購入向けコラム

土地を購入するときは、形状はもちろんのこと「建築規制はあるか」「面している道路の幅は狭くないか」などが気になりますよね。
そこで今回は、土地を購入する前に調査しておいたほうが良い項目として、登記簿・用途地域・道路の調べ方を解説いたします。
土地の購入を検討中の方は、ぜひ参考にご一読ください。

土地の調査の仕方①登記簿について

登記簿とは、法務局の登記所に保管されている不動産や法人の記録のことです。
不動産の登記簿には、土地や建物に関する所在地や面積、権利関係などの情報が記載されています。
登記簿謄本や登記事項証明書とも呼び、所定の手続きを踏めば閲覧することができる公開情報です。
購入したい土地の所有者や面積を知りたい場合は、登記簿を見ることで確認できます。
登記簿の調査の仕方は、以下の4つです。

①法務局の窓口で交付請求

登記簿は、土地の所在地に関わらず最寄りの法務局の窓口で交付請求することができます。
請求方法は、以下のとおりです。

●交付申請書に必要事項を記入
●既定の手数料を収入印紙で用意し申請書に貼り付ける
●窓口に申請書を提出

なお、交付申請書には土地にチェックを入れたうえで、土地の所在・地番を記入する必要があります。

②郵送で交付請求

交付申請書を法務局のホームページからダウンロードし、郵送で登記簿の交付請求をすることも可能です。
その際は、申請書に手数料分の収入印紙を貼り、返信用封筒を同封して最寄りの法務局に送付します。
返信用封筒には、請求する登記簿の通数に応じて切手も貼る必要があります。
郵送で請求した場合は、約1週間後に登記簿が届くでしょう。

③オンラインで交付請求

法務局の「登記・供託オンライン申請システム」で登記簿を交付請求することも可能です。
ただし、オンラインで交付請求する場合は申請者情報の登録が必要です。
申請者情報を登録した後は、「かんたん証明書請求」にログインし必要事項を入力します。
登記簿の受け取り方法は、郵送か窓口かを選択可能です。
手数料は、インターネットバンキングかPay-easy（ペイジー）で納付します。

④オンラインで登記簿を閲覧する

登記簿データはオンライン上で閲覧することも可能です。
閲覧方法は、利用者登録する方法と一時利用する方法の2種類があります。
利用者登録する場合は、氏名や連絡先などの登録が完了した後にIDとパスワードが郵送で送られてきます。
IDとパスワードが届くまで1週間ほど時間がかかり、登録費用のほか閲覧するたびに利用料がかかるためご留意ください。
一時利用の場合は、氏名や連絡先、クレジットカード情報などを入力するとIDとパスワードがすぐにメールで届きます。
登録費用もかからないため、頻繁に利用するのでなければ一時利用で閲覧することをおすすめします。

土地の調査の仕方②用途地域について

用途地域とは、都道府県知事が定めている都市計画法上の地域地区の1つで、13種類の用途に応じて分けられたエリアのことです。
用途地域は住みやすいまちづくりを目的に都市部に設定されており、地域によって建築できる建物に制限があります。
そのため、購入予定の土地の用途地域を調査することで「どのような環境の地域か」「どんな建物が建築可能か」を確認できます。

用途地域の種類とは

用途地域を調査する前に、そもそも用途地域の種類をご存じない方もいらっしゃるでしょう。
用途地域は、大きく分けると3種類あります。

●住居系：住環境を優先する地域
●商業系：商業施設が建ち並ぶ地域
●工業系：工場施設が中心となる地域

住居系は、住宅や教育施設、医療施設などがある地域のことです。
住居系の用途地域はさらに8種類に分かれ、種類ごとに建てられる建物の高さや広さ、種類が異なります。
商業系は、商店街やオフィス街などの地域のことです。
商業系の用途地域は、日用品の買い物などができる「近隣商業地域」と銀行や映画館などの多種多様な商業施設が建ち並ぶ「商業地域」の2種類に分かれます。
工業系は、工場施設が中心に建ち並ぶ地域です。
工業系の用途地域は3種類あり、そのなかでも「工業専用地域」は住宅を建てられないため、ご注意ください。
「工業地域」と「準工業地域」の場合は、住宅を建てることができます。
このように、用途地域の種類によって建ち並ぶ施設や建てられる建物が異なるため、街の雰囲気もガラリと変わりますよ。

用途地域の調査の仕方とは

用途地域は、以下の2つの方法で調査できます。

●役所の窓口で確認
●インターネットで確認

用途地域は、各自治体が作成する「都市計画図」で確認することができます。
都市計画図は、役所の担当窓口やインターネットで検索してみることができますよ。
インターネットで検索する際は「地域名 都市計画図」で検索すると、上位に自治体のホームページが表示されるでしょう。
また、不動産会社が広告を出している土地であれば、物件概要書で用途地域を確認できます。
弊社が広告を出している土地で気になる点がある方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

土地の調査の仕方③道路について

土地を購入する際は、面している道路によっても建物の建築に制限がかかる場合があるため、注意が必要です。
土地に面している道路は、役所にある図面や法務局にある公図で確認することができます。
土地に面している道路を調査する際は、主に以下の3つを確認しましょう。

①公道か私道か

公道とは、国や都道府県などの自治体が所有・管理する道路です。
私道とは、個人や企業などの民間が所有・管理する道路です。
土地に面している道路が公道の場合は自治体が管理するため、とくに問題ありませんが、私道の場合はいくつか注意が必要です。
たとえば「私道負担」がある土地の場合は、私道の整備や維持費が自己負担となり、建てられる住宅の面積が狭くなるなどのデメリットがあります。
ただし、役所が定義する「公道」と不動産売買の契約上の「公道」は解釈が異なることもあります。
そのため、公道か私道かの確認は、役所にある図面だけでなくその土地の売買を取り扱う不動産会社に確認することをおすすめします。

②接道義務を満たしているか

接道義務とは、建築基準法で定められた建物の建築に関する規制のことです。
接道義務がある地域の土地は「幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接していなければ家を建てることはできない」という規制があります。
接道義務を満たしているかどうかは、法務局にある公図で確認することができます。
公図は、法務局の窓口やホームページなどで取得可能です。

②建築基準法上の道路か

土地を購入して建物を建てたいと考えている場合は、面している道路が建築基準法上の道路かどうかも確認することが大切です。
建築基準法上の道路とは、簡単にいうと建築基準法第42条に定められている道路のことです。
建築基準法上の道路でなければ、原則として建物を建てることはできません。
建築基準法上の道路かどうかは、役所の担当課で道路に関する図面を閲覧・取得することで確認できます。
また、自治体によってはインターネットで調査することも可能です。
図面の見方が分からない場合は、役所の窓口か不動産会社に相談しましょう。

まとめ

土地の調査は、主に法務局や役所、インターネットでおこなえます。
とはいえ、法務局や役所で登記簿や図面を取得しても、見方がわからないという方もいらっしゃるでしょう。
弊社が取り扱っている土地の調査の仕方に迷っている方は、ぜひお気軽に弊社までお申し付けください。