購入向けコラム

不動産投資で得られる利益は、インカムゲイン（家賃収入等）とキャピタルゲイン（売却益）の2種類があります。
これから不動産投資を始める方は、失敗しないためにもキャピタルゲインとインカムゲインの仕組みやメリット、リスクを知っておくことが大切です。
ぜひこの記事を参考に、投資運用にお役立てください。

不動産投資の利益の仕組み①インカムゲイン

インカムゲインとは、資産を保有することで得られる利益のことです。
たとえば、銀行預金であれば利息、株であれば配当金がインカムゲインにあたります。
不動産投資においては、家賃収入等から経費を引いた利益がインカムゲインになります。

インカムゲインで儲ける仕組み

インカムゲインで儲けるには、投資対象の利回りに注目する必要があります。
利回りが高いほど、得られる利益が大きくなるからです。
不動産投資においては、表面利回りと実質利回りの2種類があります。
表面利回りとは、家賃収入等を物件の購入価格で割ったもので、計算式は以下のとおりです。

1年間の家賃収入の総額÷物件価格×100
表面利回りは、不動産会社が収益物件を販売するときに用いる指標です。
投資対象の物件を探すときの目安として見ると良いでしょう。
ただし、物件の維持にかかる費用や購入時の諸経費は含まれないため、実際に投資運用をする際は、表面利回りよりも低くなるためご注意ください。
実質利回りとは、1年間の諸経費や物件購入時の諸経費も含んで計算した利回りのことで、計算式は以下のとおりです。

(1年間の家賃収入等－1年間の諸経費)÷(物件価格＋購入時の諸経費)×100
1年間の諸経費とは、固定資産税や管理費用などにあたります。
購入時の諸経費は、不動産会社に支払った仲介手数料や登録免許税などのことです。
不動産投資の収支計画を立てる際は、実質利回りを参考にしましょう。

インカムゲインが得られる不動産投資方法

インカムゲインが得られる主な不動産投資方法は、以下の5つです。

●アパート・マンション経営
●一戸建て
●ビジネスビル・店舗
●民泊・シェアハウス
●土地活用（駐車場・トランクルームなど）

アパートやマンション経営の場合は、賃貸需要の高い物件を選ぶのがポイントです。
一戸建ては、中古物件を購入することで初期費用を抑えられるでしょう。
ビジネスビルや店舗の場合は、用途が事業用となり、賃料に消費税が含まれるためご注意ください。
シェアハウスや民泊は、初期費用を抑えられますが、入居者同士のトラブルや宿泊利用者のマナー違反などのトラブルが起きやすいデメリットがあります。
土地活用は、建物の賃貸物件と比べると収益は低めですが、管理の手間がかかりにくい点がメリットです。
どの物件に投資したほうが良いか迷う方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。

不動産投資の利益の仕組み②キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、保有資産を売買することで得られる利益のことです。
不動産投資においては、物件の購入時より高い価格で売却できたときに得られる利益のことを指します。
たとえば、今後不動産価格が上がると予想できる地域の不動産を購入し、価格上昇後に売却することでキャピタルゲインが得られます。

キャピタルゲインで儲ける仕組み

キャピタルゲインを狙うには、投資する地域や物件選びが重要です。
不動産価格が上がりやすい地域としては、再開発の予定がある地域が挙げられます。
たとえば、新しい駅ができる予定があったり、付近に大学ができる予定があったりなど、将来的に地域活性化が期待できるエリアは不動産価格の上昇が見込めるでしょう。
また、自治体の政策によって人口増加が見込まれる都市なども、住宅購入や賃貸需要の増加により、不動産価格の上昇が期待できます。
割安な価格で売られている物件を購入することで、キャピタルゲインを狙うこともできます。
たとえば、売主の事情により売却を急いでいる場合や空き家などは、比較的に安い価格で購入できるでしょう。
築古物件を購入し、リノベーションで付加価値を付けて購入時よりも高い価格で売却する方法もあります。

キャピタルゲインのポイント

キャピタルゲインは不動産市場に左右されるため、投資対象を選ぶのはむずかしいです。
そのため、インカムゲインでコツコツと収益を得つつ、出口戦略としてキャピタルゲインを想定することをおすすめします。
建物は、基本的に年数が経過すると資産価値は下がるため、前述したとおりキャピタルゲインを得るためには市況の見極めや立地選びが重要です。
とはいえ、市況の見極めや上昇が見込める立地を選ぶのは専門的な経験や知識が必要なため、不動産投資を初めておこなう方はむずかしいでしょう。
投資するエリアを迷う方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。

不動産投資の利益の仕組み③メリットやリスク

インカムゲインとキャピタルゲインの仕組みがわかったところで、それぞれのメリットやリスクも理解しておきましょう。

インカムゲインのメリットとリスク

インカムゲインのメリットは、中長期的に安定した収益が得られる点です。
管理会社に管理を委託すれば手間をかけずに毎月一定の家賃収入が得られるため、サラリーマンの方の副業としてもおすすめです。
また、老後のための資産運用としてもおすすめです。
将来的に受け取れる年金は下がる可能性があるため、定年前から賃貸物件を保有しておくことで年金対策になります。
家賃収入は、急激に上がったり下がったりなどの変動リスクも低いため、収支計画が立てやすい点もメリットでしょう。
一方でインカムゲインは、空室が発生するリスクがあります。
空室期間が長引いた場合は、その分家賃収入も得られないため、赤字になる可能性もあるでしょう。
また、物件の修繕費が想定以上にかかったり、敷地内で事故が発生して家賃が下がったりするリスクもあります。
これらリスクを回避するためには、賃貸需要が見込める物件を選んだり、物件の調査や事故が起きないような対策をしたりすることが大切です。

キャピタルゲインのメリットとリスク

キャピタルゲインのメリットは、売却するタイミングによっては大きな利益が得られる点です。
とくに、不動産投資は元手が少なくても投資用ローンを組んで物件を購入することができるため、株式等と比べてレバレッジの効いた取引ができるメリットがあります。
一方で、不動産は株式よりも流動性が低いため、すぐに売れないリスクもあります。
また、日本は少子高齢化のため人口減少による地価の下落や不動産価格の下落リスクもあります。
不動産の売買は税金がかかるため、短期的な取引だとかえって損をする可能性もあるでしょう。
不動産価格が上昇するエリアを見極めるのもむずかしいため、不動産投資を初めておこなう方がキャピタルゲインのみを狙うのはリスクが大きいと言えます。
そのため、不動産投資をおこなう際は、インカムゲインでの収益をメインに収支計画を立てることをおすすめします。

まとめ

不動産投資には、インカムゲインとキャピタルゲインの2種類の利益があります。
インカムゲインとは家賃収入から経費を差し引いた利益のことで、キャピタルゲインとは物件の購入時より高い価格で売却したときに得られる利益のことです。
インカムゲインは安定収入が得られる一方で空室リスクがあり、キャピタルゲインは大きい収益が狙える一方で不動産価格が下落するリスクがあります。
ぜひこの記事を参考に、不動産投資をご検討ください。