購入向けコラム

売りに出されている土地のなかには、物件情報の備考欄に「セットバックあり」などの記載がされていることがあります。
しかし、セットバックがなにかご存じない方も多くいらっしゃるでしょう。
本記事では、土地のセットバックとはなにか、セットバックが必要な土地におけるセットバックの条件やセットバックありの土地を購入時の注意点を解説します。

土地のセットバックとは？

セットバックとは、建築基準法に基づく道路の幅員や接道義務を満たすために、前面にある道路から一定の距離まで敷地の境界線を後退させることを指します。
接道義務とは、建築基準法第43条による「建物を建てるときは、幅4m以上の道路に間口を2m以上接さなければならない」とする規定のことです。

なぜセットバックが必要なのか？

道路の幅員が狭い場合、建物で火災や事故があった際に、消防車や救急車などの緊急車両が通れなくなるリスクが高まります。
そこで、セットバックで道路の幅員を確保すれば、このような緊急時のリスクを低減できます。
また、道路の幅が狭くて建物が密集していると、日当たりや風通しが悪くなりますよね。
セットバックで道路の幅を確保すれば、日当たりや風通しが良くなり、快適な環境の維持と住民の生活の質を向上させることができます。
さらに、セットバックが適切におこなわれた土地は、日当たりや風通しが確保できるため、資産価値の向上が期待できます。

例外的な「道路」について

建築基準法上の道路は、4m以上の幅員が必要です。
しかし、特定の条件を満たす道路は幅員が4m未満でも「2項道路」として認められています。
2項道路の条件は、以下のとおりです。

●建築基準法施行以前からその道路に面する建物が存在すること
●特定行政庁の指定を受けていること

2項道路に面する土地に新たに建物を建てる場合は、道路を広げるために土地の一部を提供することが求められます。
これもセットバックの一環としておこなわれます。
また、2項道路に面する場合は私道負担が必要となるケースも多いです。
私道負担とは、接道義務を満たすために、敷地の一部を私道にすることを指します。
たとえば、住宅街の奥まった場所にあり、道路と接していない敷地がある場合、前にある土地の一部を私道にすれば接道義務を満たすことができます。

セットバックが必要な土地におけるセットバックの条件とは？

セットバックはすべての土地に求められるわけではありません。
前述のとおり、道路の幅員の確保や接道義務を満たすためにおこなうため、幅員が4m未満の狭い道路に面する土地に対して求められます。
土地を購入して建物を建築する場合は、セットバックの必要性だけでなく、後退の距離など、セットバックの具体的な条件を確認することは大切です。
セットバックの条件を事前に確認すると、後々のトラブルや追加のコストを避けることができます。
セットバックの条件は、土地の状況によって、以下のように異なります。

一般的な道路のセットバックの条件

建築基準法上の道路は、前述のとおり4m以上の幅員が必要です。
そのため、道路の両側に家が建ち並ぶ場合は、道路の幅員を均等に確保するため、中心から左右に均等な距離で土地を後退させる必要があります。
たとえば、3mの幅員の道路の場合、両側の土地が道路との境界線から50cmずつをセットバック（後退）すれば、合計4mの幅員を確保できますよね。
しかし、道路の形が特殊だったり、向かいの土地がすでにセットバック済みの場合は、均等な距離でのセットバックが難しいこともあります。

敷地が広場や私道に面する場合のセットバックの条件

建築基準法上の道路に接していない土地でも、特定の条件を満たせば建物の建築が可能です。
たとえば、私道や広場に面している土地でも、周囲に十分な空き地や通路があれば、セットバックをおこなうことによって、建築が可能となることがあります。
ただし、この場合は、特定行政庁の許可が必要となります。
安全性や都市計画の観点から、確認が必要だからです。

道路の反対側に川や崖がある場合のセットバックの条件

道路の片側に川や崖がある場合、川や崖側から道路を広げることはできません。
そのため、所有する土地側のみでセットバックをおこなって、4m以上の幅員を確保する必要があります。
たとえば、3.5mの幅員の道路の場合、50cm以上のセットバックが求められます。

セットバックありの土地を購入する際の注意点とは？

セットバックが必要な土地を購入する際は、以下の注意点をしっかりと確認し、後悔のない選択をするための十分な情報収集と検討が必要です。

注意点①工事費用

セットバックをおこなう際は、土地の測定、道路の舗装、側溝の作成などの工事が必要です。
この工事には費用がかかり、土地の特性や状況によっては25〜65万円の範囲で変動します。
土地に高低差がある場合や撤去物がある場合はさらに費用がかかることもあるため、ご注意ください。
したがって、土地を購入する際は、セットバックにどれくらいの費用がかかるのか、誰が負担するのかをしっかりと確認することが大切です。
一般的には、土地の買主が負担するケースが多いです。
自治体が街づくりに力を入れている場合は、助成金や補助金制度を設けている場合もあります。
助成金や補助金制度を利用すれば、工事費用の負担を軽減できるため、購入前に自治体へ確認しましょう。

注意点②利用制限

セットバックをおこなう部分は「道路」としての役割を果たすため、多くの利用制限が課せられます。
たとえば、セットバックをした部分に建物を建てることはできません。
また、駐車場や物置としての利用、堀やフェンスの設置も制限されます。
したがって、セットバックありの土地を購入するときは、自由に利用できる面積が狭くなり、セットバック部分は公共の利益のために制限を受けることを理解する必要があります。

注意点③固定資産税の非課税について

セットバック部分は公共の利益のために提供されるため、固定資産税の非課税対象となる可能性が高いです。
しかし、自動的にセットバック部分の固定資産税が非課税となるわけではありません。
役所で申請をおこなうことによって非課税の適用となるため、購入後に手続きすることを忘れないように気を付けましょう。

注意点④建築する建物の規模

セットバックにより、土地を自由に使える面積は減少します。
つまり、セットバックありの土地は、建築可能な建物の規模も小さくなるため、注意が必要です。
建築可能な建物の規模は、その地域で定められた建ぺい率と容積率で決まります。
「建ぺい率」と「容積率」は、その土地に建築できる建物の1階部分の面積や延べ床面積（建物各階の床面積の合計）の上限を示す数値です。
建ぺい率と容積率の計算式は、以下のとおりです。

●建ぺい率＝建築面積/敷地面積×100
●容積率＝延べ床面積/敷地面積×100

セットバック部分は建ぺい率や容積率を計算するときの面積から除外されるため、購入前に実際の建築可能面積を確認することが大切です。

まとめ

セットバックとは、道路の幅員や接道義務を満たすために、道路と敷地の境界線を一定の距離まで敷地側に後退することを指します。
両側に家が建ち並ぶ道路に面する土地は、道路の中心から左右均等な距離でセットバックするのが条件です。
注意点は、工事費用や利用制限、固定資産税の非課税の申請や建築する建物の規模についてです。