しては、自治体や国からの補償は期待できないため、売却価格の設定や買い手探しにおいて、注意が必要です。

購入時の注意点

災害危険区域内でも、指定される前に建てられた住宅は、そのまま使用を続けることが可能です。
ただし、その後の増改築や建て替えには厳しい制限があり、自治体の条例に基づく許可が必要です。
無許可で工事を進めた場合、罰則の対象となるリスクがあります。
購入した不動産が後に防災集団移転促進事業の対象となる場合、政府の支援を受けての移転が可能です。
前述のとおり、新しい住宅地への移転費用や住宅の建築費用に関して一部助成を受けることができ、経済的な負担を軽減できます。
災害危険区域内の不動産売買には、特別な配慮と詳細な情報の共有が必要です。
売却する側も購入する側も、リスクと制限を正しく理解し、法的な要件を遵守することが重要です。

まとめ

土地の災害危険区域とは、地震や台風などの自然災害が発生した際に、被害を受けやすいエリアのことです。
災害危険区域のうち、とくに住民の命や財産が脅かされる土地については移転促進地域に指定され、移転の際は政府から助成金を受け取ることができます。
災害危険区域の指定は解除されないため、土地の売買の際は気を付けましょう。