購入向けコラム

土地にマイホームなどを建てる際は、場所によって日影規制や北側斜線制限によって建物の高さに制限がかかることがあります。
この記事では、日影規制とは何か、日影規制の注意点や北側斜線制限について解説します。
土地を購入してマイホームを建てる予定の方は、ぜひ参考にご覧ください。

土地購入の際に気を付けたい日影規制とは？

日影規制とは、建物によって周囲の日照が妨げられないように、建築基準法に則って建物を建築するときの高さに制限をかける法律のことです。
土地を購入する際は、日影規制の対象となる地域や規制内容を確認しておくことで建物を建てるときに計画が立てやすくなります。

日影規制の対象地域とは？

日影規制の対象となる地域は、都市計画法に基づいて地方公共団体が条例で定めています。
基本的には、商業地域・工業地域・工業専用地域以外の用途地域が日影規制の対象区域となり、規制内容は各自治体によって異なります。
用途地域とは、計画的なまちづくりを進めるためにその地域の用途に応じて分けられた13種類のエリアのことです。
たとえば、住居が建ち並ぶ地域や商業施設が建ち並ぶ地域、工場が建ち並ぶ地域などに分けられ、とくに日影規制が厳しいのは住居が建ち並ぶ地域になります。
用途地域は「用途地域マップ」というサイトや市町村のホームページなどで確認可能です。

日影規制の規制内容とは？

日影規制は、12月22日頃の冬至の日を基準として日中に日影となる時間や範囲を測定し、一定時間以上隣地が日影とならないように建物の高さを制限します。
規制対象となる建物の高さは、用途地域によって以下のように異なります。

●第一種～第二種低層住居専用地域：軒高7m超え地上3階以上
●第一種～第二種中高層住居専用地域：高さ10m超え
●第一種～第二種住居地域：高さ10m超え
●準住居地域・近隣商業地域・準工業地域：高さ10m超え
●用途地域の指定のない区域：軒高7m超え地上3階以上または高さ10m超え

規制される日影時間などは1～3までの種別があり、自治体によって異なります。
また、日影規制は「日影規制◯―◯h／測定面の高さ◯m」と表記され、日影規制の時間が短くて測定面の高さが低いほど建築の規制が厳しいことになります。
たとえば「3－2h／1.5m」と表記されている場合の読み方は、以下のとおりです。
地面からの高さが1.5mの位置から水平に測定したときに、境界線から5m～10mまでの範囲は3時間、10m超えの範囲は2時間以内であれば日影になっても良い。
なお、測定する時間帯は冬至の日の午前8時～午後4時までとなり、北海道の場合は午前9時～午後3時までになります。

土地購入時に気を付けたい日影規制の注意点とは？

日影規制の概要がわかったところで、土地を購入する際に具体的にどのような点に注意すれば良いのかも気になるところでしょう。
日影規制における注意点は、以下の4つです。

注意点①日影規制の対象区域外の場合

日影規制の対象区域外にある土地を購入した場合でも、隣地が対象区域となっている場合は注意が必要です。
高さが10mを超える建物で日影規制の対象区域内に日影を生じさせてしまう場合は、対象区域外の土地であっても規制の対象となるからです。
とくに、3階建ての建物を建築するときは10mを超える高さとならないように気を付けましょう。

注意点②用途地域が複数にまたがる場合

購入する土地が複数の用途地域にまたがる位置にある場合は、日影規制の内容が方角によって異なってくる可能性があるため、ご注意ください。
たとえば、東側が第一種中高層住居専用地域、北側が第一種低層住居専用地域にまたがる場合、北側の日影規制のほうが厳しくなります。
その場合は、より厳しいほうの日影規制が適用となるため気を付けましょう。
そのため、土地を購入するときはその土地の規制だけでなく、周辺の用途地域と規制内容も調べておくと安心です。

注意点③敷地に2つ以上の建物を建てる場合

土地を購入した後に、同じ敷地内に建物を2つ建設予定の場合は、規制内容に注意が必要です。
同じ敷地内であれば2つ以上の建物でも1つの建築物とみなされるため、すべての建物に同じ日影規制が適用されます。
そのため、建物が異なる用途地域にまたがる場合でも、1つに日影規制がかかればそのほかの同敷地内の建物も同様に日影規制が適用となります。

注意点④日影規制の内容について

日影規制は、前章でも述べたとおり日中の時間帯に日影になる時間の上限を定めて建物の高さを規制する法律です。
あくまで日影になる時間の上限を定めた規制のため、購入した土地が日影規制の対象地域だからといって、日当たりが良いとは限りません。
また、地域によって1.5m～6.5mの高さから日当たりを測定するため、測定する高さによっては、地面の日当たりは考慮されない可能性もあります。
そのため、土地を購入する際は周囲にどんな建物が建っているか、周辺の用途地域や日影規制の内容からどんな建物が建ちそうかを予測するのも大切です。

土地購入時は日影規制以外の北側斜線制限も要注意？

土地を購入する際は、日影規制と同様に、隣地の日当たりや通風を妨げないように建物の高さに制限をかける北側斜線制限についても理解しておくことが大切です。
北側斜線制限とは、北側の隣地の建物が南からの日照を確保できるように、建築基準法に則って建物の高さに制限をかける法律のことです。

北側斜線制限と日影規制の違いとは？

日影規制と北側斜線制限は、どちらも建物を建てる際に高さに制限がかかる規制になりますが、対象地域や規制内容に違いがあります。
北側斜線制限の対象地域は、以下のとおりです。

●第一種～第二種低層住居専用地域
●第一種～第二種中高層住居専用地域
●田園住居地域

なお、日影規制と北側斜線制限の両方が対象となっている土地の場合は、より厳しいほうの規制に従う必要があります。
北側斜線制限は、北側の隣地の境界線から5mまたは10mの高さで一定の勾配を付けて斜線を引き、その斜線の範囲内の高さで建物を建てるよう定めています。
そのため、北側斜線制限がある土地の建物は、三角屋根や北側がルーフバルコニーになっているデザインの建物が多いです。
北側斜線制限の基準の高さは、用途地域によって以下のとおり異なります。

●第一種～第二種低層住居専用地域・田園住居地域：高さ5m
●第一種～第二種中高層住居専用地域：高さ10m

傾斜勾配については、1.25倍になります。

北側斜線制限の緩和措置とは？

立地によっては、北側斜線制限の規制が緩和されることもあります。
たとえば、坂道などで敷地の地盤が北側の隣地よりも1m以上低い位置にある場合は、規制が緩和されます。
また、北側の隣地が川などで建物が建つ場所じゃない場合も日当たりを気にする必要がないため、北側斜線制限の緩和措置が適用されるでしょう。
ただし、北側隣地との間に道路がある場合は、道路の反対側から起算して北側斜線の位置を計算するなど、測定方法が複雑になります。
また、高度地区が指定されている地域では北側斜線制限よりもさらに厳しい高さ制限が適用されることもあるため、ご注意ください。
購入する土地に建築基準法上の複数の制限や規制がかかっている場合はどの規制が適用になるのか判断がむずかしいため、担当の不動産会社に相談しましょう。

まとめ

建物を建てるために土地を購入する際は、日影規制と北側斜線制限のある地域かチェックしましょう。
また、日影規制と北側斜線制限は、地域によって規制内容が変わってくるため、事前にしっかりと確認しておくことが大切です。
土地の用途地域や日影規制についてご確認の際は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。