購入向けコラム

地震や台風など、自然災害の多い日本で土地を探す際は、なるべく災害リスクの低い場所を選びたいところでしょう。
そこで役立つのが、地域ごとの災害リスクなどを調べることができる「ハザードマップ」です。
この記事では、ハザードマップとは何か、土地探しの際の活用方法やハザードマップを活用したリスク対策について解説します。

土地探しの参考になる「ハザードマップ」とは？

ハザードマップとは、その地域に潜む自然災害のリスクや避難経路を地図上に表示したもので、土地探しには欠かせない参考ツールです。
ハザードマップは主に自治体によって作成され、洪水や土砂崩れ、地震などの災害リスクのほか、地域によっては火山の噴火リスクなどの情報も含まれています。
土地探しの際は事前にハザードマップを確認することで、その土地に潜むリスクや危険性を考慮し、十分な情報を得た上で購入の決断することができます。
なお、2020年に宅地建物取引業法が改正され、不動産会社は買主に物件の重要事項を説明する際に、水害に関するハザードマップを見せて説明する義務が課されました。
ハザードマップに記載されている災害の種類と内容は以下のとおりです。

河川浸水・洪水

土地の近くに大きな河川がある場合は、氾濫による浸水や洪水などの水害リスクに注意が必要です。
河川浸水・洪水のハザードマップでは、その地域に大雨が降った際の浸水の可能性や浸水域の地面から水面までの高さを確認できます。

土砂災害

周囲に山林や崖がある地域は、大雨による土砂崩れや崖崩れにご注意ください。
土砂災害の危険性が高い地域は、自治体が特別警戒区域や警戒区域に指定しているため、ハザードマップで確認できます。

津波浸水・高潮

海岸近くの土地探しをしている場合は、津波による浸水や高潮の危険性を要チェックです。
とくに、高波時は通行止めとなる道路もあるため、警戒エリアの土地を購入する際は、避難経路の確認も大切です。

地震災害

ハザードマップには、大地震による揺れやすさや液状化現象の危険地域、火災発生時の被害予測地域なども記載されています。
液状化現象とは、地震による振動で地中の地下水と砂でできた地盤のバランスが崩れ、地盤が液体状になる現象のことです。
たとえば、東日本大震災発生時に液状化現象が発生した地域では、マンホールが浮き上がったり、家や電柱が傾いたりなどの被害が発生しました。

土地探しに役立つハザードマップの活用方法とは？

土地探しでハザードマップを効果的に活用するには、いくつかの重要なステップがあります。
ハザードマップを上手く活用することで、購入希望者はその土地の安全性や建築の適性について、情報に基づいた判断を下すことができます。
土地探しに活用するためのステップは、以下のとおりです。

①対象地域を特定する

ハザードマップを参照する前に、購入したい土地の場所を明確にしておく必要があります。
交通の便や周辺環境、将来的な開発計画などを考慮した上で、ターゲットとなる地域を選定しましょう。

②ハザードマップを探す

ターゲットエリアが決まったら、その地域のハザードマップを確認します。
ハザードマップは、国土交通省のポータルサイトや自治体のホームページで確認可能です。
国土交通省のポータルサイトでは「重ねるハザードマップ」と「わがまちハザードマップ」が公開されています。
重ねるハザードマップでは、住所を入力することでその地域のさまざまな災害リスクをまとめて地図上で確認できます。
住所が決まっていない場合は、わがまちハザードマップで都道府県と市区町村を入力すると、そのエリアの災害リスクを確認可能です。

③災害リスクをチェック

ハザードマップを見る際は、その地域の災害リスクやどの程度のリスクがあるのかをチェックしましょう。
どのくらいの危険性があるかを事前に知ることで、危険性の低い土地を選んだり、災害対策に役立てたりできます。
とくに、土地にマイホームを建築予定の場合は、その地域が災害警戒区域に当たる場合、避難経路の確認も大切です。
家族のなかに、高齢者や小さな子がいる場合は、避難に時間がかかるため、避難しやすい場所や災害リスクの低い土地を選んだほうが良いでしょう。

④他の情報源と相互参照する

対象地域のリスクを総合的に理解するためには、ハザードマップ以外にも複数の情報源を参照することです。
たとえば、ハザードマップにくわえて古地図も確認しておくと、埋め立て地かどうかや地盤改良の必要性などを把握できるため安心です。
そのほかにも、過去に災害が発生したときの被害状況などを地元のニュース記事や記録などで確認すると良いでしょう。
最後に収集した情報に基づき、対象地域の土地購入に関連する潜在的なリスクを評価します。
ハザードマップで確認できた災害リスクと、学校、公共交通機関、その他の施設に近いという立地の利点を比較検討することで、適切な土地購入につながります。

土地探しにおけるハザードマップを用いたリスク対策とは？

土地を購入して建物を建築予定の場合は、事前にハザードマップを確認することで、リスク対策に役立てることができます。
とくにマイホームを建てる場合は、災害発生時にも安全性を確保できるように対策を徹底したいところです。
リスク対策のポイントは、以下の2つです。

水害対策

ハザードマップを確認した際に、水害リスクの高い地域だった場合は、以下のような対策がおすすめです。

●かさ上げや高床で建物を高くする
●1階部分を駐車場にする
●3階建て以上の家にする

浸水被害のリスクがある土地を購入する場合は、盛り土などで土地を高くしてから建物を建築すると浸水被害を軽減できるため、安心です。
また、1階部分を駐車場にし、2階以上を居住スペースにすると大雨などで1階部分に浸水が発生しても、家財道具を守ることができます。
避難に遅れた場合でも、3階建ての家であれば屋上に避難することができるため、水害リスクを軽減できるでしょう。
さらに、建築の際は防水性のある外壁材や塀囲いを設置すると、浸水対策となります。
建物の構造は、耐久性の高い鉄筋コンクリート造や鉄骨造がおすすめです。

地震対策

ハザードマップを確認した際に、地震災害リスクの高い地域だった場合は、以下のような対策を取りましょう。

●土地の地盤調査
●揺れに強い建物を建てる
●保険の加入

地震災害発生時に、液状化のリスクがある土地の場合は、建物を建築する前に地盤を調査し、必要があれば地盤改良の工事をしておくと安心です。
また、地震発生時に揺れやすい地域の場合は、揺れに強い建物を建てると良いでしょう。
なお、揺れに強い構造は耐震構造・制震構造・免震構造と3種類あり、それぞれ特徴が異なります。
耐震構造は揺れに耐えることができ、制震構造は揺れを吸収、免震構造は地盤の揺れを建物に伝えない点が特徴的です。
地域の危険度やコストを考慮して、どの構造にするか選ぶと良いでしょう。
なお、建物を建築する際は、火災保険と合わせて地震保険にも加入しておくと、万が一地震で建物に被害が及んだ際に経済面で安心を得られます。

まとめ

ハザードマップとは、地震や水害などの自然災害が発生した際の危険性や被害範囲を地図上に表したものです。
土地探しの際にハザードマップを活用すると、その地域の災害の危険度や避難経路をしっかりと把握することができます。
ハザードマップを土地の購入前にチェックすることで、地震対策や水害対策にも役立ちます。