購入向けコラム

中古マンションを購入する際は、物件の購入代金以外にも諸費用がいくらかかるのか気になりますよね。
この記事では、中古マンション購入時にかかる諸費用の金額や内訳、各費用の支払い時期について解説します。

中古マンション購入時の諸費用！諸費用はいくらかかる？

中古マンションを購入する際に必要な諸費用は、一般的に物件価格の5％～8％です。
たとえば、3,000万円の中古マンションを購入する場合は、150万円～240万円かかる計算になります。
諸費用には手数料や税金などが含まれ、引っ越し費用も含む場合は物件価格の1割はかかると見ておいたほうが良いです。

中古マンション購入時の諸費用！諸費用はいくらかかる？

諸費用は、基本的に現金で支払います。
しかし、自己資金が手元にない場合や現金を手元に残しておきたい場合などは、住宅ローンを利用して諸費用を支払いたい方も少なくありません。
そういう方のために、金融機関によっては、諸費用を住宅ローンに組み込むことができる商品もあります。
しかし、諸費用を組み込むと借り入れ額が高くなるため、返済額や審査に注意が必要です。
また、住宅ローンとは別に諸費用ローンを取り扱っている金融機関もありますが、通常の住宅ローンよりも金利が高い傾向にあるため、ご注意ください。

資金計画は諸費用込みで立てる？

中古マンション購入にあたって資金計画を立てる際は、物件価格・諸費用・貯蓄のバランスを考慮しましょう。
住宅ローンを利用する場合は、諸費用以外にも頭金を現金で用意する必要があります。
頭金は、物件価格の2割ほど用意するのが返済の負担が減るため理想的です。
貯蓄は、引っ越し費用や生活予備費などを差し引いた額で考えましょう。
生活予備費とは、病気や失業などの万が一のときのために備えておく資金のことで会社員は生活費の3か月～6か月、自営業は6か月～1年分あると安心です。
貯蓄がいくらあったほうが良いかは、ご家庭によって変わってくるでしょう。

諸費用を抑えるには？

諸費用の額は、住宅ローンの借入額や仲介手数料、火災保険の補償範囲などによって変わってきます。
仲介手数料の額は不動産会社によって異なり、法律で上限額が決まっています。
住宅ローンは借入額を減らすことで、融資事務手数料や登録免許税などの費用を抑えることが可能です。
火災保険は補償範囲のオプションを減らすことで保険料を安くすることができますが、万が一のときのためにも補償範囲は慎重に検討しましょう。

中古マンション購入時の諸費用！諸費用の内訳

中古マンション購入の際は、かかる諸費用の内訳と諸費用の相場について、以下解説します。

①仲介手数料

仲介手数料は、中古マンション購入にあたって仲介を依頼した不動産会社に支払う手数料です。
仲介手数料は、法律によって上限額が決まっています。
物件価格により上限額の計算方法が異なりますが、400万円を超える場合の仲介手数料の上限額の計算方法は以下のとおりです。

仲介手数料の上限 ＝ 物件価格 × 3% ＋ 6万円 （消費税抜き）

②印紙税

売買契約書作成時や住宅ローン契約時には、取引金額に応じて印紙税がかかります。
売買契約書作成時の印紙税の目安は、1,000万円超～5,000万円以下は1万円、5,000万円超～1億円以下は3万円です。
なお、上記は軽減税率の金額となり、適用期限は2024年3月31日までになります。
また、住宅ローンの契約書にかかる印紙税の目安は、融資額が1,000万円超～5,000万円以下は2万円、5,000万円超～1億円以下は6万円です。

③融資事務手数料

金融機関に支払う、住宅ローンを利用するための手数料で、金融機関により異なり、相場は2万円～5万円ほどになります。
フラット35の場合は、手数料が無料になるケースが多いです。

④住宅ローン保証料

住宅ローンを利用する際は、事故などで返済が困難になったときのための保証料です。
金額は金融機関によって異なりますが、相場は融資額の2％ほどです。

⑤火災保険・地震保険

住宅ローンを組んで中古マンション購入する際は、火災保険の加入が必須です。
相場は年間1～2万円ほどとなり、地震保険もセットで加入した場合は3万5,000円～4万円ほどかかります。

⑥登記費用

中古マンションの購入の際は、売主から買主への所有権移転登記が必要です。
また、住宅ローンを利用して購入する場合は金融機関の担保権として抵当権設定登記も必要になります。
登記費用の内訳は、登録免許税と司法書士の報酬費になります。
登録免許税は、中古マンションの評価額に対してかかり、本則税率は0.4％～2％です。
司法書士の報酬費は、6万円～10万円が相場です。

⑦不動産取得税

不動産取得税は、不動産の購入時にかかる税金で土地と建物それぞれの固定資産税評価額に3％の軽減税率がかかります。
また、中古マンションの場合は、建物の新築時期によって固定資産税評価額から一定額を控除する特例があります。

⑧固定資産税・都市計画税

不動産は、毎年1月1日時点の所有者に対して固定資産税と都市計画税がかかります。
固定資産税の標準税率は1.4%、都市計画税の制限税率は0.3%となり、自治体によって税率が異なるので注意が必要です。
年の途中に中古マンションを購入した際は、1年分の固定資産税・都市計画税を日割り清算して売主に支払うのが慣例です。

⑨管理費・修繕積立金

中古マンションは毎月管理費や修繕積立金がかかるため、1か月分の費用を日割り清算して売主に支払います。
それぞれの相場は月1万円ほどです。

中古マンション購入時の諸費用！諸費用の支払い時期

中古マンション購入時の諸費用の内訳がわかったところで、どのタイミングで支払えば良いのかも事前に知りたいところでしょう。
それぞれの支払い時期は、以下のとおりです。

①売買契約時に支払う諸費用

売買契約時に支払う諸費用は、以下の2つです。

●仲介手数料
●売買契約書にかかる印紙税

なお、仲介手数料は、売買契約時に半分、物件の引き渡し時に半分と2回に分けて支払うのが一般的です。
印紙税は、売買契約書に収入印紙を貼り付ける方法で納税します。

②住宅ローン契約時に支払う諸費用

中古マンションの購入にあたって住宅ローンを利用する場合は、契約時に以下の諸費用を支払います。

●融資事務手数料
●住宅ローンの契約書にかかる印紙税
●ローン保証料
●火災保険料等

住宅ローンの契約書にかかる印紙税についても、契約書に収入印紙を貼り付ける方法で納税します。

③売買代金の決済・物件の引き渡し時に支払う諸費用

一般的に売買代金の決済と物件の引き渡し日は同日におこなわれます。
その際に、支払う諸費用は以下のとおりです。

●登記費用
●管理費等の清算金
●固定資産税等の清算金

また、前述のとおり、仲介手数料の半分を決済時に支払うこともあります。

④物件の引き渡し後に支払う諸費用

不動産取得税については、物件の引き渡し後に支払います。
基本的には所定の期限内に都道府県税事務所への申告が必要ですが、自治体によっては自動で申告され、購入後おおよそ4か月～6か月後に納税通知書が届きます。
納税通知書が届いたら、指定の支払い方法で納税が必要です。

まとめ

中古マンションを購入する際は、物件価格の5％～8％の諸費用がかかります。
諸費用の内訳は仲介手数料や税金、住宅ローン手数料などになり、住宅ローンについては借入額を減らすことで手数料を抑えることが可能です。
諸費用の支払い時期は、売買契約時と住宅ローンの契約時、代金の決済・引き渡し時と引き渡し後の4回に分かれます。