購入向けコラム

中古マンションを購入する際は、購入代金以外にも維持費がいくらぐらいかかるのか気になりますよね。
本記事では、中古マンションを購入後にかかる維持費の種類と維持費を抑える方法、注意点について解説します。
中古マンションの購入を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

中古マンションの購入後にかかる維持費の種類とは？

中古マンションを購入する際は、購入価格だけでなく、その後にかかる維持費も把握することが大切です。
中古マンションの維持費は、主に以下の5種類になります。

維持費の種類①管理費

管理費は、マンションの日々の維持管理のために毎月支払いが必要な費用のことです。
具体的には、以下の費用になります。

●共有スペースの清掃費
●共有スペースの電気代・水道代・管理人の人件費
●エレベーターや貯水槽などの設備の定期点検・維持管理費
●共有スペースの火災保険料や損害保険料

これら管理費は、マンションの管理組合が徴収します。
マンションの1戸あたりの管理費の相場は、月々1万5,000円～2万円ほどです。
管理会社が管理する場合は、管理費の一部を管理委託費として管理会社に支払います。

維持費の種類②修繕積立金

修繕積立金は、中古マンションが劣化した際に大規模な修繕を行うための費用です。
マンションは約10年～15年ごとに大規模な修繕が必要となり、修繕の工事費用は高額となるため、住人が毎月積み立てて置く必要があります。
管理組合は毎月管理費とともに修繕積立金を徴収し、大規模修繕が必要になったときのために貯めておきます。
修繕積立金の相場は、月々1万円～1万5,000円ほどです。

維持費の種類③駐輪場代・駐車場代

中古マンション内の駐車場や自転車・バイク置き場を借りている場合は、一般的に毎月利用料がかかります。
料金はマンションによって異なりますが、1台あたりの相場は以下のとおりです。

●駐輪場代：月額1,000未満
●駐車場代：月額5,000円～3万円ほど

なお、駐輪場は1台までは無料としているマンションもあります。

維持費の種類④保険料

火災保険や地震保険は、火災や地震が発生した際の専有部分の損害を補償します。
また、個人賠償責任保険に加入したり、特約を付けたりすれば、専有部分内で発生した水漏れなどが原因で他人に影響を与えた場合の損害も補償されます。
火災保険料は、年単位でまとめて支払うのが一般的です。
契約内容にもよりますが、10年払いの火災保険料の相場は約5万円～10万円になります。

維持費の種類⑤固定資産税・都市計画税

固定資産税や都市計画税は、不動産の所有者に毎年課される地方税です。
毎年1月1日時点の所有者に課税されます。
固定資産税と都市計画税の計算式は、以下のとおりです。

●固定資産税：土地・建物の評価額×1.4％（標準税率）
●都市計画税：土地・建物の評価額×0.3％（制限税率）

なお、税率は自治体によって異なる場合があります。

中古マンションの購入後にかかる維持費を抑える方法とは？

中古マンションの維持費を抑える方法は、購入前に知っておくとお得です。
主な方法は、以下のとおりです。

抑える方法①管理の行き届いたマンションを選ぶ

中古マンションの管理費が安いからといって、長期的な維持費の節約になるとは限りません。
管理費の安い中古マンションでは、共用部分の清掃や壊れた照明の迅速な交換など、必要なサービスを手抜きしている可能性があるため注意が必要です。
このような管理不足は、マンションの価値を下げ、建物の劣化を早めてしまいます。
また、入居者も減ってしまい、いざ修繕が必要になったときに修繕積立金が足りなくなる恐れもあります。
そのため、中古マンションを購入する際は、物件の見学時にエントランスなどの共用部分の管理が行き届いているか要チェックです。

抑える方法②戸数の多いマンションを探す

40戸以上の大規模マンションは、20戸以下の小規模マンションに比べ、維持費を抑えることができる可能性が高いです。
戸数の少ない小規模なマンションは、管理費や修繕積立金の費用を分担する住人が少ないため、1人あたりの負担が大きくなります。
一方、大規模なマンションでは、これらの費用をより多くの住戸に分散させることができ、各所有者の負担を軽減することができるのです。
ただし、大規模マンションでも共用設備が充実しているとその分管理費が高くなることもあります。
そのため、中古マンションを選ぶ際は、購入代金だけでなく、管理費や修繕積立金も比較すると良いです。

抑える方法③空室率の確認

戸数の多い大規模の中古マンションであっても、空室率が高ければ維持費が割高になることがあります。
入居率が低いということは、住人1人あたりの管理費や修繕積立金が上がります。
そのため、中古マンションを選ぶ際は、戸数だけでなく空室率も要チェックです。
なお、空室率の低いマンションは管理がしっかりしていることが多く、維持費だけでなく住み心地や資産価値にも恩恵があります。

維持費を抑える方法④保険の見直し

火災保険料や地震保険料は、加入している保険の範囲によって大きく変わります。
不要なオプションを外すことで、年間にしてかなりの金額を節約できるでしょう。
たとえば、お住まいのマンションが2階以上で、浸水のリスクが低い場合は、水災の補償は必要ないかもしれません。
しかし、万が一のときのために、家財道具や地震に対する補償は検討することをおすすめします。

中古マンションの購入後にかかる維持費の注意点とは？

中古マンションを購入後は一定の維持費がかかるため、長期的に安心して暮らせるように注意点がいくつかあります。
主な注意点は、以下の3点です。

注意点①修繕積立金の値上がり

築年数の古いマンションを購入する場合、修繕積立金を含む維持費が時間の経過とともに増加する可能性があることに注意が必要です。
一般的に、マンションは新築時に管理費や修繕積立金が安く設定されます。
それは、管理費や修繕積立金が安い方が販売しやすいからです。
しかし、築年数が経過すると、外装や共有部分の劣化が進み、修繕が必要になることが多くなります。
そのため、新築時には安かった管理費や修繕積立金も数十年後には値上がりするケースがあります。
とくに築年数の古いマンションは、住人の高齢化や空室の増加などによって修繕積立金が高くなりがちです。
そのため、販売価格が安くても、築年数の古いマンションにはご注意ください。

注意点②建て替え費用の負担額

老朽化した中古マンションは、建て替えが必要になることがあります。
建て替え費用はマンション住人で分担して負担することになります。
建て替え費用が修繕積立金で賄えない場合、1戸あたり1,000万円近い追加徴収が発生する可能性があるため、注意が必要です。
また、建て替え中は仮住まいを借りる必要があります。
そのため、仮住まい先への引っ越し費用や家賃がかかってしまいます。
以上のことから、築年数の古いマンションを購入する場合は、建て替えの計画や1戸あたりの建て替え費用の負担額について、確認しておくことが大切です。

注意点③老後の生活費も考慮する

マンションは住宅ローンを完済した後も、継続的に維持費がかかります。
そのため、毎月かかる維持費が家計にどのような影響を与えるのか、事前に資金計画を立てておくことが大切です。
とくに収入が減少する可能性のある定年後も毎月の維持費を苦なく支払う事ができるか、購入前から考えておくことが重要です。
中古マンションの維持費が負担になりそうな場合は、老後のために貯蓄を増やしたり、維持費の安い物件を探したりすることも検討しましょう。

まとめ

中古マンションを購入後は、管理費や修繕積立金などの5種類の維持費がかかります。
維持費を抑えるには、戸数の多いマンションを選んだり、保険料を見直したりするのがおすすめです。
維持費の注意点としては、修繕積立金の値上がり、建て替え費用の負担額、老後資金の3点です。