購入向けコラム

不動産を購入する際に、親子や夫婦の共有名義にしようか迷う方もいらっしゃるでしょう。
共有名義だと収入を合算できるため住宅ローンの審査にとおりやすくなりますが、注意点もあります。
この記事では、共有名義とは何か、不動産を共有名義で購入するメリット・デメリットを解説します。

不動産購入の方法の1つである共有名義とは？

不動産を購入するときは、単独で購入する方法と親子や夫婦などの共有で購入する方法の2とおりあります。
共有名義とは、2人以上で不動産を購入し名義も共有者として登記することを指します。
たとえば「1人の収入では希望するマイホームを買えない」「二世帯住宅を親子で購入したい」というときに共有名義で不動産購入するケースが多いです。

共有名義のローンとは？

共有名義で不動産を購入する際は、住宅ローンも共有名義で契約することになります。
夫婦の場合は、ペアローンか連帯債務型の2種類の住宅ローンがあります。
ペアローンとは、夫婦で別々に住宅ローンを契約し、それぞれが別々に返済するタイプのことです。
連帯債務型とは、夫婦2人で1つの住宅ローンを契約し、夫婦がともに債務者になるタイプのローンです。
ちなみに、夫婦のどちらか1人が単独で住宅ローンを契約し、どちらか一方が連帯保証人になる場合は、不動産の登記は単独名義となります。
親子の共有名義で不動産購入をする場合は、ペアローンか親子リレーローンの2種類の住宅ローンがあります。
親子リレーローンとは、初めは親がローンを返済し、途中で子どもが返済を引き継ぐローンのことです。
どちらのローンも負担割合に応じて、不動産を共有名義にすることができます。

共有名義の登記とは？

共有名義で不動産購入した際は、出資した割合に応じてそれぞれの持分を不動産登記することになります。
たとえば、3,000万円の不動産を夫婦で1,500万円ずつ出資して購入した場合は、それぞれの持分は2分の1です。
上記の例の場合、登記簿には、共有者として夫婦それぞれの名前と持分2分の1が登記されることになります。
なお、出資額と異なる割合で持分登記をした場合は、その差額分は贈与とみなされ、贈与税が発生する可能性があるためご注意ください。

共有名義で不動産購入するメリットとは？

共有名義で不動産購入するメリットは、以下の3つです。

メリット①住宅ローンの借り入れ限度額が増える

共有名義で住宅ローンを借り入れると、単独で借りるよりも借り入れ限度額を増やせるメリットがあります。
それは、住宅ローンの借り入れ限度額は契約者の収入に応じて決まるからです。
たとえば、夫の年収が400万円の場合、金融機関によっては約3,935万円までが借り入れ限度額となります（全期間固定金利、金利1.3%、返済期間35年、元利均等方式で借り入れをおこなった場合）。
そこで妻の年収が300万円ある場合は、共有名義で住宅ローンを組むことで約6,886万円まで借り入れることができますよ。
借り入れ限度額が増えることで、より理想のマイホームを購入することができるでしょう。
また、親子の場合もリレーローンにすることで住宅ローンの審査にとおりやすくなるメリットがあります。

メリット②住宅ローン控除の軽減額が増える

住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残高の0.7%が10年間～13年間にわたって所得税額から控除される減税制度のことです。
中古住宅の購入の場合は10年間、新築住宅の場合は13年間控除され、所得税額から控除できない分があれば住民税からも控除されます。
共有名義で住宅ローンを契約した場合は、それぞれが住宅ローン控除を受けることができるメリットがあります。
たとえば、4,200万円の新築住宅を購入した場合。
単独名義だと控除額は最大で約298万円ですが、夫婦の共有名義で2：1の割合で購入した場合は、夫は約213万円、妻は約106万円控除することができます。
夫婦の控除額を合計すると約319万円となるため、共有名義のほうが約21万円も控除額が増えることになり、節税効果が期待できます。
ただし、住宅ローン控除の適用条件は購入する物件により異なるため、詳しくは国税庁ホームページでご確認ください。

メリット③節税効果がある

共有名義で不動産購入すると、相続税や譲渡所得税を節税できるメリットもあります。
たとえば、夫が亡くなったときは夫名義の不動産の評価額が相続税の課税対象となりますが、共有名義の場合は夫の持分のみが課税対象となり相続税を減税できます。
また、共有名義で購入したマイホームを売却したときは「居住用財産の3,000万円の特別控除」を夫婦それぞれが受けることで、単独名義よりも節税可能です。
たとえば、マイホームを売却して利益（譲渡所得）が出た場合。
単独名義の場合は、上記の特例を利用することで最大3,000万円を譲渡所得から控除できますが、共有名義の場合は夫婦合わせて最大6,000万円控除できます。

共有名義で不動産購入するデメリットとは？

では反対に、共有名義で不動産購入するデメリットは何でしょうか？
主なデメリットは以下の3つです。

デメリット①権利関係が複雑になる

共有名義で不動産購入すると、売却時や相続時に権利関係が複雑になる恐れがあります。
たとえば、夫婦共有名義で不動産購入した場合は、離婚するときに財産分与で揉める可能性があります。
共有名義だと、不動産を売却するときは共有者全員の同意が必要となり、どちらかが反対した場合は売却できないからです。
共有持分のみを売却することも可能ですが、第三者に売却するのは他人と共有関係を結ぶことになるため、むずかしいでしょう。
また、親子の共有名義で親が他界したとき、親の持分は相続対象となります。
相続人が複数人いる場合は、共有者がどんどん増えていくことで権利関係が複雑になるでしょう。

デメリット②贈与税がかかる可能性がある

共有名義で不動産登記したのに、どちらか一方だけが住宅ローンの支払いをしている場合は、贈与とみなされて贈与税が課される可能性があります。
たとえば、夫婦の名義で不動産登記をしたあとに、妻の収入が減って夫のみが住宅ローンを支払うことになった場合。
夫から妻への贈与とみなされ、妻に贈与税が課される可能性があります。
また、親子の共有名義の場合も同様で、出資に応じた割合で持分登記をしないと、贈与税が発生するだけでなく、のちのちに相続トラブルにも発展する可能性があるためご注意ください。
なお、夫婦間の贈与については、贈与税の配偶者控除の制度がありますが、結婚して20年以上経っているなど、いくつかの条件があります。

デメリット③住宅ローンの諸費用がかかる

ペアローンで不動産購入する場合は、それぞれが住宅ローンを契約することになるため、その分諸経費がかかることになります。
住宅ローンの諸経費とは、たとえば事務手数料やローン保証料などが挙げられます。
なお、連帯債務型や親子リレーローンの場合は、1つの住宅ローンを二人で契約することになるため、ペアローンよりも諸費用を抑えられるでしょう。

まとめ

共有名義で不動産購入すると、単独で購入するよりも住宅ローンの借入額を増やせるメリットがあります。
そのため「夫婦で広い家に住みたい」「親子で二世帯住宅に住みたい」という方におすすめです。
ただし、共有名義の不動産を売却したいと思ったときは、共有者全員の同意が必要となるため、ご注意ください。
ぜひこの記事を参考に、共有名義のメリット・デメリットを比較したうえで、不動産購入をご検討いただければ幸いです。